开发商逾期交房631天购房者索赔20余万元是否过高？
案情简介
原告甲于2014年9月向被告乙交纳定金20000元，10月向被告乙交纳购房款639834元。甲、乙双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方约定被告乙将其开发的某小区的商品房一套预售给原告甲，该商品房总价款659834元。
合同约定了该商品房交付时应符合下列条件：已取得建设工程竣工验收合格证明、已取得房屋面积实测报告书，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。2015年12月30日达到使用条件，出卖人在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房在60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。
《商品房买卖合同补充协议》约定，交付商品房的拟定日期为2015年12月30日，除开发商推迟交房日期外，届时不再另行通知交房日期。交付期限届满时房屋未达交付条件的，买受方给予开发商二个月的交付宽限期，宽限期内买受方放弃追究开发商的违约责任，但开发商须及时通知买受方。
2016年9月，诉争房屋所属楼栋经攀枝花市公安消防支队综合评定消防验收合格。2016年9月30日，诉争房屋所属楼栋经攀枝花市仁和区建设工程质量安全监督站检测合格，并建议进入备案程序。2017年3月24日，攀枝花市住房和城乡规划建设局收讫了包括诉争房屋所属楼栋竣工验收备案文件，该局于2017年11月20日在竣工验收备案部门意见一栏签署“同意备案”，并加盖了攀枝花市住房和城乡规划建设局备案专用章。
原告甲以被告乙逾期交房违约为由，要求被告乙从约定交房之日起至2017年11月20日止按总房款万分之五支付逾期交房的违约金208837元，已扣除60天的免责期。被告乙对原告甲计算违约金的起止时间及标准不予认可，并请求法院对违约金比例进行下调。
判决结果
经审理，法院依法作出如下判决：被告乙应于本判决生效之日起三十日内向原告甲支付逾期交房违约金62453元（659834元×0.15‰×631日）；驳回原告甲的其他诉讼请求。
法官点评
原告甲与被告乙所签的商品房买卖合同及补充协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
结合本案双方诉辩情况，本案双方间的争议焦点是：一是逾期交房违约金计算的起算点、止算点应如何认定。二是违约金是否需要人民法院予以调整。
关于争议焦点一，双方在合同中约定的交房日期是2015年12月30日，依据查明的事实，在合同约定的房屋交付日期2015年12月30日，所诉争房屋所属楼栋还不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》落款日期虽为2016年4月6日，但合同约定的交房日期是2015年12月30日，故此时间应作为逾期交房违约金计算的起算点。对被告乙提出的按合同签订日期为逾期交房违约金计算的起算点顺延2个月，从2016年6月6日开始计算违约金的意见，因合同签订日并不是交房日，故对该意见不予采信。本案中，庭审查明诉争房屋所属楼栋已经竣工验收合格，并于2017年3月24日经备案机关进入备案程序。诉争商品房已具备交付条件，但因开发商的交房通知不符合法律的相关规定。综上，应以商品房买卖合同中约定的交房日期2015年12月30日为违约金计算的起算点，扣除二个月的交付宽限期。原告甲主张2017年11月20日为违约金止算点，不违反法律规定，应予以确认。被告乙共计逾期交房天数为631日。
关于争议焦点二，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由此可知，我国法律支持的逾期交房违约金，原则上限定在买受人因逾期交房所遭受的实际损失范围内。在本案中，双方合同约定的逾期交房违约金明显高于同地段同类房屋的租金水平，被告的违约行为给原告造成的损失明显低于双方约定的逾期交房违约金。被告提出的要求下调违约金比例的意见，符合法律规定，故予以采纳。综上，酌情确定按已付房款每日万分之一点五的标准计算违约金为宜。
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