调控重拳下的楼市走向
二套房贷首付50%以上,加快研究调节房产收益税,探索“综合评标”的土地出让方式,明确保障性住房比例……本月中旬房控新政密集出台,市场各方博弈激烈:杭州楼市量价齐跌,武汉成交量急剧上涨。这轮被称为“迄今最严”的调控措施将如何改变楼市格局?各方看法不一。
信贷“猛药”能否击退炒房客?
【观点一】世界华人不动产学会会员李明:这次信贷调控是精准打击,招招“逼命”。当前七成购房者是投机需求,其中六成是靠贷款炒房。“认房不认贷”的二套房认定标准,三套房贷停发,限制外地人购房,将有效打击炒房行为。我国人多地少,城镇化正加速推进,应该长期执行差别化的房贷政策。
【观点二】湘江伟业董事长方明理:房贷新政只在一定程度上抑制了投机需求,但也打击了部分刚性需求。广大中等收入阶层对首付比例及利率极度敏感,新政使他们改善住房的愿望难以实现。中高端项目四成以上的投资者是一次性付款,对于一些资金充裕的投机者而言,新政只是增加了他们的投机成本,并不会改变盈利本质。
【点评】房贷新政无疑将抬高炒房门槛,抑制投机需求。眼下,相关部门还需对一些“暗度陈仓”式的投机加强监管。例如首付提高了,买卖双方联袂虚假抬高合同金额以获得足够贷款；房贷关闸了,一些人趁鼓励消费贷款之机,用已有房产抵押申请装修消费贷款炒房。需要注意的是,有关政策不要误伤“刚性需求”者,加大首次购房者的负担。
税收措施将如何出台?
【观点一】华讯商业地产俱乐部顾问高东旭:美国、德国等发达国家征收50%到80%的二套房销售所得税,抑制投机效果明显。应该在现有营业税基础上,开征二套房交易所得税,重点加大多套房投资收益的税率。至于物业税,征收对象应集中在豪宅消费领域。
【观点二】财政部财政科学研究所所长贾康:推行物业税改革就是一个很好的“时间窗口”。改革能增加中小户型需求比例,减少已建成房屋空置率,促使不动产投资者行为收敛；有利于改革现行“土地财政”。从几年的模拟征收试点看,开征这一税种具有可操作性。
【点评】在征收高额物业税和交易所得税的国家,炒房者获利甚微,楼市投机难成气候。开征房地产保有税被认为是房价调控的“杀手锏”,其征收有可能使楼市投资“无利可图”。不过,房地产是我国“支柱产业”,房价过快上涨与大幅下跌均不利于经济发展。本轮调控中,税收“靴子”如何落地,各方仍拭目以待。
住房“双轨制”还有多远?
【观点一】央行货币政策委员会委员李稻葵:中央遏制房价过快上涨的意图从来没有这么鲜明。有关土地出让方式的改善、税收政策的研究等措施,正在为逐步建立“双轨制”住房市场体系奠定基础。
【观点二】高东旭:通过房价的调整和外部政策环境的调节,难以完全解决我国住宅市场体制性缺陷。经适房政策1998年已经出台,保障性住房建设比例几年前已提出,结果收效甚微,好的初衷有些只停留在规划上。建立相应的分类供给体系,打破单一的商品化为主体的市场结构,建立分工协作的“双轨”体制,是我国房地产市场建设的根本任务,这些靠调控政策是难以解决的。当前,住房保障法尚未出台,相关的制度体系还未建立,谈“双轨制”还为时尚早。
【点评】从已经出台的措施看,有些仍属于权宜之策。近期有关“基本住房保障法”已开始征求意见的消息,以及重庆市2000万平方米公租房建设规划的公布,令公众看到了住房“双轨制”端倪。
重拳之下房价走向何方?
【观点一】SOHO中国董事长潘石屹:房价被打下去的可能性不大。首先,开发商资金充裕,七成房地产上市公司现金流超过100亿元。其次,调控措施落实难度大,例如在房地产保有环节征税涉及多方利益博弈,决策和实施难度不可低估。再次,土地由地方政府垄断供应,新政策只提探索新的转让方式,没提改变土地供应主体。
【观点二】深圳大学国际金融所所长国世平:相比较而言,公众对加息等货币政策不太敏感,对税收政策则反应强烈。这次国务院明确提出发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,税收政策一旦出台,房价下跌局势就会形成,直至房价回归理性,但调控政策关键在于坚持。
【点评】确保居者有其屋,是住房政策的第一要务；遏制投机调控房价,是短期内平衡供需的手段之一。目前,房价涨势已有所缓和,市场观望情绪明显,随着后续配套措施的出台,“遏制房价过快上涨”的目标有望实现。当务之急是抓紧建立住房保障体系,不断增加住房供给,这比讨论楼市“拐点”是否到来更有价值。
□据《新华每日电讯》叶建平/文
被高房价“绑架”的大宗商品
近期，最牵挂投资者心绪的不是股票价格的涨跌，也不是商品价格的起落，而是国家密集出台的房地产调控政策，其给这个已经让大多数国人失去幸福感的市场增添了许多想象。房价，究竟是继续涨，还是下跌？而在房价起落的背后，大宗商品市场的脉搏也开始微妙地抖动。
从去年1月至今，让投资者最震撼的也许是以有色金属为首的大宗商品期货价格的暴涨。伦敦金属交易所（LME）3月期铜价格从2800美元/吨直升至8000美元/吨上方，涨幅高达200%以上。
之所以震撼，是因为国际国内经济还处于缓慢的复苏启动阶段，对大宗商品的需求也还处于比危机发生前更低的水平，而以铜价为首的金属价格已经反弹至接近历史高点（伦铜最高为8850美元/吨）。
把金属价格与房地产市场联系在一起，也许一点都不为过。
铜、铝、锌、钢材等金属在房地产链条上，扮演着重要的角色。当房价一路飙升，各地地王频频出现，对金属的需求自然也被投资者强化到了一个崭新的预期水平。这个预期水平，甚至超出了这些金属价格的历史高点。
专家分析，我国飞速发展的房地产市场消费了大量的钢铁、铜、铝、锌等原材料产品，这直接推动了这些品种的价格走高。可以说，高烧的房地产市场绑架了大宗商品价格，而大宗商品价格的飞涨又进一步推高了经济复苏成本。值得注意的是，房地产市场的繁荣对经济复苏的贡献，正在凸现出越来越大的副作用。
从今年4月起，一系列严厉的房地产调控政策接连出台，对高烧的房价起到了暂时的冷却作用，相应的，大宗商品价格也暂时停止了上涨的步伐。
据统计，在4月16日国务院房地产调控政策指导文件出台后的一个多星期里，上海期货交易所铜、铝、锌、螺纹钢等期货价格均出现了不同程度的下跌。其中，沪铜主力1007合约从今年最高的63790元/吨下跌到60000元/吨附近，螺纹钢主力合约从今年最高的4896元/吨下跌至4700元/吨附近。
大宗商品市场对房地产市场调控的反应可谓迅速，但后市走向仍然显得扑朔迷离。因为“绑架”这个市场的房地产价格，依然在高位盘旋，其后市走向仍然是一个谜，更有乐观机构和人士估计，房地产价格并不会下跌，而大宗商品价格还会继续上涨。
据《金融时报》报道，4月21日，国际货币基金组织（IMF）警告称，短期内，全球经济的不断走强将给大宗商品市场带来额外的“价格上行压力”。
IMF表示：“从中期来看，大宗商品价格预计将保持在历史较高水平。”该机构表示，随着全球经济复苏完全展开，“需求快速增长和产能缓慢增长之间的紧张状况”很可能重现，“从而使价格保持在历史较高水平”。
不过，也有机构认为，中国的房地产调控政策已经表达了政府对收紧货币流动性的决心，这将在很大程度上打压包括金属在内的大宗商品市场。
究竟何去何从，商品市场正面临一个十字路口的选择。在这个选择的过程里，房地产市场究竟是继续演绎疯狂的上涨，还是就此出现拐点，将在很大程度上决定商品价格的走向。
□据《第一财经日报》 畅 远/文
地产新政虽猛房贷另有蹊径
房贷紧缩政策出台1周后,广州的各家银行已经大力执行了新政,二套房首付五成,利率上浮1.1倍已经是板上钉钉的事情,甚至不少银行已经取消了三套房贷发放。目前很多有改善型需求的购房者正为此发愁。
实际上,据记者最近的了解,目前市场上有不少的方法,被用来规避或缓解政策收缩带来的影响。有银行专门在房贷还款方式上创新,应对新政后利息增加给贷款者购房带来的影响,不同还贷方式所产生的利率可以相差几十万元。此外,还有不少银行推出各种贷款产品,不难发现,投资者可以通过这些产品进行曲线贷款买房。
银行贷款品种多样三套房贷另辟蹊径
目前,有不少银行推出了多种个人综合消费贷款。一般个人消费贷款主要是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的贷款(不包含房贷),包括耐用品消费等消费性个人贷款。目前银监会要求银行在审批消费贷款时需要客户提供明确的贷款方向。
但事实上,目前市场上的消费贷款产品有不少仍然标明“可用于购房”。如某银行发行的的个人其他消费贷款“理想生活,圆梦自如”,标明“可满足购房、购车、教育、旅游、婚嫁、耐用消费品等多种消费需求”,是银行向借款人发放的用于个人综合消费、以房产抵押为主要担保方式的贷款。如果用于购买住房的,贷款额度最高1000万元。
还有某股份制银行网站对个人综合消费贷款的介绍上也表示,贷款可用于“出国留学、大额耐用消费品购置、房产购置、住房装修、车辆购置以及其他用于购置借款人本人或家庭所需的消费品或服务”。
“这些贷款多为房产抵押个人综合授信产品,该类产品比较适合用于解决购房者的短期融资需求,一般不会受到三套房停贷的影响,且短期贷款的话可以享受短期利率。”业内人士表示。
此外,还有银行近期推出了购房置换贷款。购房者买房的时候可以先自筹资金,然后可以向银行申请购房置换贷款,把房屋抵押,获得贷款用于偿还借款人的债务。这样就轻松绕过了第三套房贷款申请不了的问题以及首付的问题。此外,由于一次性支付房费,购房者还可以额外获得开发商的房款折扣优惠。
专家提醒:首付慎用消费贷
其实,还有些贷款申请者是打着装修的名义,获得消费贷款用于支付房屋首付的。虽然目前监管部门要求银行确认贷款的流向问题,但是仍有不少购房者与装修公司等相互配合,获得银行个人消费贷款用于购房或者支付房屋首付。不过,这种方法属于违规,专家表示风险比较大,不宜效仿。
某股份制银行业务员向记者透露,确实存在一些漏洞,客户以申请装修贷款的名义,将手中的房屋抵押给商业银行,银行按照房产评估值的7折以内提供消费贷款,在贷款获得审批后,银行将资金直接划拨到客户签约的装修公司账户。实际上,该装修公司与客户早就达成了协议,客户只需支付一定的手续费就可领走这部分贷款,用于支付房贷,最终还是银行解了客户房贷的“燃眉之急”。
应对首付上调:申请提高房产评估价
朱先生最近在到处打听,看哪些银行和房地产评估公司可以帮忙将房产价值估高,这样将有利于他变相规避购房首付的要求。据了解,一些房地产评估公司可以将100万元的房子评估提高到120万元甚至更高,由于目前政策规定二套房首付五成,那么银行只能根据房屋总值,发放无成的贷款,如果100万元的房子,本来只能贷到50万元,估高了房产价值后,可以贷到60万元,相当于首付只需要四成。
据业内人士透露,一般房产评估只会估到地产中介开出售价的70%左右,但不少客户以房屋赠送面积、可扩建、带学位等为由,希望提高房屋评估价格,以高房价抵押房产申请银行贷款。
“确实有些房产评估公司可以帮助贷款人将评估价格上浮,一套装修精美、楼层朝向良好的房产,将其评估价相应提高10%以内,不会给审核贷款带来太大问题,但是1%还是10%,就得看找什么银行了。而且如果找一些小银行贷款的话,还可以将房产价格评估提高更多。”该人士表示。
□据《南方日报》黄倩蔚/文
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