深圳官方：城中村规模化改造后存在租金上涨现象
记者 | 罗强
稳定房屋租金，是深圳市政府继稳定房价之后最重要的工作。
7月4日，深圳市住房和建设局发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）称，深圳租赁市场存在租金上涨较快、租赁市场不规范、租赁关系不稳定等问题。
《征求意见稿》提出，希望从多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为、规范城中村规模化改造和租赁经营行为、发挥住房租赁交易服务平台作用、加大住房租赁政策支持力度、加强住房租赁市场秩序整顿等6个方面解决问题。
增加租赁住房供应方面，根据深圳“二次房改"政策，合理确定商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房供应规模，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。
这30万套租赁住房从哪里来？这将直接影响到深圳房地产开发格局，深圳拟提高新增建设用地中租赁住房用地供应比例；新增商品住房中，自持租赁住房供应比例原则上不低于30%；新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中，租赁住房总体供应比例原则上不低于50%。
目前深圳商品住房用地出让，大多采用“限地价、竞地价、竞人才住房“的方式进行，其中人才住房可以出售也可以出租。《征求意见稿》提出，未来商品住房用地出让将采取“限地价、竞地价、竞人才住房或公共租赁住房面积"、“限地价、竞地价、竞自持租赁住房面积"等出让方式。
同时，未来还将增加纯租赁住房用地供应方式，可以采取招标、拍卖、挂牌等方式出让，可将住房租赁价格作为出让前置条件，租赁住房用地出让价款可按规定分期或分年收取。
除了在新增租赁住房上想办法，深圳市还希望在存量租赁住房上挖掘供应。早在2017年，《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》指出，未来五年深圳要统租100万套城中村租赁房源进行运营。
随着地产商和民间资本大规模进入城中村，规模化改造城中村“农民房"，也出现了一些乱象。此次《征求意见稿》起草说明明确指出：城中村规模化租赁，确实存在改造后租金上涨并带动周边租金上涨预期的现象。
《征求意见稿》此次提出修补政策，进驻城中村开展规模化改造的，租赁企业应当直接与集体经济组织或其成员签订协议，应当给予原承租人3个月以上搬离期限，不得通过提高租金等方式诱导集体经济组织或其成员提前解除租赁合同、驱赶承租人。
此外，城中村物业改造后出租的，租赁企业应当优先满足原承租人的租赁需求，并参照租金指导价格合理定价，严格执行政府制定的用水用电价格。
官方资料显示，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个；城中村“农民房"或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%，这也意味着将近一半的深圳人口住在城中村里。
城中村租金水平较低，租赁人群价格敏感度高。因此稳定了城中村租赁住房租金，深圳市稳定租赁价格的任务也就完成了一大半。《征求意见稿》希望，引导租赁企业按照承租人的消费结构和支付能力，供应适宜的租赁房源，通过规模化、标准化经营降低改造和运营成本，提高服务水平。
此次《征求意见稿》还提出，将建立住房租赁指导价格发布制度，提高租金透明度。强化规模化、专业化住房租赁企业在稳定住房租赁价格方面的示范作用，引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格。
为了全盘监督租赁市场，深圳市相关部门联合腾讯公司开发了政府住房租赁交易服务平台。住房租赁企业向个人出租住房，并在政府住房租赁交易服务平台上办理手续流程，且租金不高于租金指导价格的，将适当降低增值税征收率。
个人在政府住房租赁交易服务平台上办理手续流程，且租金不高于租金指导价格的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。9月30日起，个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理手续流程，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。
根据中介机构公布的《2019年6月全国大中城市租金均价报告》数据显示，6月深圳租金均价97.74元/平方米，居全国租金均价榜首，环比下降0.36%，深圳租金价格持续两月微幅下跌。
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