郁亮：房企不要再去想靠房价上涨来赚钱
3月27日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）在深圳大梅沙总部召开2017年年度业绩推介会。这是郁亮自去年6月接棒万科董事会主席后首次公布的第一张全年成绩单。
此次，出席业绩发布会的有万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、执行副总裁、首席运营官张旭，首席财务官孙嘉，董事会秘书朱旭。
万科集团2017年全年实现营业收入2429.0亿元，实现净利润280.5亿元，同比增长33.4%。
郁亮在发布会上称，做万科董事会主席做了9个月，做全职主席不到2个月，体会就是做好8个字，“把握方向、布局未来”，把握方向最主要就是把握时代的前进方向跟行业的发展方向，布局未来主要就是要做好战略布局建设好机制和人才，没有成功的企业只有时代的企业。
在郁亮看来，房地产企业已经到了必须做出改变的时候，房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。
以下为万科业绩会问答实录：
提问1：万科今年有一个比较重要的变化，关于定位，请郁亮谈一下新定位的内涵和外延。
郁亮：我们要把握方向，布局未来。大家都知道，我们来到了一个伟大的新时代。不能再用旧的时代去思维去思考，要不就跟不上变化。
举个例子来说，有些房子是空置的，不仅包括住宅，也包括商业。有些刚刚进入城市的年轻人，还没有房子居住，还没有满足有尊严的居住条件，这就不平衡。这就是供应不充分，这就是我们需要思考的问题。
发展比生长更全面，质量比生长更重要。我们更关注企业发展的质量，包括产品服务质量，也包括经营管理的制定，企业的经营管理要有助于社会整体的健康发展，要做贡献，不要添乱，更不能成为麻烦制造者。
这是我们对时代重要转变的看法。
对行业我们有三句话需要记住：
第一句关于房子的定位是用来住的，不是用来炒的；
第二句，关于租赁；
第三句，让全体人民住有所居。
过去20年为什么中国房地产市场如此繁荣，一个重要的原因是中国出现了前所未有的城市化，出现了旺盛的需求和住房的短缺，在以前是靠商品房来解决的。我们认为旺盛需求的时代已经结束了，全面短缺的时代已经结束了。
我们下面看到是房价问题，我很少谈房价问题，我想今天借这个机会谈谈房价，可以非常明确地说，中国房价单边快速上涨时代已经结束了。如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。
总之，行业进入了新的时代，我们要告别旧思维，行业到了必须要作出改变的时候了。
提问2：祝总来自银行系统，现在国家在金融监管方面一直在加大力度，不管是恒大、万科，在这个新时代，在金融监管加强、去杠杆的背景下，对房地产行业有什么影响？万科以什么姿态来应对？
祝九胜：无论行业政策，还是金融监管政策，出台是及时、必要的，我们欢迎、支持和拥护。谈到政策影响，我们重点看它的中长期影响。这些政策有利于行业中长期的健康稳定发展，影响是积极的。万科一直在经营方面相对稳健，在加强监管、去杠杆的背景下，对于有品牌、有信用，持续、稳健经营的企业来说，其实相对是个利好的机会，万科也将坚持一贯的风格，谨慎面对变化，助力整个行业真正回归到住宅属性。谢谢。
提问3：万科在租赁住宅方面的情况如何？在2018年的发展计划和旧城改造未来的规划？
张旭：我们在租赁市场的战略目标，是为城市新进入者提供中长期的公寓租赁及相关服务。至于实现路径，有许多的解决方案，大家知道泊寓是我们的方案。到今天为止有29个城市，获取10万间，已开业96个项目，在2018年希望新增10万间。另外一个方面，大家看到，刚刚郁总介绍到很多城中村，城中村承担了很多城市的配套和服务的重要作用。我们今天在深圳这个城市施行了“万村计划”，我们愿意到村里面去，希望通过运营能力把城中村重新改造、做更多的配套和治理，提供更安全、舒适的环境给使用者。我们也会和许多的机构合作，包括政府安居房方面的合作，通过我们的运营能力，通过配套服务的能力为所有的年轻人、城市建设者提供服务。我们希望未来在中国租赁住宅领域里面可以成为领先、领跑者。
提问4：万科在物流地产具体的战略规划？未来目标是？
张旭：2014年底开始，通过3年的努力和实践，包括去年参与普罗斯的私有化，我们现在已经是行业领先的物流地产商了。未来怎么定位我们的业务？在中国，物流是衔接所有生产和老百姓的桥梁，我们希望搭建一个平台，这个平台链接生产、消费者，通过平台服务好老百姓。这是我们的愿景，也是我们做这个业务的初衷、初心。
未来怎么做？我们一方面是继续深耕仓储，另一方面可以提供更多服务。我们聚焦在城市圈、中心城市和核心城市布局，未来我们希望服务更多的客户，服务更多的老百姓，在更多的城市服务。不仅仅是仓储，我们还要提供更多服务，比如说用科技赋能的方法，去服务更多的小电商，因为小电商仓储还是比较难的，为他们提供更多的服务，让他们有更好的发展空间。
提问5：万科对于印力未来的规划？自身商业和印力的整合情况如何？
张旭：印力是万科的商业运营平台，它的宗旨是为家而建，为所有的家庭提供服务，这是我们的商业宗旨。当然，万科做任何一件都希望领先领跑，数一数二。 未来一定会继续发展，因为我们所有的宗旨是希望更好地服务客户、服务更多的客户。到今天为止大概有1千万平方米的商场面积，我们希望在未来更好地发展，我们用科技赋能的方式不断提高运营能力，不断提高服务客户的能力，往这个方面不断的努力。谢谢。
提问6：万科在完善分红上有什么制度？未来如何更好回报投资者？
朱旭：万科是中国持续现金分红最长的上市公司，总额455亿元，远远超过股权融资总额。最近几年来，现金分红保持了30%以上，而且现金分红的总额在持续稳健的增长。未来，万科也会继续做好现金分红相关的工作，保持业绩稳定的增长，有好的业绩以分红来回报给投资者。
提问7：万科引领行业变化，会对股东回报，发生哪些变化？
孙嘉：万科对于行业，无论是领跑者还是有情怀，最终的发展、经营业绩应该还是会让投资者满意，一开始可能不会很明显，但是随着商业模式越来越稳定，会给投资者带来满意的回报。
郁亮：万科88年发股票，我们见到中国股票市场的起起落落，而我就见证过万科股票三次超过40块钱的机会。相信投资者的眼光是最犀利的。
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