楼盘降价探市场刚需激活小阳春,楼盘降价探市场刚需激活小阳春
随着清明节的到
来，一季度宣告结束。4月已翻开，二十多个新盘将集中上市，是否能打破一季度楼市成交量起伏不定的现状，走出一条缓步上升的直线，这还要看开发商的态度。俗话说“舍不得孩子套不着狼”，不愿割舍利润，也就很难撬动刚需越
捂越紧的“口袋”。
楼盘促销试水楼市特价房源大行其道
买房即送价值10万元的地下车位；买房赠厨房、赠装修、赠车位、赠维修金；特惠房源直降13万元……春节过后，各板块新盘推出的“优惠礼包”层出不穷，各项目中的刚需产品更是受到市场热捧，一波突然而至的楼市小阳春，让很多开发商手忙脚乱。
年初，地处城阳白沙河畔的卓越蔚蓝群岛率先推出20套特价房团购活动，不到一周时间，20套特价房销售一空。3月开始又推出了新一批的特价房，90平方米的三居室均价6000元/平方米再享九八折。面对大鳄的带头行为，岛城多家开发商开始纷纷效仿。接着是地处开发区一新盘高层房直接跌破5000元/平方米起价，较周边楼盘至少低了近25%。一向以平稳著称的崂山区板块似乎也有些按捺不住，3月，辽阳东路高科园装饰城北侧也推出5套特价房，现房9858元/平方米，与周边相比便宜了至少2000元/平方米。另一盘推出买房赠送3%装修基金，相当于优惠九七折。
为何推特价房，一项目置业顾问坦言，去年一期开盘时价格定高了，眼下为回笼资金开发二期，所以拿出一部分房源卖特价，目前一期房子已封顶，11月底前可交付。记者在该售楼处就看到两名客户在现场交上定金，看来价格仍是吸引购房者的最重要砝码。
刚需产品小试牛刀小套三户型最抢手
降价促销，让开发商小尝甜头，而以90平方米的小套三户型为代表的刚需户型，更是成为本轮小阳春中的耀眼明星。在刚刚公布的3月楼市销售排行榜中，地处李村商圈的百万方大型社区——中海国际社区尤为显眼，3月热销229套，勇夺整个青岛市新房成交的亚军。
据了解，该项目90平方米的套三厅，结构紧凑，空间利用非常大。再加上7700元/平方米的低起价和其他各项优惠措施，自然会吸引置业者的眼球，仅在3月销售金额总共达到1.8亿余元，荣膺销售金额排行榜冠军。该项目营销策划经理告诉记者，“我们楼盘入市以来，几乎每个周末正常都要卖掉约60套以上，因为户型本身就是针对的刚性需求——首次和改善型的购房者，是这轮小阳春中最受热捧的房源，正因为迎合了市场的需求所以卖得很顺畅。”
而记者在李沧重庆中路的阳光香蜜湖售楼处探访时看到，由于该项目推出大幅优惠的特价房，售楼处人气大幅上升。据悉，该新盘推出特价的9号楼均为92平方米左右的小套三，按其均价计算，一套新房总价约为63万元，这对大多数买首套房的刚性需求者来说基本可以承受。同时，就在3月31日，海尔优城邦接待中心正式向岛城置业者开放，该项目主推70-90平方米刚需小户也受到众多首次置业者的围观。
低密住宅群起跟进高端项目追赶“阳春”
在刚需楼盘优惠满天飞，以价换量的市场背景下，不少高端楼盘甚至低密住宅项目也开始跟风入市，试图赶上本轮小阳春的行情。
去年楼市限购令公布后，青岛房地产市场一步步陷入僵持观望氛围中，沿海高端豪宅更是跌入冰窖。然而转过年后进入二三月份，记者采访了解到，地处小麦岛的海信天悦项目却出人意料地在2月份单月成交10套豪宅，总成交额高达2亿元。海信地产销售人员表示：“项目对客户需求的深入调研和对客户需求的高度尊重进行产品设计，再对细节的精雕细琢出来，这样才更符合高端业主的居住需求，也使得海信天悦领跑高端豪宅市场成为必然。”与此同时，其他低密度住宅如中信森林湖2期玛瑙屿、嘉凯城时代城等也都趁着小阳春之际取得不俗的业绩。
面对高端、低密住宅的优惠，业内人士表示，应该说限购政策影响最大的正好是这类项目，这部分人群其实对价格的敏感度并不高，恰好正是被限购人群。但在本轮小阳春行情的刺激下，也算是拉了高端住宅一把。
专家把脉小阳春不乐观也不悲观
春节过后，岛城楼市频传捷报，市场开始预热了，刚需是否应该出手？不断攀升的楼市存量，开发商都在积极调整销售策略，推出相应的刚需产品，是否又会造成过剩的局面？价格是降还是涨？带着这些问题，本报邀请业内人士为这波小阳春把把脉。□李京峰（青建房地产开发有限公司副总经理）
刚性购房就该适时出手
今年的市场环境很复杂，但是并不是零成交，一季度的数据已经出来了，并非大家预料中那么低迷，可见潜在的购买力还是大量存在的。“在任何环境下，只有不赚钱的企业，没有不赚钱的行业。无论市场怎么变化，都要坚持自己的品牌，对顾客、对自己的品牌负责。”李京峰说，至于营销方面，经过这次的调控会继续平稳发展，销售上要有创意，不能再像原来一样卖吆喝了，要与购房者建立心与心的联系，看老百姓需要什么样的房子，针对顾客的需要去研发、去创新。
提及在当前这种环境下，购房者是否应该出手买房。李京峰指出，买与不买在于消费者对房屋价值的判断，房产既是居住品又是投资品。对于刚需购房者，看到适合自己的好房子就应该适时出手。对于投资者来说，要慎重选择、甄别项目、时期再出手。而投机者，在短期内虽然能够帮助企业提高利润，但长期而言则是个损失。
□龙江（青岛市房地产经理人俱乐部副秘书长）
价格应当适度波段性调整
青岛2月新房签约成交数据上升，一部分是由于住房维修资金导致，另一些也是降价导致的。年后各地方新政陆续被 “扼杀”，信贷政策松动也只是微调，后面的日子没那么好过，逼得开发商放低身段降价促销。龙江指出，“市场好的时候，无论价格还是成交量都是直线上升，划出一道很漂亮的K线。而市场环境不好时，下降的过程就变得起起伏伏，甚至一波三折，这在情理之中。从一季度三个月的成交就可看出来这种起伏，开发商想跑量但又舍不得利润，因此降得遮遮掩掩。成交稍有所回升，就把降价幅度收回去一点。”
“‘两会\’已过，从中央到地方楼市调控将进一步严控，开发商也不再抱着等待心理，于是4月份很多楼盘开始着手开盘促销，如果开发商变得更主动，就会有很好的成交。”龙江表示，去年1月青岛市下发限购令，在这种环境下全年卖了10万多套新房，可见青岛市的购买力及需求一直存在。今年市场也是如此，虽不乐观但也不是很悲观，毕竟房贷政策有所松动。
■数据
一季度成交起伏不定
青岛市房地产交易中心发布数据显示，今年一季度全市新建商品住宅共成交10786套，市内四区共5236套，二手房方面，市内四区共签约1431套。其中，1月份全市新建商品住宅为2145套，与去年同期没有可比性，少了近万套。市内四区新房为1150套，二手房为385套。
2月份，全市新建商品住宅共成交5192套，较之去年2月份增加了2262套，同比增幅近8成。2月数据飙升的背后与政策因素无不相关。受今年3月1日开始交存房屋专项维修资金的影响，不少市民赶着在2月底前签约，2月底连续几天签约量 “非正常”增加，其中27日的日签约量高达1300多套。
3月，全市新建商品住宅共签约3449套，市内四区新建商品住宅签约963套，无论是与去年同期还是与上个月相比，下跌都非常明显，跌幅近四成。
■政策
●2月17日，全市建筑工程建设管理工作会议中要求，今年青岛市将创新建立分户验收“明白册”和质量投诉“明白卡”，明晰房屋质量的相关政策和规定以及房屋验收的各类信息，方便市民对住宅质量进行投诉和监督。
●3月1日起，《青岛市房屋专项维修资金管理办法 （试行）》实施，市房屋专项维修资金管理中心同日挂牌成立。根据办法规定，市民3月1日以后再买卖房产需要缴纳房屋维修金。
●3月23日起，青岛银行将首套房贷最低利率调整为基准利率8.5折，这是1年前“打折”房贷绝迹后，青岛市场首次出现“打折”房贷。
4月楼市播报
一季度由于恰逢春节等因素，开盘量总体不算太多。如今已进入二季度的首个月，预计将有二十多个楼盘要开盘或加推新房源。
4月份市南区、市北区和四方区纯新楼盘不多，但万科蓝山和万科城双盘联动预热市场。据悉，万科城多伦多公园主推82-90平方米刚需户型，适合新婚小两口或是三口之家共同居住，而万科蓝山也将在近期将加推新房源。
而作为最受刚需关注的李沧区，李沧万达广场也将在4月份加推3号楼、5号楼加推新房源，该项目目前均价9600元/平方米，购房贷款享受9.8折优惠，全款9.6折。相比之下，城阳区新开楼盘最为集中，祥泰正阳东郡、万科城市花园、中铁华胥美邦、青特花溪地、卓越蔚蓝群岛等将开盘或推出新房源。在西海岸，湛园海德公园一号、秀兰禧悦山、万德丰观景苑，以及胶南的东方至尊和德惠凤凰都二期都预计4月底开盘。
本版撰稿 孙静芳 摄影 王建亮
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