有关宅基地的几个问题
19.什么是宅基地使用权？主要特征有哪些？
宅基地使用权是经依法审批由农民集体分配给其成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的一种土地权利。《物权法》规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权具有如下特征：1主体特定。宅基地使用权的主体一般为农民集体成员。2用途特定。宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅和附属设施。3福利性。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由农民集体成员无偿取得、无偿使用的，基本功能是保障集体成员基本居住需要的权益。根据法律规定，对因自然灾害等原因失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。4面积法定。宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。5没有期限限制。当前法律并未规定宅基地使用权的期限。
20．《土地管理法》在保障农民宅基地使用权方面有哪些新规定？
农村宅基地是农民安居之本，《土地管理法》在保障农民宅基地使用权方面，一是增加了“户有所居”的规定。二是考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程，允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出。宅基地的退出必须是在自愿有偿的基础上。三是鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。对此，《土地管理法》第六十二条明确规定，人均土地少、不能保障人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居；国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
21.《土地管理法》规范农民宅基地使用方面有哪些要求？
《土地管理法》对农民使用宅基地的面积、利用条件等做了明确规定，具体包括四方面内容：一是农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。二是农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。三是农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。四是涉及占用农用地的，要依法办理农用地转用审批手续。
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