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长租公寓抢滩成都 敢问路在何方? 多家长租公寓运营商扎堆在蓉开店,预计今年推出超1.3万间 业内人士称投入大回收慢 除了租金收益,未来盈利点在哪?

成都商报 2017-04-10 06:14 大字

一家长租公寓在大厅设置了一个吧台

一楼是水吧、健身房、瑜伽室,还有公共厨房;二楼是可以看电影听音乐的影音室……再往上走,从10楼开始到17楼,是206间装修一致的房间,设计时尚,洋溢着摇滚风。 25岁的“海归”小赵家里有房、开着豪车,却选择在这里租住——“年轻,又没什么朋友,想找一群人一起耍。”

小赵选择的生活方式,正是时下流行的“长租公寓”。今年3月开始,多家长租公寓运营商扎堆在成都开店,包括魔方公寓、世联红璞公寓、龙湖冠寓,预计今年推出长租公寓超1.3万间。

长租公寓这门生意,被形容为一桩充满理想主义的事业,因为“这种模式为年轻人提供了良好的居住环境和条件”,是一件“改变世界的事情”。但成都商报记者从多个运营商及专家处获悉,目前这桩生意仍处于抢滩阶段,市场细分、盈利模式等尚待摸索。

成都商报记者 钟美兰

从初步数据看,目前成都的长租公寓入住率稍低的达70%,高的在88%。

业内人士认为,长租公寓的盈利来自三个方面:第一、租金收益;第二、房租溢价;第三、附加价值。

如有的长租公寓将附加金融业务,租房可以通过相关金融产品贷款,贷款用于支付押金;有的则挖掘公寓的社交、商业、娱乐、生活服务等功能,提升租房的附加价值;还有的拟将加强和开发商合作,并提供租赁、委托管理、收入分成等多元合作模式。

“每个运营商依靠各自不同的资源做一些附加业务,不管形式如何都殊途同归,延长产业链,通过综合服务提高租房的附加价值。”刘忠说。

租客 有房有豪车 “海归”住长租公寓

4月3日晚,龙湖冠寓成都金楠店,大厅内,租客王可乐斜靠在沙发上,和几个邻居商量晚上去哪里吃饭。这群年轻人散漫又惬意,看似独立又融合群体。“我们八个,刚从绵竹看了梨花回来。”王可乐说,平常大家都在公寓周围活动,一放假就开了两辆车,一起到绵竹玩了两天。

王可乐29岁,在附近开了一个酒吧,和女朋友租房时,只想找一个安静又安全的房子。住了一个多月,他发现了长租公寓与租住在小区的不同。

“邻居都是85后,95后的也不少,大家意气相投,能玩在一块,公寓管理人员经常搞一些活动,我们常聚在一起,能交上不少朋友,不像在小区租房,住几年都不知道对面邻居是谁。”王可乐说,公寓很安全,管理人员也住在同一栋楼,他开酒吧时常晚归,女朋友一人在家也放心。邻居都是经济条件不错和素质较高的人群,平日没有人高声喧哗,“交了不少朋友。”

另一个租客小赵则是直奔这群年轻人来的。“年轻,又没什么朋友,想找一群人跟我一起耍。”小赵是个富二代、海归,今年25岁,毕业于英国布里斯托大学工商管理专业。他是家中独子,父母和他三人各开一部车,父亲开的是宝马740,他开的是价值上百万的奔驰G500。

“家里房子多得住不过来,不想回家是觉得拘谨,不自在。”小赵说,父母管得严,他上班一个月收入一两万也不够生活,时常需要父母接济,他要脱离管控又不能彻底独立,长租公寓无疑提供了这种条件,“有点像大学生活的升级版,公寓把你所需要的朋友筛选出来,而这些人可能会在生活上或者在未来的事业上帮助你。”

房源 将业主房屋租过来 装修改造后再出租

长租公寓,又名白领公寓、单身合租公寓,是近年房地产三级市场一个新兴行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间形式出租给白领人士。租期最短要求半年,半年一签,可无限续约。

最早在成都布局的运营商优客逸家着重分布式长租公寓,从散户房东手中租赁房屋,装修后以每间800元~3000元的价格出租,房间面积在18平方米到50平方米不等。而集中式长租公寓格调更高,都是整栋楼,除了设计一致的房间,还打造公共区域,增强租客黏性,价格在1800元~3000元。

在冠寓金楠店,长租公寓住房区为10楼至17楼,一共206间房。一楼是800平方米的公共区域,设计时尚,中心是回字形吧台,周围摆放了沙发,配备了健身房、瑜伽室、桌游,公共厨房;二楼是影音室,可看电影听音乐。

3月3日,魔方公寓正式进入蓉城,两家新店投入运营。3月12日,龙湖旗下长租公寓品牌“冠寓”两家店在成都正式开业。而红璞公寓已推出4批长租公寓,累计近1000间。“今年,魔方要在成都开10家店,房间突破2000套。”魔方西南区域负责人杨洋说。冠寓成都负责人也表示,预计2017年冠寓在成都的总供应量将达千间。

优客逸家也在筹备集中式长租公寓,它在西部智谷与政府合作了一个园区集中式公寓,有504间房,预计年内正式运营。优客逸家成都公司总经理高斯坦承,多家知名房企同时抢滩成都带来冲击,“现在有80%的业务是传统的分布式公寓,但我们绝不会放手集中式长租公寓,预计这一块业务占比将达到20%。”

出租 不认为自己是二房东 称对租客要挑选

正当职业和高薪是长租公寓的准入门槛。

成都商报记者了解到,长租公寓的租客们年轻、活泼,年龄介于25岁至35岁,基本属于学生、白领、精英阶层。他们都有正当职业,月薪一般在8000元以上,其中不乏有房者和富二代。

“为了保证租客的生活品质,我们会根据客人的谈吐、行为举止,决定要不要租给他。”冠寓金楠店店长何钦样说。

“很多人都称我们为二房东,但我们不是,我们通过标准化和智能化服务,提供了比普通二房东更好的租房体验。”高斯说。

“大家的理念本质都一样,着重强调租住体验。”红璞公寓有限公司总经理刘忠说,魔方和红璞的房源都是整租,冠寓是自持物业。

“集中式公寓的租客在一段时间内很稳定,平时也聚在一起,管理人员的主要精力就是用来打造社区文化。”何钦样说,冠寓金楠店每周举行一次小型活动,每月搞一次大型活动,每次参与者不少,到场人数能占租客的1/10。“这不仅是租房子,而是代表了一种全新的租房生活方式。”

观察

在成都 长租公寓市场潜力不小

链家研究院统计数据显示,过去8年,全国房地产交易额增长了5倍,而二手房却增长了10倍。“重新审视这个业务,它能盘活房子存量和保持物业增值。”刘忠说。

在刘忠看来,成都是一个人口净流入的城市,长租公寓具有非常大的市场潜力。对此,杨洋表示赞同,“第一,成都本身有很好的消费习惯;第二,成都有很多大学毕业生,不少大型企业都在成都设立分公司;第三,成都的政策环境很不错,公积金也可以用来租房。”杨洋说,这些因素决定任何一家长租公寓运营商都不会放弃成都。

未来

目前还在抢滩阶段

“收回成本至少要六七年” 长租公寓如何盈利待摸索?

高斯认为,目前运营商都抢分蛋糕,初衷都是先抢完再具体细分。冠寓成都负责人李潮的说法佐证了这个观点。“今年也只是在尝试,但是目标群体是哪些?如何盈利?还在摸索。”

“这是一个重资产、回收慢的新兴行业,小打小闹根本不行,除了租金收益,未来的盈利点在哪里,要通过上规模寻找更多商机。”刘忠说,大家同时布局,比拼的就是谁战略更清晰、执行力更强。刘忠说,“长租公寓投入大回收慢,要收回租房和装修成本至少要六七年,所以长租公寓基本10年起租,甚至15年至20年。”

成都房产经纪协会副会长刘应忠认为,从市场来看,分布式长租更符合目前所提倡的互联网思维,轻资产、重管理的法则。“政府限购,部分人延迟购房,加上城市扩容,人口流入,带来了租赁市场扩张,为了消化购房需求,各运营商都推出长租公寓。”

刘应忠说,从各运营商推出的量来看,市场两三年内不会有风险,由于集中式公寓重资产,方便管理,便于集中收益,也更容易盈利;从优客逸家的数据就可以看出,分布式长租公寓服务半径大,管理难度大,更考验运营商的管理,优客逸家布局4个城市长达4年,仅有成都实现了微薄盈利。

刘应忠说,需要提醒的是,有市场但未必到你家。集中式长租公寓要实现健康发展,需要解决两个问题,第一,能否聚集人气?第二,租客能否按照各运营商设计的模式稳步推进。简单来说,就是人能不能来?来了能不能一起愉快“玩耍”?

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