楼市调控新特点:锁定土地用途和“限售”政策渐成各地调控主流配置
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本轮调控针对供给端有两手段:一是严格规范房屋土地规划用途,严禁“商办工改住”(上海和北京最严格);二是住房“限售”,该政策在过往调控中几乎没有出现过。其中严禁“商办工改住”部分,上海自今年1月6日起暂停“商改住”类项目的网签,上海各个区内基本均已严格执行;北京的政策更为严厉,不仅严查“商改住”,且限制新建以及在建商办类项目的出售对象不得为个人,已存在一定“限售”意义。
目前,包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南等超过18个城市,历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。虽然都是“限售”,但是不同城市“限售”的侧重点各不相同。在实施“限售”的城市,房屋需在拿到新的不动产证后2-3年,才能上市交易。而期房所需时间更久,需要至少3-5年才能上市交易。在此期间,炒房客想要“割肉”卖房根本不可能,只能被迫当房东。毫不夸张,当下是史上楼市调控最严时期。之所以这么说,还因当前的楼市调控政策必将影响深远。首先,本轮楼市调控政策全国有效,发于京津冀、长三角、珠三角等房价上涨过快地区,调控范围却不断向三四线城市扩围,基本覆盖全国;其次,本轮楼市调控机动灵活,遇涨即调,不仅基本恢复了一二线城市认房又认贷的限购政策,相关的辅助政策也不断推陈出新,将所有炒房苗头无情扼杀在摇篮里,“雄安新区”对外公布后政府随即颁布“限售”政策足以证明;最后,本轮楼市调控并不是即兴表演,而是未来仍将持续一定年限的大规模调控行为。
“限售”核心内容是居民家庭新购买的住房在取得不动产证满规定年限后方可转让,目前各地政策细节略有区别。对此有分析人士认为,限购限贷的严格落实已挤出了大部分投资性需求,限售对于市场的影响主要体现为短期二手房供给的收缩。广发证券分析师乐加栋认为,如果说新房市场的限购限贷政策着力点是需求端,那么对二手房中介机构的管控着力点可以算是“半个”供给端。如前所述,在供给端,过去政策调控主要是限制开发商向市场提供的新房户型,即“70/90”政策(单体项目90平方米以下的小户型住房占比超过70%),并且在土地出让环节就已经锁定。相比之下,本轮调控的“限改”和“限售”对于供给端的限制更为直接,也更为严厉。
任何楼市调控政策出台犹如硬币两面,权衡而言,当下所采取的调控手段也是不得已而为之,只有通过“限售”这道安全“防范门”,才能封杀楼市投资投机炒作行为,最终避免楼市价格的非正常上涨。不过,政策部门也应注意,需把握好调控的力度和火候,既不能误伤正常的住房市场交易,又要有效堵塞投机炒作住房交易。体现“宽严相济”的楼房调控原则,避免楼市调控因此而“剑走偏锋”,还有待决策层在实操过程中的周全考量。
北京
5月1日起买房必须用本人银行卡
4月19日,央行营业管理部联合北京市住建委、银监会北京监管局发布《关于房地产开发企业房地产经纪机构履行反洗钱义务的通知》(下简称《通知》)。《通知》对购房款项的支付进行限定,购房者的购房款需以银行转账的方式进行,且必须使用买卖双方的银行账户,5月1日起开始实施。确需使用现金支付的,仍需经过买卖双方银行账户完成,办理业务的银行需按照反洗钱的相关规定,对现金缴存报告大额交易。在答记者问环节,相关部门指出,房地产行业是特定非金融机构之一,在房地产行业存在利用复杂融资工具的特征,容易被用来掩饰和隐瞒犯罪所得,在该行业开展反洗钱工作,是国际通行的做法。
武汉
沸山
新开楼盘房价一律只能降,不能涨
4月20日,武汉市房管局召开房地产市场专项整治行动部署会,拉开新一轮专项整治行动的大幕。即日起,武汉将出重拳、零容忍地查处,严厉打击房地产开发企业和经纪机构的违法违规行为。根据专项整治行动实施方案,整治范围为在建在售的商品房项目和房地产经纪机构门店,重点查处14种商品房销售情形、12种房地产经纪行为。市房管局负责人介绍,该局严格把好商品房预售备案关,将房价维持在现有水平,新开楼盘房价一律只能降,不能涨。首期开盘的项目,房管部门将参照周边同品质项目进行价格指导;多期开盘的项目,则严格按照前期项目价格进行备案。对于不接受备案指导价的楼盘项目,3个月内对其重新定价备案不予复议,暂缓发放预售许可证。
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