“五限”时代中小房企如何“突围”
“五限后，楼盘项目申请开发贷资金太难了，特别是中小房企。以前找关系贷款高几个点或承受些附加东西，小项目开发贷或多或少银行都能放一些，现在几乎各个银行都把口子封死了。走信托搞基金吧！自己项目牵扯城改手续更麻烦。只有去民间借贷，可年息高达20%—30%。”近日，南郊某房企刘总正为企业出路问题及项目开发资金不足而发愁。
跨界转型
自今年3月以来，全国迎来了暴风式楼市调控浪潮。除了以往的限购、限价、限贷，更是新增了“限售、限商”内容，至此，全国楼市开启“五限时代”。
“前两日，华润置地携手中国农科院中环易达宣告进军现代都市农业，创立耕雨品牌，并规划了农夫计划、农园计划、田园计划三大产品线。”地产资深策划人士靳先生说：“连华润这样的央企大咖房产巨头都在跨界转型，中小房企更应该有知危知变的思维。气候变了，找到更适宜的生存地或换一种活法是明智之举，抱残守缺幻想奇迹、硬着头皮死扛迷茫等待、明知不可为而为之之举都是大忌。‘五限\’后，中小房企应从单一的住宅市场，跨界转向酒店、商业街铺和旅游项目等领域，考虑做轻资产多元化经营。如荣华地产试身养老项目。”
“目前，一个以房地产为核心，上探(金融创新)、下延(互联网思维)、左突(大地域扩张)、右进(多元化)的转型模式，正为房企大咖们所推崇。不争下游争上游，使房企变身为服务业、金融业的美国转型模式，已被万通等采用。”新鸿业地产赵总认为，这些财大气粗、大刀阔斧般粗犷的转型模式，中小房企虽然不适宜采用，但也有借鉴之处。如互联网思维，中小房企要逆势突围就必须探索新的盈利模式，变革现有的经营理念，不断产品升级、服务创新，从而获得更为广阔的发展空间，促进企业转型。
合作共赢
“越有钱的人在银行贷款越容易。这样的话虽有些极端，但却说明了一些事实。”地产公司王总告诉笔者：“央企、国企有强有力的后盾，地产巨头、大咖业务辐射范围广、现金流大，自然是银行首先考虑的优质客户。而中小房企一般项目单一、还款可控率相对低，银行放贷都会慎之又慎，特别是‘五限\’后尤为突出。一些银行甚至采取彻底拒贷，这就使得本来就缺少资金的中小房企雪上加霜。现今，寻求合作构建新平台或许是中小房企走出困境的最佳途径。”
和记万佳与海亮地产合作，以2.84亿元成功摘得浐灞生态区105.098亩商住用地；陕西宏盛实业牵手当代置业共同开发鹍翔九天，项目后续开发部分取名为宏府MOMA城市广场；陕西宝天将80%股份出售给万科；西安瑞景与碧桂园双方约定共同开发项目总建筑面积约160万平方米，物业形态涵盖高端酒店、公寓、写字楼和住宅等；融创收购了西安凯瑞航天城项目开发有限公司，从而正式进军航天城板块。业内人士认为，中小型房企地域性强，在地方具有不可多得的人脉、土地资源等优势，与大房企合作可短时间实现项目较高溢价，彻底走出困境，已成一种趋势。
塑造精品
专家预计，未来5到10年房地产将进入钻石时代，国内房地产的市场水平仍将维持在年销售金额10万亿元~11万亿元的量级之上，市场将进一步集中前10名房企会占据40%的份额。中原地产张经理表示：“未来寡头时代，房地产市场竞争肯定是越来越精细、专业，但中小房企仍会有一席之地。中小房企的本土特点，决定了他们对本地客户需求特征的把握上更精准、更有优势。中小房企可以根据自己特色做一些小而精的精品项目，如3到5万平方米开发体量。求短、求快、求稳，可降低风险名利双收。”
“中小房企一般都为本土房企，可利用本地资源优势向地产多元化路径转型，尝试做与农业、旅游、养老方面相关的小而精的地产项目，注意控制成本、利用所长，在未来市场一定大有可为。”海江
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