一降价就维权楼市需补“风险教育课”
叶锋
房价下跌，无房者梦寐以求，一些已经买房的人却不答应。近期，一些楼盘降价销售，引发“老业主”强烈反对。这些做法和诉求不乏争议，但一个确凿无疑的事实是：中国的房地产市场，还需补上一堂实实在在的“风险教育课”。
近期，广州一此前售价为每平方米16000元至21000元的住宅项目，以9800元至12500元的单价降价销售，一举引发热销。但老业主却坐不住了，他们试图封闭小区，阻止售楼员和看房者进入。
房地产市场的调整，牵涉各方利益。随着降价楼盘的增多，这样的“维权”案例也层出不穷。近期广州、上海、杭州等多地都有老业主通过到售楼处拉横幅、砸沙盘、要求退房甚至上街集体“散步”等方式，表达对房屋价值缩水的不满和愤怒。
这些业主尤其是刚需购房者的遭遇值得同情。住房消费往往是一个家庭最大的开支，许多人为购房背负了沉重的房贷。如果尚“有贷在身”，一旦房价大幅下跌，不仅意味着家庭财富的巨大缩水，更会将其逼入严峻的困境之中：与每月需要偿付的高额房贷本金和利息相比，住房甚至可能会成为一笔令人痛苦的“负资产”。
但严格地说，除非发现开发商在此前销售过程中存在猫腻，或售卖双方事先在购房合同中有明确约定，否则这类“维权”行为大多得不到支持。
市场经济条件下，任何价格都有涨有跌，凡是投资也必然有赚有赔。售楼方以市场接受的价格出售商品，项目在不同的市场情况下采取相应的推广方式和销售策略，属于正常合理的营销行为。在没有法律支持的情况下，老业主通过集会、封堵售楼处、干扰销售等行为，不仅影响企业正常经营秩序，还可能违反治安条例，致使“维权不成反致侵权”。事实上，这类“维权”行为除了经媒体报道后能吸引不少眼球外，真正成功的案例少之又少。
有人说，股民们已习惯股市的涨跌，少有人为炒股赔钱而上访；购房者也应该习惯房地产市场的波动，懂得“楼市有风险，购房需谨慎”。
从个体来说，随着房价下跌，一些购房者可能会被“套牢”；从行业来说，这对购房者、开发商和地方政府却是一堂实实在在的“风险教育课”。这堂课、这场阵痛、这个教训，有助于中国的房地产业回到健康理性发展的轨道上来。
启动市场化改革20多年来，中国房地产业一直保持快速上涨的势头。借助产业地位的“不可替代”，地方财政的高度依赖，住房供应的总体短缺，每遇危机的及时“救市”，中国的房价总体上是“只涨不跌”。除了个别房企由于经营方式等原因而导致的起起落落，房地产业可以说未经过真正的市场“洗礼”。恰恰相反，每逢经济下行压力，甚至还往往能贡献“逆势而上”的奇迹。
虽然没有新出台的“国×条”，但房地产业目前正在经历深刻的调整。尤其是一些土地供应量明显过大的二三四线城市，泡沫正在破裂。这被不少业内人士视为是市场“无形之手”在真正发挥作用。对房地产业来说，那种明显脱离实际需求和实体经济增速，依靠土地和房价不切实际的升值预期来快速造楼、造城的开发模式，是时候终止了。
这堂“风险教育课”内涵丰富。对购房者来说，房价的快速上涨不可持续，在总体上行的态势下，部分地区、部分时期的房价出现下行将成为常态，而且在短时间、大面积、大幅度的上涨背后，会伴随一定程度的回吐，“出来混，总是要还的”。
对开发商来说，房地产业对企业的自有资金、开发技术和营销能力都有一定的门槛要求，试图依靠信贷资金高杠杆率在楼市赚“快钱”、炒地皮，已非那么容易。前几年，一些从未有过房地产开发经验的制造业企业猛地“扎进”楼市，眼下则深陷泥潭甚至面临破产，便是前车之鉴。对地方政府来说，财政收入在任期内出现“断崖式下跌”并非危言耸听，对土地财政的持续过度依赖，将把地方政府推向危险的境地。
不过，在“上课”的同时，购房者、开发商等也不必过度恐慌。住房和城乡建设部相关负责人近期表示，现在的房地产市场确实出现了一定的分化，有些地方库存量过大，有些地方比较短缺。但总体上，“房地产市场大多数指标都在增长，只是增速在下降。这属于市场正常的调节。必须历史地看问题，同比增长为负，主要是由于去年同期基数过大造成的。”
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