庆阳物业管理走上法治轨道
核心提示
庆阳市物业管理的推进与发展，为改善群众需求、美化人居环境、提高居民生活质量都做出了积极贡献。但作为房地产经营管理的重要组成部分，物业管理获得良性发展的同时，存在的矛盾与问题也日益突出。
《庆阳市物业管理条例》已于2019年6月5日公布，将自2019年8月1日起正式实施。《条例》的颁布，填补了庆阳市物业管理法规上的空白，将为维护业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人的合法权益，提供有力的法律支持和法治保障。
文/图 本报记者 高于婷
物业纠纷矛盾凸显
近些年来，随着城市建设步伐的加快和住宅建设总量的持续增长，庆阳市物业管理伴随着房地产业快速发展，逐步形成了以出入、治安、卫生、车辆、绿化和公共设施维修养护管理为主要内容的物业服务市场，为保障广大居民享有优美、舒适的生活环境做出了积极贡献。但随着物业服务的不断推进，其中也暴露出不少问题。
市民武女士家住西峰区九龙路某小区，10年前购房时，该小区的物业是由开发商所负责，武女士见小区整体管理得还不错，便放心地交了款。刚开始居住的那几年，水电暖有什么问题，找物业都能够得到解决，但后来开发商撂了挑子，小区物业管理就乱了套。虽然住户们自发选出了几位楼长，但始终管理还是不够规范，没有统一的物业收费标准、没有成型的商议机制，遇上问题得不到及时有效解决，住户对此不满，物业管理也很难顺利开展。
许多老旧小区都存在此类情况，因建设规模小，设计布局不合理，普遍存在物业管理难题。有的老旧小区即便花钱请来了物业企业，但因物业企业服务水平较低、从业者素质不高等原因，还是得不到良好的管理服务。
目前，新建商品住宅小区一般都配备了较为完善的物业管理，但是，物业管理与住户之间却还是横亘着诸多矛盾。市民郑先生于2016年购入了位于西峰城区陇东大道某楼盘的一套商品房，当时他对该小区的管理比较满意，虽然物业费贵了点，但想着只要能保证服务好，也就可以接受。可入住后，物业公司的一些做法让郑先生感到很不合理，水电费高于收费标准，没有按照相关规定来收取，物业管理费年年上涨，也没有经过业主的商议和同意。
采访中，还有市民反映，其所在住宅小区房地产开发企业、建设单位未将代收的住宅专项维修资金上缴相关部门。该市民在购房时将契税、住宅专项维修资金以及代办费用就全部交给了房地产开发企业。2016年庆阳市房管部门下发《关于进一步规范市区住宅专项维修资金交存的通知》，严禁房地产开发企业、建设单位代收住宅专项维修资金。根据《通知》，房地产开发企业、建设单位应将维修资金上缴相关部门，但住户后期了解到，该房地产开发企业、建设单位还有维修资金未上缴。
亟须理顺管理机制
记者从市房管局物业管理科了解到，根据近些年收到的市民投诉和管理工作情况来看，庆阳市物业管理存在工作责任主体不明晰、行政监管难度大，老旧小区基础设施不配套，住宅专项维修资金续筹难，标准化、专业化物业管理不易推行，部分物业企业仍属开发商派生、物业服务缺乏市场竞争机制等突出问题。
部分小区入住率低，物业移交既没有业委会牵头承接，又缺乏监管单位组织，前期物业管理移交多是由开发商直接移交给物业公司，出现问题，互相推诿，责任不清。由于业主构成复杂，缺少牵头单位组织协调成立业主委员会，有的业委会不能代表多数业主利益，有的业主不支持业委会工作，有的小区无人愿意参加业委会，业主委员会履行物业管理监督职责难。
小区配套设施建设监管责任不清，矛盾纠纷调处机制不健全。有的小区没有严格按照规划设计建设配套设施，相关单位在建设过程中履行监管职责不到位，往往在验收交付阶段因难以纠改引发矛盾纠纷。房屋从规划建设到交付使用，涉及多个部门监管职责，但矛盾调处往往集中到房管部门，缺乏合理的、权责一致的信访调处机制，造成问题协调难、解决难、效率低。
物业企业服务意识不强，业主整体素质有待提高。部分物业服务企业服务不规范、制度不健全、收费不合理、业主意见多。不少业主习惯于过去单位统包的福利性体制，物业消费意识差，不切实发挥监督作用，以各种理由拒缴或者少缴物业等费用，经常引发矛盾纠纷。
此外，老城区大多数单体楼或小区，基础设施陈旧、水电暖不能分户计费，住户构成复杂，改造难度大，推行社会化物业管理难。不少开发企业因融资困难强行代收、挪用维修资金，给后续物业管理埋下隐患，亟须加强监管。
物业监管职责不具体、物业服务管理不规范、物业管理矛盾突出，亟须一部符合庆阳市实际的地方性法规以规范物业管理活动，以理顺管理机制，明晰监管责任。
填补地方法规空白
2019年3月12日，《庆阳市物业管理条例》于庆阳第四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，2019年5月31日，由甘肃省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准。2019年6月5日，庆阳市人民代表大会常务委员会予以公布，自2019年8月1日起实施。
该《条例》的颁布，对庆阳市物业管理多年来积累的成熟经验和做法进行了归纳总结，重点针对上位法中未明确的、物业管理实践中迫切需要解决的一些问题作了规定，填补了庆阳市物业管理法规上的空白。
厘清细化各级监管责任。《条例》总则部分明确，市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，县（区）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，如组织划分已建成物业管理区域，指导成立业主大会和选举业主委员会、业主监督委员会，监督管理前期物业招标投标、物业承接查验退出交接、住宅专项维修资金管理、处理物业服务矛盾纠纷投诉等职责。 街道办事处或者乡（镇）人民政府，社区（居、村民委员会）分别监督指导和协调配合业委会成立、履责，调解物业矛盾纠纷，办理物业管理公示事项、开展公益宣传等工作。物业管理行业协会应当加强行业自律，制定物业服务规范和标准，规范物业服务行为，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。
明确业主、物业服务企业权利义务，严格法律责任。从前期物业招投标、物业承接查验、物业管理用房和物业保修，到物业服务收费、物业服务企业退出交接、物业的使用与维护、停车管理、住宅专项维修资金管理等都作了详尽规定。对于物业服务企业未按照要求公布相关信息、损坏房屋承重结构擅自改变房屋用途的、存放不符合安全标准的危险物品和超过荷载的物品、挪用应急住宅专项维修资金等违反《条例》行为，责令限期改正、恢复原状，根据情节轻重处以罚款，造成他人损失的，还应赔偿损失。
解决业主关切热点
《庆阳市物业管理条例》就市民所关切的物业收费、停车位、公共维修基金、基础设施维护等热点问题，从法律层面进行界定和解决。“《条例》的出台，让物业管理有了法律依据，遇到矛盾纠纷可以投诉反映，通过合理的调处机制得到有效解决。”市民魏先生觉得，这不管是对物业服务企业还是业主来说，都是一份厚实的保障。
如市民关心的小区停车位及收费问题，《条例》规定，物业管理区域规划建设的车库、车位应当首先满足业主需要。停车位在满足业主需要后仍有空余的，经业主大会同意后，可以有偿出租给物业管理区域外的单位、个人使用。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车库、车位，属于业主共有，规划建设的人民防空工程，平时用于停放车辆施划的车位，建设单位不得出售、附赠。物业服务区域内车库、车位服务收费按规定分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
再如物业费用，《条例》明确了收费标准、业主缴纳义务、物业服务企业责任。普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由市发展和改革主管部门、市住房和城乡建设主管部门制定，普通商品住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，业主欠交物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；对无正当理由、拒不交纳的，物业服务企业可以根据合同约定提起仲裁或者向人民法院起诉。物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
近日，市人民政府召开市区房地产领域突出问题整治工作推进会议，西峰城区30家小区被列入整治清单，主要涉及的问题有涉嫌集资诈骗，工程验收不通过，违规私自收取维修基金等。
随后，相关部门也将持续整治房地产领域突出问题，深入调查研究，切实加强行业监管，坚决遏制房地产领域新增问题发生，结合扫黑除恶专项斗争，依法从严查处蓄意破坏房地产市场秩序的相关责任主体，形成震慑效应。坚持问题导向，探索建立长效机制，有效解决市区房地产领域存在的突出问题，维护房地产市场正常秩序，保障广大市民群众合法权益， 促进全市房地产市场健康持续发展。
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