购买预售商品房谨防“营销套路”

本报记者 南力

近年来，受全国房地产市场下行趋势的影响，西峰城区房地产领域因前期盲目开发所导致的问题逐渐凸显。一些房地产开发企业由于资金链断裂，造成停工歇工、逾期交房、竣工验收备案手续不全、违规代收滞留维修资金、房产证长期无法办理以及违规预售、一房多卖等问题，严重影响了房地产市场的正常秩序和健康发展。

为此，从2016年4月开始，针对城区房地产领域存在的突出问题，市、区相关部门联合开展了为期3年的突出问题专项排查整治工作。截至目前，各职能部门对市区房地产领域存在问题的34个项目，涉及规划、消防等专项验收未通过，未办理竣工验收备案，工程停工歇工，违规代收专项维修资金和契税，未接入集中供热，市政基础设施建设滞后以及不动产权证长期无法办理等共计9大类70个问题，逐项逐条进行整改，一些群众反映强烈的突出问题得到有效解决，累计销号6大类44个问题。

在排查整治过程中，个别企业未批先建、违规预售的问题较为突出。部分未取得预售许可的楼盘项目，以“内部认购”“内部登记”“排号预约”等形式，要求购房者通过缴纳定金的形式参加预订活动。市区在建的利源小区、百货大楼、世纪公馆、幸福小镇、天润家园5个项目，在前期手续不齐全的情况下，未批先建、违规预售。目前，有关部门已经通过约谈企业法人、下发整改通知、向全社会发布通告等方式，对企业存在的问题进行整改。

针对这一现象，房管部门多次提醒消费者，不得参加未取得预售许可的项目组织的预订活动，谨防造成个人财产损失，并在签订新建商品房买卖合同前，提前向房管部门咨询房屋待售状态，认真阅读合同约定条款。同时，在缴纳房屋款项时，要将首付款、尾款等全部缴纳至预售资金监管账户。

据了解，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或价款的行为。商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，并取得《商品房预售许可证》。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据建设部《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售管理工作按照属地化管理原则，西峰城区由市房管局负责监督管理，各县由县房管局负责管理。

商品房预售应当符合四方面的条件：一是已交付全部土地出让金，取得土地使用权证；二是必须持有建设用地和工程规划许可证；三是必须取得建设工程施工许可证；四是按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

为了降低房地产开发项目出现“烂尾”的风险，2018年以来，庆阳市还提高了预售申请条件，申请预售的项目“工程形象进度必须达到规划审批总面积的50%以上”且“签订预售资金监管三方协议”方可办理商品房预售许可证。预售许可办理后，要求企业必须在售楼现场公开可售房源，预售资金监管账户，公示“一房一价”表。

《商品房预售许可证》核发之后，相关房地产开发项目信息会在庆阳市住房和城乡建设局官网进行公示，购房者可在“信息公开”栏目中的“预售许可项目查询”子目录进行查询了解。

房管部门提醒消费者，买房时一定要查看房地产开发企业“五证”是否齐全，即《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。如果“五证”不全，则说明开发企业未获得批准建设，或是违规预售、销售房屋，存在房屋质量没有保障、购房合同无效、无法确定土地性质、无法办理房产证等风险。

据了解，今年庆阳市将继续推进市区房地产领域突出问题整治工作，对部分楼盘未批先建、违规预售、逾期交房、验收交付等问题依法进行专项整治，维护全市房地产市场和社会大局持续稳定。

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