华商原点周刊 长安星座大腾挪背后 谁是真正受益者

4月17日，『长安星座』工地还在施工华商报记者 佘樱 摄

西北政法大学撤项的后勤服务综合大楼原址上

一家无合同关系、无任何约定的企业

盖起27层商品房 500多套公寓售罄

疑问1

陕西嘉亨实业有限公司投了多钱？

在三份协议中提到，陕西嘉亨实业有限公司需投入拆除和重建费用共计4560万元。

但在2012年的《西安市中级人民法院民事调解书》中显示，陕西嘉亨实业有限公司拆除和重建费用有2560万元未支付，也就是说，直到2012年，陕西嘉亨实业有限公司掏了2000万元。

疑问2

项目审批总建筑面积是多少？

2006年7月11日，陕西省教育厅《关于西北政法学院建设法律服务综合大楼的批复》中提到，总建筑面积为48000平方米。

但在2008年2月29日，陕西省发改委《关于西北政法大学法律服务综合大楼建设工程项目建议书的批复》中提到，项目总建设面积40000平方米。

在同年10月23日，陕西省发改委《关于西北政法大学后勤服务综合大楼项目建议书的批复》中提到，项目总建设面积40000平方米。

实际该项目总建筑面积是多少呢？

根据《西安市中级人民法院民事调解书》（<2012>西民二初字第00019号）中，西北政法大学起诉书中称：“大楼建成后，陕西嘉亨实业有限公司擅自将“综合楼”更名为“金鼎购物广场”，将约3.75万平方米的建筑面积全部用于商业经营。”这是已经建成的一期。

根据《西北政法大学后勤服务综合大楼（二期）的规划总平面图显示，后勤服务综合大楼（二期）一幢，地上二十四层，地下两层，总建筑面积为35498.01平方米。而目前地面实际已盖成了27层。

也就是说，当初陕西省教育厅批复的建筑面积为48000平方米，到目前为止至少72998.01平方米，增盖了24998.01平方米，这还不算已加盖的三层建筑面积。

疑问3

项目到底是谁掏钱建起来的？

在西北政法大学与陕西嘉亨实业有限公司就这块地的争议还在庭审中，2014年6月12日，陕西嘉亨实业有限公司与陕西黄河工程建设有限公司签订的《经营管理权转让合同》。

根据陕西省工商行政管理局注册信息，陕西黄河工程建设有限公司经营范围中不具备房地产开发的资质。

而据一份《内部工程施工协议书》显示，该项目实际是陕西黄河工程建设有限公司委托代理人魏国某在负责，2016年3月19日，签订《内部工程施工协议书》，将工程打包给魏某浪，筹资垫付至本工程七层封顶。

魏某浪又拉来舅舅窦某彬合作。窦某彬称，该项目前期资金是由自己筹措而来，后通过卖楼将大楼建起，但在后期却被合伙人魏某浪和陕西黄河工程建设有限公司委托代理人魏国某踢出局。

而针对此说法，记者多次约魏某浪求证此事，未果。

魏国某则称，魏某浪与窦某彬之间的纠纷，属于其家庭内部矛盾，与该公司没有关系。

疑问4

西北政法大学为何诉讼变调解？

梳理资料后，华商报记者发现，在2012年的《西安市中级人民法院民事调解书》中显示，2009年12月，西北政法大学解除了合同，后双方于2010年12月，在诉讼中达成《补充协议》，同意原协议继续履行。

同样，在陕西嘉亨实业有限公司擅自将“综合楼”更名为“金鼎购物广场”，将约3.75万平方米的建筑面积全部用于商业经营，且在未通过消防验收的情况下，将5楼整体从事餐饮活动。陕西嘉亨实业有限公司应于2011年12月31日支付的1000万至今未支付。2015年4月22日，双方达成了调解协议。

调解后的内容为：将陕西嘉亨实业有限公司经营管理期限70年，变更为35年；西北政法大学不再向陕西嘉亨实业有限公司收取剩余拆除和重建费用2560万元；双方继续履行2007年11月16日签订的协议。

疑问5

学校多次发函要求停工 为何又洽谈后续工程事宜？

2017年5月23日，西北政法大学给陕西省教育厅的回函中称，自2016年9月起，陕西黄河工程建设有限公司在没有任何建设审批手续的情况下，在该校土地范围内擅自开工建设，是明显违法行为。该校多次发函要求停工，同时向西安市建委、西安市规划局雁塔分局、环保局、安监局等多个部门反映，但现在对方将建设的楼都封顶、售罄了。

2016年11月24日，西北政法大学经济开发处向陕西省发改委作出《关于我校“法律培训综合大楼”后续项目申报问题的情况说明》，要求重新立项。但2017年9月8日，西北政法大学经济开发处与陕西黄河建设有限公司，就“西北政法大学法律培训综合大楼”项目后续工程事宜进行了洽谈，处理目标为：项目整体合法合规运行。

西北政法大学2011年宣称与陕西黄河建设有限公司没有任何关系，那么这几份文件又是怎么出来的？该工程被层层转包，该校是否知情呢？西北政法大学经济开发处在当中又扮演了什么角色？对此，今年5月2日，西北政法大学宣传部一位负责人表示，该校对此事的回复，仍旧是该校与陕西黄河工程建设有限公司既无合同关系也无任何约定。针对该公司的违法侵权行为，该校已将其诉诸法院。

疑问6

2010年项目总平面图是否有用？

为了证明“长安星座”项目的合法性，陕西嘉亨实业有限公司法定代表人杨某中和陕西黄河工程建设有限公司委托代理人魏国某拿出了《西北政法大学后勤服务综合大楼（二期）》的规划总平面图，上面最后联审单位时间为：2010年3月22日。

这份规划总平面图是否有效呢？5月2日，西安市规划局负责建审的工作人员在调取系统资料后表示，从规划部门的系统中，查不到“长安星座”项目规划审批手续。而这份规划总平面图也只是前置资料，项目手续还未履行完。

而对于西北政法大学宣称于2011年6月向西安市规划局申请撤回了申报材料，并在媒体上刊登了《律师声明》，宣布撤销该校后勤服务综合大楼项目。对在建商品房项目的撤销程序和流程，西安市规划局负责建审的工作人员表示，应该和前期审批程序相同，即由该校向省教育厅、省发改委等部门申请撤项，而非直接向西安市规划局申请。

疑问7

违法项目多个部门为何难监管？

“每个月都去工地，要求停工，但执法人员离开，工地又开始动工了！”西安市工程建设执法监察大队执法人员表示，从2016年起至今，该大队几乎每个月都去工地，仍遏制不住乱建行为。但因其土地性质属于教育划拨土地，监管起来难度很大。

同样，在一份文件中记者发现，2016年9月份，西安市工程建设执法监察大队给西北政法大学出具违法建设停工通知书；2017年4月6日，西安市建委给陕西省教育厅去函，认为该项目擅自销售、涉嫌违法；2017年4月14日，西安市规划局雁塔分局给西安市雁塔区城管局去函，认定该项目属违法建设；2017年5月12日，西安市雁塔区安全生产委员会办公室给西安市雁塔区城管局去函，认定该项目属违法建设；2017年6月15日，西安市雁塔区建设局给西北政法大学去函，要求停止一切违法、违规施工行为，施工人员、施工机械全部撤离施工现场；西安市住房保障和房屋管理局执法监察队在该项目售楼部，专门张贴《关于未取得<商品房预售许可证>不得进行预售的通告》，明确指出该项目未取得《商品房预售许可证》。

然而目前，该项目540套公寓几乎售罄。

疑问8

这次合作西法大得到了啥？

从目前掌握的文件及材料来看，陕西嘉亨实业有限公司支付给西北政法大学的2000万元，已用于拆建。陕西嘉亨实业有限公司将“综合楼”更名为“金鼎购物广场”，但其又将经营管理收益权及“公寓楼”项目转让给陕西黄河工程建设有限公司，以抵消拖欠的全部工程款。目前“公寓楼”项目（又名“长安星座”）已被售罄。

陕西嘉亨实业有限公司2016年开始破产重组，西北政法大学又不承认与陕西黄河工程建设有限公司之间有关系。这次引资合作，西法大得到了啥？

>>律师解析

楼属于违建 经营管理权就无法实现

针对此事，华商报记者咨询了房地产领域专业律师赵良善，他认为：虽然该楼被陕西黄河建设工程有限公司及陕西嘉亨实业有限公司费尽周折建起来了，但是因该楼被定性为违法建筑，那么基于与西法大签订的合同所享有的经营管理权也无法真正实现。目前，购房款是本事件中比较大的一笔资金，谁控制购房款，谁掌握主动权。

他介绍，据实际施工人窦某彬称，建房的资金由其自筹一部分，另一部分靠收取的购房款支付，那么除去已付工程款，剩余购房款由陕西黄河建设工程有限公司及陕西嘉亨实业有限公司掌控，如果剩余的购房款较多，陕西黄河建设工程有限公司及陕西嘉亨实业有限公司则是受益者。对于实际施工人魏某浪及窦某彬，因经过多轮分包，利润早已被转包方拿走，也无利润可图。

赵良善律师建议，目前，在我国建筑领域违法转包分包屡见不鲜，主要是因建筑业市场不够规范，法律法规对违法转包分包的处罚力度不大等因素造成的。我国立法部门制定比较完善的建筑业法律法规，加大对违法转包分包的处罚力度，尽早规范建筑业市场。华商报记者 佘樱 摄

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