农村住房赠与未过户,能否反悔?
老农随子女进城生活后将房赠与外甥,但未办理过户手续,6年后反悔要求退还,法律支持吗?
［案例］赵老伯与老伴徐凤芹系某村村民,多年来一直居住在所有的三间老旧平房内,该房登记在赵老伯名下。2012年秋,已是69岁的二位老人为晚年得到女儿的照顾,在女儿居住生活的县城内的同一小区购置楼房一户,并将户口也一并迁入县城。一年后,将其所有的三间平房交给赵老伯的亲外甥宋某某小夫妻(与赵老伯系同村村民)使用,并应妹妹(宋某某的母亲)要求,与宋某某签订一份赠与协议,约定:赵老伯夫妇将其所有的坐落于兴隆屯村XX号平房赠与宋某某夫妇。事后,宋某某夫妇一直使用至今,但一直未办理过户手续。2017年春,赵老伯去世后不久,老伴徐凤芹得知赠与宋某某的房屋因修建高铁面临拆迁,将得到一笔不菲的动迁费,随找到宋某某夫妻,要求退还平房,理由是该房虽赠与你们,但没有办理过户手续,依据法律规定可以要求返还。宋某某夫妻则认为,当初有赠与协议,且交付使用6年多,现在反悔没有道理。
［分析］徐凤芹的要求缺乏法律依据,不会得到法律的支持。《合同法》规定,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。《物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效；未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,赵老伯夫妇与宋某某夫妇的赠与系双方真实自愿的意思表示,因此赵老伯夫妇将属于自己的房屋赠与宋某某夫妇的合同内容是合法有效的,而且自合同成立时已经发生法律效力。
《合同法》第一百八十六条规定,赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与。但本案的关键是赠与财产的权利是否已经转移?房屋属于不动产,对于不动产物权的转移,法律有更严格的规定。《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力；未经登记,不发生法律效力,但法律另有规定的除外。《合同法》第一百八十七条规定,赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。《城市房地产管理法》亦明确规定,房地转让时,应当办理房产变更登记。但是,农村房屋办理过户手续,法律并无明确规定。因此,徐凤芹要求宋某某夫妻返还其赠与的房产,不会得到法律的支持。(杨学友)
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