房 屋 产 权 归 属 知 多 少
□张薰淼 本报记者 江潇
房产与群众利益息息相关，近年来，房屋产权纠纷时有发生，如何断定产权归属？记者挑选了攀枝花2个案例，并邀请市房地产管理局等行业专业人士解析，希望能够给您提供一些参考和建议。
案例一：2008年3月，家住炳三区的张某与妻子高某为结婚购置了一套价值70万元的房子，但因手头资金不足向张某父母借款60万元。2011年，二人因感情不和产生矛盾，面临离婚。张某的父母将儿子儿媳告上法庭，要求返还当初买房时付出的60万元借款。最终，法院判决被告张某、高某偿还原告借款人民币60万元。对于其他款项，原告可在搜集充分证据后另行起诉。
解析：根据我国婚姻法规定，在婚姻存续期间，一方父母的赠与，如没有明确约定赠与某一方，则认定为是赠与夫妻双方，而在婚姻存续期间所得赠与属于夫妻共同财产。当然，也要能证明是确有赠与的事实，如果不能证明是赠与，就有可能被认定为共同债务。本案中，被告高某与张某没有拿出确凿证据证明为原告赠与，则应认定为民间借贷。
《中华人民共和国民法通则》第九十条规定，合法的借贷关系受法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第24条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”在此基础之上，还应考虑夫妻有无共同举债的合意和该债务有无用于夫妻共同生活两个因素。结合本案，原告有证据证明该笔款项两被告用于购置房屋，所以被告夫妻双方应偿还该债务。
案例二：赵某老公的父母在他高中时离婚，他归父亲抚养，现有一套还建房。房子原是他父母婚后单位分的、离婚后房子拆迁分的还建房，现在赵某老公的父亲住着，当初他父亲一直因各种原因没有去把房产证办下来，现在他父亲再婚，再婚女方有一个女儿在那住了几年现已嫁人，赵某和他老公结婚时他父亲把大房给赵某，说以后可以住这，如果不住也给他们空着，因为赵某不太想和老人住一起所以一直没有住那里，自己和老公在单位就近租房，现在想问下将来这个房子她老公有份吗，归谁？
解析：该房屋性质现在虽然是离婚后拆迁分得的还建房，但不应忽略一个重要事实，那就是该房屋系拆迁原夫妻共同财产所得，所以该房产你老公的母亲也应享有一定的权利。该房既然原先是单位分得房子，所以也要考量你老公当时是否系原始受配人之一，若系原始受配人，则你老公本身即对该房享有权利。若分得该还建房拆迁时，你老公作为老房子的拆迁被安置人，自然更应享有权利。现在你老公父亲再婚，但该房系婚前财产，不因其再婚改变其婚前财产性质，该房中属于你老公父亲的份额，仍属与其个人财产。该还建房因尚未办理产权证，问题中谈到“因各种原因”，因未交待具体各种原因是什么，故难以根据遇到的具体障碍问题而分析针对性的救济措施（比如办理产权证）。总体看来，你老公及老公的母亲可以根据原始材料及相关凭证办理确权及析产，以明确属于各方的份额。至于你老公父亲名下的份额，其可以通过遗嘱的形式（必要时可以进行遗嘱公证或律师见证）确定该房权利归你老公所有，这样会有效避免以后的争议问题。若你老公父亲不订立遗嘱，则你老公有法定的继承权利，当然，其再婚的妻子也有继承的权利（若再婚时，女方的女儿你老公的父亲形成赡养关系的，那么她也可以继承）。
根据多年的实务经验，房产作为重要的财产之一，在作为遗产继承时，当事人有关的法律知识知之甚少，在认识上容易存在九个误区，进行梳理后，希望能够给您提供一些参考和建议。
一、把多人共有房屋，当成一个人的遗产。张某成年后与父亲、继母共同生活。共同生活期间，盖平房五间。父亲病故，张以共有继承为名，占有了全部房屋。该房应为张和父亲、继母共有。父亲去世，张只能继承其父的房产份额，且张的继母不但属于房屋的共有人，而且与张对张父的房产都有继承权，张的继母如无劳动能力还应当多分。对此继承法第26条规定：遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时应当先分出他人的财产。
二、把对公有房屋的承租权当成遗产继承。李某生前多年居住在单位的公房中，房改后没买该房仍租住，最近李病逝，李的子女要求继承该房。继承法第3条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。承租人对承租房屋只有承租权没有所有权，承租权不是所有权，继承人不能当作被继承人的遗产继承。
三、把继承开始前已不属于被继承人的房产当作被继承人的遗产继承。刘某丧偶后与张某结婚，结婚时刘通过书面形式把自有房屋赠与了张某，并于逝前在房屋登记部门办理了房屋过户手续。现刘的子女要求按刘的遗嘱继承这份财产。因房屋的所有权已经转移，即使刘某立有遗嘱的子女也无权主张对该房的继承权。
四、认为属于夫妻二人共有登有夫妻二人名字的房屋，其中一人死亡，不必过户登记，即属于生存的一人。张某所持房屋产权证，写有其夫和她二人的名字，其夫去世，她以她一人的名字，出卖房屋，过户受阻。二人共有的房屋，包括夫妻共有，变为一人所有必须进行房屋过户登记。写有夫妻二人的名字的房屋，其一人死亡，生存的一方必须通过继承、过户手续才能登记为一人。
五、认为继子女和养子女具有相同的房产继承权。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见》第21条规定：“继子女继承了继父母遗产的，不影响其继承生父母的遗产”。第19条规定：“被收养人对养父母尽了赡养义务，同时又对生父母扶养较多的。除可依继承法第10条的规定继承养父母的遗产外，还可依继承法第14条的规定分得生父母的适当遗产”。这里养子女与继子女的继承权是有区别的，因为我国婚姻法第26条规定：养子女和生父母间的权利和义务，因收养关系的成立而消除。
六、认为同居多年即享有配偶继承权。王、赵没经结婚登记，以夫妻名义同居多年。最近王在一次意外事故中死亡，赵认为结婚不登记同居也有继承权，要求继承王的房产。结婚不登记除被认定为事实婚姻外，则对另一方的房产没有继承权。虽然按继承法第14条的规定因对死亡的一方尽了较多的义务可以适当分得遗产，但他享有的不是其合法继承人的继承权，而是继承人以外的人一种因互助产生的权利。
七、认为夫妻关系存续期间继承的遗产都是夫妻共同财产。张、王婚姻关系存续期间，张继承了其父的一笔房产。且对这一房产共同使用多年。现张王离婚，王主张按夫妻共同财产分割此房产。张拿出了其父的遗嘱，该遗嘱明确表示其这份遗产由张继承。根据婚姻法第18条的规定：遗嘱或赠与合同中规定只归夫或妻一方的财产，为夫妻一方的财产。如无特殊约定，上述遗留的房产应为张的个人财产，且无论他们共同使用多久，其财产的性质都不会改变。
八、认为婚后买房，产权证上只写有一人的名字，就不是夫妻共同财产。林、张为夫妻，林最近病逝，林生前与张买得楼房一套，房产证上只登记了林一个人的名字。林的父母认为该房只属林一人，要求按其一人财产继承。根据婚姻法第17条的规定，夫妻关系存续期间所得的财产除当事人另有约定，法律另有规定以及当事人能举证证明为个人的以外，都应认定为夫妻共同财产。上述房屋虽然只登记在林一个人名下，也不能改变林、张夫妻共同财产的属性。
九、不为没出世的胎儿保留遗留房产份额。李先生拥有一栋商品房，李遇车祸死亡。继承遗产时李的妻子提出为怀有的胎儿保留份额，李的父母不同意。认为胎儿未出世与遗产继承无关。继承法第28条规定：遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承处理。
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