长租公寓：金融创新和金融诈骗的一步之遥
最近，长租公寓事件引爆舆论，一方面，作为出租房屋十多年的老房东的我很疑惑：和很多的理财产品相比，自有房屋出租的租售比（租金除以房子的市场价值的比例）很低，有什么值得资本家大规模介入呢？另外一方面，有“中介+资本”攻城略地做二房东，不断推高租金。当然，我作为房东，乐观其成。
于是又有新闻爆料，说这是一个“空手套白狼”的金融创新，其大概的流程如下：中介公司先和个人房东签订长期租赁合同，把房屋的租赁权拿到手，租金是按月支付；然后，中介再和租客签订租赁合同，到此为止，还是传统的二房东模式；最后一步是，让租客和金融公司签订贷款合同，把贷款拿到的钱一次性付给中介公司，而租客逐月偿还给金融公司。当然，这最后一步是中介公司“包装”或者“改头换面”让租客签字的。
这样一来中介公司能够迅速拿到整年的房租，而付给房东的就是一两个月的初始租金，这个差额构成了中介公司可以迅速扩张的基础，也是未来资金链断裂的起由。
因为一旦断裂，中介公司破产走人，房东和租客将会陷入两难：房东没有得到租金理应收回房子赶走租客；租客认为每个月还在付款，不应该被赶走。问题的关键是：中间的贷款合同，把贷出来的钱给了一个没有任何抵押品的中介公司。
如果中介公司作为二房东，向房东租房，进而转租给租客，它必定和双方都签订一个租赁协议，租客把每个月的租金交给中介公司，中介公司在把租金交给房东。那么中介公司作为二房东，一定是有差价可图的。这个差价就是中介公司通过统一装修和更加优质的服务得到的回报。假设我们的房东每月收租2000元，而中介转租的租金是3000元。那么实际上通过这个转租的服务，中介公司产生的增值（也就是可以计入GDP的那个部分）是1000元。
所以，如果中介公司用这个1000元的现金流作为抵押，向金融公司贷款得到一笔资金用于经营。这是金融创新。因为在这样的情况下，中介公司一旦经营不利出现破产，那么房东和租客的利益都不会或者较少会受到影响。租客继续支付的3000元足以覆盖房东应得的2000元，以及金融公司应得的1000元。
如果中介公司现在觉得仅仅用1000元现金流做抵押得到的贷款数量太少，而用整个3000元作为抵押去申请贷款（这就是当下媒体认为的长租公寓爆仓模式），一旦经营不善破产，的确会产生上述问题。但是这里的关键是，这3000元并不能完全用来作为抵押品，因为其中2000元的现金流的权利是房东的！中介公司自己不拥有房屋，而是向房东租了房子来。
租来的东西可以作为抵押品吗？不可以。那么同理，租来的东西产生的收益也不能作为抵押品。所以本质上，金融公司贷款的基础是1000元的现金抵押，和2000元的信用贷款。既然是信用贷，那么一旦中介公司不能还款，金融贷款方只能自己去打官司，没理由要求房东或者租客代为偿付。
如果金融公司意识到了这个问题，要求租客签贷款协议，让租客用人格担保（信用贷），贷出钱来作为租金一次性付给中介公司。那么租客就承担了相当大的风险。因为这样一来，如果中介公司倒闭，租客让中介公司代为支付的租金没了，房东当然有理由收回房子赶走租客。租客凭空欠了金融公司一笔债，却没有得到实际的居住权。
问题出在哪里？是房客莫名其妙相信了中介公司，“借给”他一笔整年的租金，允许他逐月交给房东。如果租客知道这个市场风险所在，那么按照经济学常识，他本来应该要求一个极低的房租，去覆盖可能出现的中介跑路现象。但是在当下，似乎出现了相反的情况：租客承受了一个极高的房租的同时，还承担了极大的风险，风险和收益极不匹配的现象，在经济学上，不是金融创新，而是金融诈骗。
（作者系德国波恩大学经济学博士）
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