案外人签订以物抵债协议是否对标的物享有强制执行民事权益
基本案情
2013年1月24日，原告攀枝花市某集团有限公司与第三人攀枝花市某房地产开发有限公司签订《抵款协议》，约定第三人将其位于西区格萨拉大道2幢商业房产以总价款2974944元抵款给原告，用于冲抵第三人应付原告的工程款。
2018年9月11日，被告丽江某经贸有限公司向攀枝花市西区人民法院起诉某房地产开发有限公司合资、合作开发房地产纠纷。在诉前被告申请财产保全，西区人民法院于2018年9月21日裁定查封了位于西区格萨拉大道2幢商业房产。原告认为前述商业房产属原告所有并依法提出异议，要求解除查封，故诉至法院。经审理查明，西区格萨拉大道2幢商业房产所有权人为某房地产开发有限公司。原告与第三人签订的《抵款协议》未明确指明用于冲抵应支付工程款房产的具体位置，原告未提供证据证明在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，第三人也未给原告办理案涉房产的过户登记。
裁判结果
西区人民法院依法判决驳回原告攀枝花市某集团有限公司的诉讼请求。
依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，故该案涉商业房产的权利人为本案第三人。《抵款协议》未明确指明用于冲抵应支付工程款房产的具体位置，原告未提供证据证明在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，第三人也未给原告办理案涉房产的过户登记。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告就案涉商业房产不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求确认坐落于西区格萨拉大道2幢商业房产为其所有并解除查封扣押的主张，本院不予支持。
法官评析
本案中，原告与第三人虽签订《抵款协议》，约定将两间全产权门市用于冲抵应支付工程款，但原告与第三人并无真实房屋买卖意思表示，而是利用房产冲抵应付工程款，原告与第三人之间真实的法律关系应该认定为建设工程施工合同关系，而非商品房买卖关系。法院在审查过程中，首先应审查以物抵债协议是否有效，实践中大多商业用房存在被抵押、被查封等情形，转让标的物是否违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定；其次应注意标的物转让是否发生物权变动的效力；最后应考虑到以物抵债背后的真实法律关系，通过实际法律关系类分析以物抵债的“物”指向是否明确，从而帮助法官更好查明案件事实，公正裁判。
（西区人民法院 王敏）
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