物业费难收 部分老旧小区“管家”不好当
8月13日下午,张公山二村北门,尽管安装了道闸,但一直处于放行状态,门卫室大门虚掩,没有保安值守,远处有数名保洁正在小区里作业。
两站小区西门竖起告示牌,这里正在进行老旧小区改造工程,摄于8月13日。随着蚌埠市社会经济的快速发展和进步,同时城镇住房制度改革也在不断深入,专业化、职业化的现代小区物业管理方式已经融入市民的日常生活,并在小区的治安管理、基础设施维护和提高小区人居环境方面发挥了重要作用。
近两年来,在各级政府及相关部门的推动下,蚌埠市老旧小区物业公司入驻比例逐年提高,然而,8月13日,记者走访蚌埠市老旧小区,发现由于各方原因,部分老旧小区引入物业公司后尚未实现良性运营。
现状:物业管理难尽如人意
张公山二村建于上世纪70年代末,至今已有约40年了,系蚌埠市有年头老旧小区。8月13日下午4时许,记者驱车来到长丰路,从北门进入该小区,尽管安装了道闸,但一直处于放行状态,门卫室大门虚掩,没有保安值守,远处有两三名保洁正在清扫小区路面。
“这会保安应该在小区里巡逻,就他一个人,要是在门卫室就没法巡逻。”今年已年过七旬的二村居民亢宝鼎说,“不过二村这么大地方,就这几个人确实有点少,交物业费我还真得考虑考虑。”
张公山社区长丰联工委副主任孙筱红告诉记者,刚和物业把二村212栋、204栋的化粪池疏通了,本想趁着机会提醒居民尽快缴纳物业费,有人讲只要人家交我就交,还有的讲楼上那几户租房的天天都见不到人,反正就是等着,拖着。
随后记者又来到两站小区,该小区今年7月刚刚启动老旧小区改造工程,目前正在进行基础设施施工。作为该小区老旧小区改造监督小组成员,许鹏表示,两站小区1998年正式命名,以前还收过保洁费,现在都有八九年没收过了,居民恐怕是难有交物业费的习惯,另外,物业入驻了,服务能不能让居民满意,真不好说,弄不好还得社区接手。
物业:入不敷出勉强运转
说起老旧小区收取物业费,新嘉苑物业管理有限公司经理李大团也是有些无奈。“不少老旧小区多是老年人和租房客,老年人观念难转变,思想工作很难做,如果他们不交物业费,工作人员没有任何办法。”他说,“而那些租房住的,更是经常找不到人,物业费收取是个非常棘手的难题。”
李大团给记者算了一笔账:以该公司今年4月入驻的张公山二村小区为例,建筑面积约4.88万平方米,政府每月补贴0.2元/平方米,而每月费用却入不敷出,4名保洁每月每人1600元,保安一人每月1500元,经理一人每月2600元,水电工一人每月2100元,还有修理楼道灯、疏通化粪池等支出每月3000元左右,现在只能勉强运转。
“物业公司虽然是为业主提供服务,但是本质上还是市场化运营,是为了有一定的盈利空间,赔本的生意,很少有人愿意做,如此情况下,只能形成一个恶性循环。”菱湖物业有限公司宏都花园服务中心项目经理王黎舜说。
这样做法或可推广
小问题居民可以到环境与物业管理服务中心反映,有专人接待协调解决；如涉及范围大还可以召开由街道、社区、城管科、信访办、人大代表、政协委员及投诉人等参与的听证会,各负其责,务求公平公正；搭建平台,让居民、业委会在物业管理中有话语权、决定权……这种物业管理模式正在黄庄街道所辖各社区内摸索推广。
黄庄街道副主任彭杰告诉记者,老旧小区物业管理一直是社区管理的难题,今年6月中旬街道组织相关工作人员到扬州市汶河街道荷花池社区学习经验,并计划在所辖小区尝试物业、业委会、小区党支部、社区“四位一体”管理模式,进一步推动居民自治,但要完全发挥作用,还需要一段时间的摸索。“当然,居民的合理诉求及时得到解决落实,参与物业管理的积极性也就提高了,像三径书苑、龙源小区、工农家园等小区的物业费收取有大幅提升。”他说。
蚌山区住建交通局物业办副主任周洋告诉记者,大包大揽替业主决定物业管理等事宜,这是行不通的,搭建一个多方参与的平台,把待办事件摆到桌面上解决,推动居民自治,达到“共谋、共建、共管、共评、共享”的目的,才能产生良性循环,目前蚌山区正在有计划地推行。他还表示,居民也要有购买服务的意识,政府不会长期补贴,最终还是要走向市场。
他山之石可以借鉴
在哈尔滨市香坊区建北小区内,由负责小区的中润物业公司开设超市,业主通过购物积分可抵扣物业费,这一模式得到了大多数业主的认可,居民在家门口买到商品的同时还把物业费交了,几年下来,小区缴费率由60%提高到90%。
南京市长虹新寓小区,这个只有3栋楼的老小区已摸索出一条“与众不同”的业主自治物业管理的道路,不收业主一分钱,也不要街道贴钱扫地,而是通过停车费等公共收益平衡了保洁保安的支出。
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