如何购买没有房产证的拆迁房

“我看好一户回迁的房子，房主希望5年后过户，说可以先办公证，可是现在房子刚交工还没有办理房产证，我去公证处询问得知没有房产证是无法办理此类公正的，我想明年结婚，这个房子是刚需！房子各种条件对我都非常合适，确实想要近期购买下来。”近日，市民张先生致电进行咨询，如何购买没有房产证房子的相关过户事宜。

随着市场经济的繁荣，房地产业的持续发展，造成了消费者购房时选择面更广，同时也因此鱼龙混杂，出现了一些不具备出售条件的房屋在市面上出售，比如上文张先生这种情况，而且往往是因为这些因素导致这类房屋的售价低于市价，反而更容易吸引购房人群，但是这类没有产权证的房屋真的可以购买吗，购买之后有没有后遗症，对此，笔者进行了相关了解。

评析：

如何保护自己的合法权利

市房管局有关部门负责人表示，张先生能否购买这个房屋应先理清楚物权这个概念。根据《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”据此表明，房屋所有权是物权的一种表现形式，同时也是物权中最完整、最充分、最核心的权利，而房屋所有权证正是对这一权利的书面证明。根据相关法律规定，只有持有房屋所有权证的所有人，才是受法律保护的物权所有人，也才能对该房行使相应权利。上文提到的张先生想买的房屋连房产证都没有，从法律的角度来讲，就不能证明卖方是这个房子的物权所有人，那么对一个没有确定房屋所有人的房子，更谈不上怎样办理过户手续。因为根据《房屋登记办法》第三十二条：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。”而张先生想买的房屋卖方无法提供房产证，也就无法办理房屋所有权转移登记，因为根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

不发生物权转移效力的购房行为不能得到法律保护，买方的利益完全无法保障。所以市房管局有关负责人建议：对于市面上充斥的因各种原因而不能提供房产证的房屋，请广大消费者擦亮双眼，认真辨别，请勿购买！

（肖義）

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