上市公司年报探秘 长租公寓海外第一股青客公寓持续亏损 股价一路下滑 从20跌到3.14美元

近日，第一家赴美上市的长租公寓服务商青客公寓发布截至2020年9月30日的2020年财报显示，亏损逐年攀升，最新亏损同比扩大208%，市值缩水超八成。

业内人士认为，青客公寓作为长租公寓第一股，未来如何在配合监管步调中实现稳健经营，是其需要面对的命题。

亏损逐年攀升，同比扩大208%

成立于2012年的上海青客设备租赁有限公司（简称“青客公寓”）是中国公共租赁住房提供商，2019年其房源量近10万间，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京等城市。

华商报记者查询发现，青客公寓财报显示，青客公寓一直处于亏损状态，且净亏损逐年攀升。2020财年，青客公寓净亏损达15.34亿元，同比扩大了208%。在此之前，2018财年、2019财年青客公寓的净亏损分别为4.99亿元及4.98亿元，基本持平。截至2020年9月30日，青客公寓的累计亏损额达38.1亿元。

另外，2020财年，青客公寓实现净收入12.08亿元，同比减少2.1%。截至2020年9月30日，青客公寓的总资产为8.51亿元，同比减少52.73%，而总负债升至28.45亿元，同比增加9%。

同时，由于相对于预期的经营业绩持续表现欠佳，因此青客公寓计提长期资产减值约8.47亿元，较2019财年的4620万元增加了1732.7%。

财报显示，2020财年，青客公寓的周期平均入住率为83.8%，较2019财年的91.6%有所下降。

对于亏损原因，青客公寓在财报中表示，受新冠肺炎疫情等因素影响，青客在2019年9月30日至2020年9月30日期间，其已签约租赁单位数量减少了17.5%，原因是青客终止了与部分房东的租赁，这也让青客公寓面临了很多房东的诉讼。

华商报记者注意到，从股价方面看，青客公寓在2019年11月上市之初，股价最高达20.43美元。由于业绩持续萎靡，股价也一路下滑，截至2月19日美股收盘，青客公寓股价3.14美元，市值仅约1.5亿美元，对比其当初公开发行时的股价17美元，下跌超过80%，市值也缩水约82%。

受行业整顿影响，租金贷比例降至11.9%

华商报记者注意到，对青客公寓来说，其资金来源主要来自于租客预付的租金收益，包括租金贷等预付款。不过，2019年12月由住房和城乡建设部等6部门印发的《关于整顿规范房屋租赁市场秩序的意见》要求，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。这也使得青客公寓不得不清理租金贷业务。

去年11月份，西安出台住房租赁试点工作实施方案的相关通知，要求建立健全住房租赁交易服务平台，严厉查处住房租赁违法违规行为。住房租赁企业应在监管合作银行开立西安市唯一的企业住房租赁交易资金监管专用账户，分账核算专款专用，避免恶意克扣押金、随意挪用租金行为。严厉查处未经金融监管部门批准设立的机构开展个人“租金贷”业务。完善多部门联合执法机制，加大执法力度，维护住房租赁各方合法权益，确保人民群众财产安全。

青客公寓财报显示，自2020年5月起，青客公寓开始出清租金贷，金融机构已暂停向租户提供新的分期付款贷款。截至2020年9月30日，青客公寓所提供的租赁房源中，有11.9%的租金由租金贷提供。而在2019年，有65.4%的租金为使用租金贷支付。

截至2020年9月30日，青客公寓的现金和现金等价物为2290万元，限制性现金为890万元。另外，截至2020年9月30日，青客公寓的未偿还银行借款为5.332亿元。

作为国内长租公寓首个赴美上市品牌，青客公寓于2019年11月5日在纳斯达克全球市场挂牌交易。

华商报记者注意到，除了业绩惨淡，过去一年，青客公寓还一度陷入舆论压力。2020年初，青客公寓以亏损为由对部分旗下管理的未满租房源“强制降租金”，对于不接受降租的房东采取解约操作，由此遭到房东维权。随之而来的新冠肺炎疫情，更是让长租公寓企业雪上加霜。

抛弃房源重资产，加大轻资产探索

据华商报记者了解，为了突破困局，青客公寓也开始转变营运模式，加大轻资产的探索步伐。

据悉，为调整资产结构，青客公寓将上海、杭州、武汉等城市部分房源转让给建行旗下的建信住房，而青客则转而担任服务商的角色，通过收取服务费的形式实现盈利。

这一举措，大大减轻了青客公寓的成本压力，现金流紧张的状况也得到极大缓解。但从规模来看，青客公寓也并未放缓速度。2020年7月，青客公寓对外公布，将收购国内一长租公寓企业，并新增7.22万套房源，交易总对价1.3亿美元。

从行业来看，2020年，对不少长租公寓企业来说是至暗时刻。中国指数研究院研报分析，多数长租公寓企业采用了“高收低租”“租金贷”等高风险的经营方式。在遭遇疫情后，收入端的表现远不及预期，资金无法回笼，导致经营难以为继。

贝壳研究院近日发布的研报亦指出，2020年，逾40家长租公寓企业陷入了经营纠纷或资金链断裂的困局。

但市场依旧有乐观的声音，一位业内人士表示：““租售并举”之下，长租公寓市场仍大有可为。”长租公寓的行业规模未来会继续增长，行业洗牌也将加剧，会出现新的长租公寓企业，也会有企业破产倒闭。

开源证券分析师利鑫认为，随着强监管时代来临，在一段时期的粗放式发展后，行业出现种种乱象，并迎来洗牌、重塑的阶段。这对青客公寓来说，是挑战，同时也是机会。华商报记者 李王艳

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