宣传与实际不符购房者如何维权
以案说法
本报记者苏叶
案例：庆阳市东新房地产开发有限公司开始施工修建的同时，对拟建的嘉禾家园地理位置、人文环境、建筑规模等基本情况进行了广泛宣传，并分别与109名户主签订了《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍装饰、设备差价。合同附件中与约定有关联的装饰、设备标准为：单元门为电子楼宇对讲防盗门，入户为防盗门，地下室、楼梯间为钢门，室内门框、窗为铝合金；采暖采用分户控制、插卡一户一表，地热取暖。
工程竣工后109户业主陆续入住嘉禾家园住宅小区。然而，当业主入住小区后，发现小区的物业管理、供水供暖、楼房质量等存在问题。109户业主将东新房地产公司告上法庭，提出赔偿。
法院审理认为，被告所承建的嘉禾家园小区竣工后虽然通过验收，但庆阳市住房和城乡建设局以及庆阳市建筑业管理局进行现场调查发现确实存在质量问题。对此，被告应承担相应责任。经原审法院审判委员会讨论决定，判决被告东新房地产公司赔偿109位原告管道维修费、零星维修费、外墙变形缝维修费等共计357521.76元；赔偿原告住户采暖分户计量费118113.53元；赔偿诸位原告因楼顶漏水所造成的补修费以及地下室全面进水所造成的损失等共计11475元；给付原告车库销售款1039976.79元；给付原告原售楼部销售款144994.44元；驳回109位原告的其他诉讼请求。一审宣判后，东新房地产公司提出上诉，省高院终审驳回上诉，维持原判。
开发商在销售房屋时，一般会通过各种途径对楼盘进行宣传，购房者也正是通过开发商的这些宣传，才会与开发商签订购房合同。但购房者收房之后，却发现很多设施等与开发商此前的宣传相去甚远。那么，遇到购买的住宅与开发商宣传不符，购房者该如何维权呢？本期以案说法我们邀请甘肃正步律师事务所的姜剑霄律师来教购房者如何维权。
记者：开发商楼盘宣传广告与实际不符，购房者该如何维权？开发商虚假宣传是否算违约？
姜律师：根据相关法律规定，开发商在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请。所以一般情况下，购房者很难就此追究开发商的相应责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定：商品房的销售广告和宣传资料，为“要约邀请”（一般的广告宣传都是“要约邀请”，不能自然成为合同的一部分，也不具有法律约束力），但是，商品房销售方关于房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，对合同订立及房屋价格有重大影响的，应当视为“要约”（“要约”有两个构成条件，一是内容具体确定；二是要约被对方承诺时，表明合同成立，发出要约的人需遵守和履行承诺，否则应承担违约责任）。即便该说明和允诺未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，销售方违反的，也应承担违约责任。因此，购房者在签订合同时一定要仔细审阅相关合同及附件，将购买的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定清楚，为维权留证据。
记者：一旦出现纠纷想解除合同该如何处理？
姜律师：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主要从实体上特别规定了解除商品房买卖合同的事由，对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同，应当以通知的方式告知对方，商品房买卖合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。可见，行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。没有通知的，法院应该行使释明权，要求主张解除的一方及时向对方通知解除。问题是，通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院裁判。
所以购房者在购买房屋时，不要单凭华丽的广告宣传就盲目决定，一定要仔细审阅相关合同及附件，对于开发商承诺的配套设施等重要内容，可事先向当地规划部门咨询核实，并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议上，同时注意保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料，为维权留证据。
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