长租公寓抢滩成都 敢问路在何方？ 多家长租公寓运营商扎堆在蓉开店，预计今年推出超1.3万间 业内人士称投入大回收慢 除了租金收益，未来盈利点在哪？
一家长租公寓在大厅设置了一个吧台
一楼是水吧、健身房、瑜伽室，还有公共厨房；二楼是可以看电影听音乐的影音室……再往上走，从10楼开始到17楼，是206间装修一致的房间，设计时尚，洋溢着摇滚风。 25岁的“海归”小赵家里有房、开着豪车，却选择在这里租住——“年轻，又没什么朋友，想找一群人一起耍。”
小赵选择的生活方式，正是时下流行的“长租公寓”。今年3月开始，多家长租公寓运营商扎堆在成都开店，包括魔方公寓、世联红璞公寓、龙湖冠寓，预计今年推出长租公寓超1.3万间。
长租公寓这门生意，被形容为一桩充满理想主义的事业，因为“这种模式为年轻人提供了良好的居住环境和条件”，是一件“改变世界的事情”。但成都商报记者从多个运营商及专家处获悉，目前这桩生意仍处于抢滩阶段，市场细分、盈利模式等尚待摸索。
成都商报记者 钟美兰
从初步数据看，目前成都的长租公寓入住率稍低的达70%，高的在88%。
业内人士认为，长租公寓的盈利来自三个方面：第一、租金收益；第二、房租溢价；第三、附加价值。
如有的长租公寓将附加金融业务，租房可以通过相关金融产品贷款，贷款用于支付押金；有的则挖掘公寓的社交、商业、娱乐、生活服务等功能，提升租房的附加价值；还有的拟将加强和开发商合作，并提供租赁、委托管理、收入分成等多元合作模式。
“每个运营商依靠各自不同的资源做一些附加业务，不管形式如何都殊途同归，延长产业链，通过综合服务提高租房的附加价值。”刘忠说。
租客 有房有豪车 “海归”住长租公寓
4月3日晚，龙湖冠寓成都金楠店，大厅内，租客王可乐斜靠在沙发上，和几个邻居商量晚上去哪里吃饭。这群年轻人散漫又惬意，看似独立又融合群体。“我们八个，刚从绵竹看了梨花回来。”王可乐说，平常大家都在公寓周围活动，一放假就开了两辆车，一起到绵竹玩了两天。
王可乐29岁，在附近开了一个酒吧，和女朋友租房时，只想找一个安静又安全的房子。住了一个多月，他发现了长租公寓与租住在小区的不同。
“邻居都是85后，95后的也不少，大家意气相投，能玩在一块，公寓管理人员经常搞一些活动，我们常聚在一起，能交上不少朋友，不像在小区租房，住几年都不知道对面邻居是谁。”王可乐说，公寓很安全，管理人员也住在同一栋楼，他开酒吧时常晚归，女朋友一人在家也放心。邻居都是经济条件不错和素质较高的人群，平日没有人高声喧哗，“交了不少朋友。”
另一个租客小赵则是直奔这群年轻人来的。“年轻，又没什么朋友，想找一群人跟我一起耍。”小赵是个富二代、海归，今年25岁，毕业于英国布里斯托大学工商管理专业。他是家中独子，父母和他三人各开一部车，父亲开的是宝马740，他开的是价值上百万的奔驰G500。
“家里房子多得住不过来，不想回家是觉得拘谨，不自在。”小赵说，父母管得严，他上班一个月收入一两万也不够生活，时常需要父母接济，他要脱离管控又不能彻底独立，长租公寓无疑提供了这种条件，“有点像大学生活的升级版，公寓把你所需要的朋友筛选出来，而这些人可能会在生活上或者在未来的事业上帮助你。”
房源 将业主房屋租过来 装修改造后再出租
长租公寓，又名白领公寓、单身合租公寓，是近年房地产三级市场一个新兴行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间形式出租给白领人士。租期最短要求半年，半年一签，可无限续约。
最早在成都布局的运营商优客逸家着重分布式长租公寓，从散户房东手中租赁房屋，装修后以每间800元~3000元的价格出租，房间面积在18平方米到50平方米不等。而集中式长租公寓格调更高，都是整栋楼，除了设计一致的房间，还打造公共区域，增强租客黏性，价格在1800元~3000元。
在冠寓金楠店，长租公寓住房区为10楼至17楼，一共206间房。一楼是800平方米的公共区域，设计时尚，中心是回字形吧台，周围摆放了沙发，配备了健身房、瑜伽室、桌游，公共厨房；二楼是影音室，可看电影听音乐。
3月3日，魔方公寓正式进入蓉城，两家新店投入运营。3月12日，龙湖旗下长租公寓品牌“冠寓”两家店在成都正式开业。而红璞公寓已推出4批长租公寓，累计近1000间。“今年，魔方要在成都开10家店，房间突破2000套。”魔方西南区域负责人杨洋说。冠寓成都负责人也表示，预计2017年冠寓在成都的总供应量将达千间。
优客逸家也在筹备集中式长租公寓，它在西部智谷与政府合作了一个园区集中式公寓，有504间房，预计年内正式运营。优客逸家成都公司总经理高斯坦承，多家知名房企同时抢滩成都带来冲击，“现在有80%的业务是传统的分布式公寓，但我们绝不会放手集中式长租公寓，预计这一块业务占比将达到20%。”
出租 不认为自己是二房东 称对租客要挑选
正当职业和高薪是长租公寓的准入门槛。
成都商报记者了解到，长租公寓的租客们年轻、活泼，年龄介于25岁至35岁，基本属于学生、白领、精英阶层。他们都有正当职业，月薪一般在8000元以上，其中不乏有房者和富二代。
“为了保证租客的生活品质，我们会根据客人的谈吐、行为举止，决定要不要租给他。”冠寓金楠店店长何钦样说。
“很多人都称我们为二房东，但我们不是，我们通过标准化和智能化服务，提供了比普通二房东更好的租房体验。”高斯说。
“大家的理念本质都一样，着重强调租住体验。”红璞公寓有限公司总经理刘忠说，魔方和红璞的房源都是整租，冠寓是自持物业。
“集中式公寓的租客在一段时间内很稳定，平时也聚在一起，管理人员的主要精力就是用来打造社区文化。”何钦样说，冠寓金楠店每周举行一次小型活动，每月搞一次大型活动，每次参与者不少，到场人数能占租客的1/10。“这不仅是租房子，而是代表了一种全新的租房生活方式。”
观察
在成都 长租公寓市场潜力不小
链家研究院统计数据显示，过去8年，全国房地产交易额增长了5倍，而二手房却增长了10倍。“重新审视这个业务，它能盘活房子存量和保持物业增值。”刘忠说。
在刘忠看来，成都是一个人口净流入的城市，长租公寓具有非常大的市场潜力。对此，杨洋表示赞同，“第一，成都本身有很好的消费习惯；第二，成都有很多大学毕业生，不少大型企业都在成都设立分公司；第三，成都的政策环境很不错，公积金也可以用来租房。”杨洋说，这些因素决定任何一家长租公寓运营商都不会放弃成都。
未来
目前还在抢滩阶段
“收回成本至少要六七年” 长租公寓如何盈利待摸索？
高斯认为，目前运营商都抢分蛋糕，初衷都是先抢完再具体细分。冠寓成都负责人李潮的说法佐证了这个观点。“今年也只是在尝试，但是目标群体是哪些？如何盈利？还在摸索。”
“这是一个重资产、回收慢的新兴行业，小打小闹根本不行，除了租金收益，未来的盈利点在哪里，要通过上规模寻找更多商机。”刘忠说，大家同时布局，比拼的就是谁战略更清晰、执行力更强。刘忠说，“长租公寓投入大回收慢，要收回租房和装修成本至少要六七年，所以长租公寓基本10年起租，甚至15年至20年。”
成都房产经纪协会副会长刘应忠认为，从市场来看，分布式长租更符合目前所提倡的互联网思维，轻资产、重管理的法则。“政府限购，部分人延迟购房，加上城市扩容，人口流入，带来了租赁市场扩张，为了消化购房需求，各运营商都推出长租公寓。”
刘应忠说，从各运营商推出的量来看，市场两三年内不会有风险，由于集中式公寓重资产，方便管理，便于集中收益，也更容易盈利；从优客逸家的数据就可以看出，分布式长租公寓服务半径大，管理难度大，更考验运营商的管理，优客逸家布局4个城市长达4年，仅有成都实现了微薄盈利。
刘应忠说，需要提醒的是，有市场但未必到你家。集中式长租公寓要实现健康发展，需要解决两个问题，第一，能否聚集人气？第二，租客能否按照各运营商设计的模式稳步推进。简单来说，就是人能不能来？来了能不能一起愉快“玩耍”？
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