不建别墅成本别想收回来

兰州晚报 2009-12-25 09:52 大字

楼面价创３．２万元天高。

楼面地价３２４８４元／平方米！今年上海住宅市场中的地块大热门——新江湾城Ｃ６地块果然不同凡响，２３日以３７．２亿元总价完成出让。中国中建地产有限公司豪气干云地创下全国住宅用地单价纪录，溢价幅度达１１７％。

该地块的规划容积率为不大于１．０。有开发商认为，如此楼面地价成本，只有建别墅才能顺利消化。据《第一财经日报》报道

单价地王

资料显示，新江湾城Ｃ６地块出让面积为１１４５１７．０平方米，土地用途为住宅用地，且规划容积率为不大于１．０。在早先的推介会上，这幅住宅地块已引起多家房企大鳄的浓厚兴趣。

自２００７年新加坡仁恒地产以２万元／平方米获得新江湾城Ｄ３地块之后，这一焦点区域便再无地块出让。数据显示，在今年一轮楼市涨势之中，新江湾城的楼盘价格同样水涨船高。如最早在新江湾城进行销售的住宅楼盘，合生江湾国际公寓在２００６年的销售均价尚不足万元，至今年１１月，已迅速攀升至２５０００元／平方米。

根据２３日出让地块的总价折算下来，这一地块的楼面地价高达３２４８４元／平方米，创下当前国内住宅地块单价最高。有开发商认为，这一价格的“高度”使得产品设计颇具难度。“只有建造别墅项目才能顺利消化。”不过，从新江湾城Ｃ６地块的要求来看，必须３０天内付清所有土地款，且要求一年内必须达到预售条件等诸项制定得颇为严格。

屡创天价

事实上，信贷环境宽松、资金充裕的２００９年，土地市场上诞生３万元／平方米左右的楼面地价并非罕见之事。

今年９月上旬，厦门恒兴置业有限公司便以１０．４７亿元拿下思明区云顶南路２００９Ｇ２３地块，楼面地价高达３０９４０元／平方米。隶属于北京市顺义区政府的大龙地产也在１１月２０日造就了北京新地王——总价高达５０．５亿元的顺义区后沙峪镇天竺开发区２２号住宅用地，其楼面地价高达２９８５９元／平方米。

动辄超过３万元／平方米的楼面地价，让今年的土地市场一次又一次演绎“面粉贵过面包”的“悲喜剧”，剧中的两方自然是财政紧张的地方政府和那些还在等待着购买的居民。但创造这些单价地王的企业真的是不计成本？

容积率玄机

此外，纵观这些单价地王，其大多容积率偏低，以后建设成高档住宅，甚至别墅类项目的几率很大。虽然中国政府已经禁止供应别墅用地多年，但近年来国内重点城市的别墅供应并未断档，一些开发企业通过在容积率上做“文章”以绕开政策，如一块地上有低容积率的别墅，但同时有高密度的公寓等产品，互相搭配以便提高总体容积率，这样的项目就不能称为“纯别墅项目”。

正是因为这些地块容积率之低十分罕见，在出让时政府设定的出让底价就非常之高。上海新江湾城Ｃ６地块按出让底价计算的楼面地价也已逼近１．５万元／平方米。在流动性充裕的大背景下，政府适时推出的“稀缺地块”，碰上不差钱的开发商，一个个单价地王的面世也就不足为奇了。