卖方：买方逾期过户违约法院：休假日顺延不违约
■ 唐晓兰 南充晚报记者 何显飞实习生 王茂入
买卖双方签约购买一套二手房，因卖方偿还银行按揭款推迟，在约定的过户期限即将届满时，买方才收到银行回执后去办理过户，却因房管局系统维护无法办理，在约定过户期限的第二天，卖方称买方违约， 房屋不卖了。 昨（23）日，记者从顺庆区人民法院获悉，该院认为过户期限恰好属法定假日，应顺延3天，买方并未违约。
委托中介介绍 购买二手房屋
住顺庆城区的中年夫妇黄某和彭某， 在顺庆区某小区购买了一套住房，委托南充一家房产中介出售，这套房子是按揭的， 还没有还清银行贷款。2017年9月， 住在顺庆城区的妇女蒲某看中了黄氏夫妇这套房屋，同年9月16日，蒲某与黄某、彭某在房地产中介公司的主持下， 签订了《房地产买卖及居间合同》，房屋转让价款为45万元， 付款方式为商业贷款，并约定了分期付款日期，签约当天买方须向卖方一次性支付定金3万元，并转为购房款。此外，合同还约定， 因这套房子还没有还清银行贷款，当时处于抵押状态，由卖方向银行申请提前还款， 卖方在2017年10月30日之前自筹资金注销房屋抵押， 买卖双方在2017年12月30日前到房管部门办理产权过户手续；由买方支付中介服务费14600元。双方还就违约责任进行了约定。签订合同的当天，蒲某向黄某夫妇支付了定金3万元。
2017年9月19日，黄某向银行申请提前还款，直到2017年11月22日，他才向银行还了款，2017年12月1日， 黄某夫妇领回了房产证。12月11日，二人向房地产中介公司工作人员任文浩出具了委托书， 委托任文浩办理出售房屋的相关手续，并办理了公证。
卖方取消交易 买方告上法庭
据悉，二手房按揭流程是先签贷款，银行审批后确定能贷款才给中介方出具回执单， 中介方收到回执单后就通知买方付监管资金， 然后办理网签备案过户手续。就本案而言，2017年12月27日，中介方拿到了银行回执单，但在当天，房管局却通知，28、29、30、31日这几天要系统维护。12月31日，中介工作人员给卖方彭某打电话但没接通。后又发微信告诉彭某，在2018年1月2日办过户手续，彭某回复称，房屋不卖了。
2018年3月，买方蒲某将卖方黄某、彭某诉至顺庆区人民法院，要求判令二被告继续交易。夫妇二人向法院反诉蒲某，称对方违约。
蒲某在庭审时提出，经她和黄某、彭某夫妇协商， 由她购买二人位于顺庆区某小区的住房一套。 购房合同约定在2017年12月30日之前办理过户手续， 她和中介多次打电话要求卖方协助过户都无果， 导致在12月30日这一天没有完成过户。事后卖方却称房子不卖了。蒲某认为，卖方这种行为不讲诚信， 请求依法判令黄某和彭某继续履行房屋买卖合同。
黄某和彭某声称， 他们按约定履行了所有合同义务，他们曾多次催促蒲某过户，但蒲某没有去过户，除交纳了3万元定金外，没有履行合同约定的其他付款义务。蒲某已构成违约，请求法院判令解除《房屋买卖及居间合同》，并确认3万元定金为违约金不予退还。
法院判原告未违约 判决交易继续
法院审理认为，本案中，原被告双方及房地产中介公司签订的《房地产买卖及居间合同》 是原被告双方的真实意思表示，因此，原被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。 双方约定买方付款方式为商业贷款， 而案涉房屋在出卖时已设定抵押， 按照交易习惯， 出卖人应解除出卖房屋上的债权抵押等阻挠过户的情形后买方才能办理二手房贷款， 故被告黄某和彭某向银行申请提前还贷应属于其合同义务。 双方约定卖方应于2017年10月30日之前还清银行贷款，注销抵押登记，而实际上被告是在2017年11月22日才还清银行贷款，12月1日才解除抵押取回房产证，其行为已构成违约。被告延期1个月注销抵押登记的违约行为导致原告申请二手房贷款的时间延误至2017年12月27日下午。 中介方工作人员证实27日下午接到房管局通知，28、29、30、31日系统升级维护， 最终导致原告方无法在约定的日期内履行过户义务，责任在于被告。法院认为，即使按双方约定在2017年12月30日前过户，而2017年12月30日为法定休假日，根据民法通则的相关规定， 双方约定的2017年12月30日前过户应顺延至2018年1月2日前过户，2018年1月2日为双方办理过户和原告交付首期房款的最后日期， 而被告彭某在2017年12月31日已明确表示房子不卖了，此时，原告蒲某履行交付首期款的义务并未逾期， 原告并不存在逾期履行合同义务的违约行为。
2018年5月25日，该院作出一审判决，黄某、彭某在本判决生效之日起20日内向蒲某交付房屋， 并办理过户手续。黄某夫妇不服，上诉至南充市中级人民法院。经南充中院调解，双方已和解，顺利完成交易并办理了过户手续。
律师说法
约定期间为法定休假日如何处理
四川罡兴律师事务所律师任静：根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条第三款的规定“期间的最后一日是星期日或者其他法定休假日的， 以体假日的次日为期间的最后一天。” 本案中， 双方约定过户期间为2017年12月30日，因12月30日、31日及2018年1月1日为法定休假日， 故期间的最后一日顺延至2018年1月2日，原告方在此之前提出过户，并未违约。
南充晚报记者 何显飞 整理
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