210亿拼下广州最贵旧改，国企越秀变得激进
记者 | 王静
一些企业的受挫和沉寂，将会被另一些企业以补偿的方式而替代，这种此消彼长的能量守恒是自然演化的必然结果，商业社会亦然。
当全房地产行业都在惊叹一个融资窗口缩紧的周期到来时，央企和国企们又重新启动了扩张的步伐。起跑线这种东西，在此刻真实而残酷地展现于企业投融资的具体动作中。
广州公共资源交易中心7月17日披露，广州市番禺区南村镇里仁洞村旧村庄更新改造项目完成合作企业招商工作，广州市属国企越秀地产旗下的广州市城市建设开发有限公司，以超过97%的支持率，成为该项目的意向合作企业。
这次改造投资额高达210亿元，将是迄今为止广州市投资额最大的旧村庄更新改造项目。
里仁洞村位于番禺区南村镇，东至江南村，南至榄塘路，西至新光快速，北至锦绣香江。村户籍人口6079人，常住人口超4万人。村内聚集了600多家网店，从业人员超3万人，号称“中国淘宝第一村"。
根据招标公告，该村旧改拟改造面积约172公顷，现有建筑面积约221万平方米。改造后总建筑面积将达到约349万平方米，预计将为越秀地产带来约150万平方米的土储。
改造后，里仁洞村将串联万博CBD，打造中央绿心大平台，商业面积将达50万平方米，拟规划打造两个以上大型综合体；同时在改造设计方案中还计划建造一栋高达300米左右的高层商业建筑，将刷新广州番禺的天际线。
越秀地产表示，此次拿下里仁洞项目，是越秀地产第一次涉足广州旧村改造。未来，越秀地产将借鉴里仁洞村项目优化业务结构，继续拓展其他旧村改造资源。
已经过去的2019年上半年，越秀地产在土地市场上表现的极为激进。这家广州市属国企，因为“抱大腿"和“走出去"两个策略，在迅速补充土储的同时，也在行业中重重刷了存在感。
根据界面新闻粗略统计，截至2019年6月底，越秀地产投资端已经豪掷348.37亿元，其中大头为深圳尖岗山宅地，及三个从广州地铁手中收购的TOD项目。
6月24日，越秀地产以59亿总价拿下深圳宝安区铁岗宅地，溢价率达45%，可售楼面价约6.4万元/平方米。
虽然同片区已经有了泰禾高价站岗的先例，但相比于高企的地价和溢价率，越秀地产显然更在乎的是首入深圳的战略意义。这点与越秀过往的投资风格非常相似。
2017年，越秀地产为了进入广东鹤山，创下了202%的高溢价率；近一些的案例比如首入郑州的土拍，今年5月份，越秀以溢价173.73%拿下一宗地块进入郑州市场。
不过对于越秀地产来说，公司更大的土储来源还是在于充分发挥广州市属国企之间的合作，搭上了广州地铁的快车。
今年2月27日，越秀地产宣布以每股2港元（溢价22%）向广州地铁发行30.8亿股股份，总额61.6亿元，完成后广州地铁成为公司第二大股东，持股比例19.9%。
早在2018年8月，越秀集团即与广铁集团达成实质性合作，共同组建全新城市轨交物业开发运营商品牌——广州市品秀房地产开发有限公司，公司旗下有广铁地铁上盖项目品秀星图。
在广州地铁入股的同时，越秀也以141.08亿元买下了该项目86%股权。交易完成后，越秀地产在广州新增土储146万平方米。
越秀地产董事长林昭远在4月份的股东大会上表示，未来五年，广州地铁将努力实现线网里程在2023年翻番，从目前的478公里达到800公里。期间将新增33个场站综合体，到2035年扩大至2000公里。而越秀将有机会从中选择合适的项目与广州地铁进行合作。“公司的目标是未来每年获取1-2个轨交项目，每年贡献新增土储约100万平方米"。
除了能够以优先身位获得广铁的优质TOD项目，越秀地产母公司越秀集团也会对一些资源进行先行孵化和处置，然后在以合理价格转到越秀地产上市平台中。
5月底，越秀集团与广铁集团订立协议，以收购广铁手中位于萝岗和陈头岗的两个TOD项目各51%股权。越秀地产则通过与越秀集团订立两份期权契约，在协定时间内行使期权以获得这两个项目公司的相应股权。
也就是说，这两个项目事实上已经落袋的同时，越秀集团又暂时不需要立刻支付代价，可以待到最合适的时机，以拥有最大现金流灵活度。
而这两个项目总储备约179万平方米，占公司现有土地储备约9.2%。以此计算，越秀地产与地铁相关项目的总建筑面积将增加至约325万平方米，占越秀地产现有土地储备总量约16.7%，及一线城市土地储备约41.9%。
越秀地产表示，公司有意于2019年第四季行使两份期权并完成51%收购事项。总代价分别为49.3亿元和40.7亿元，合计90亿元。
投资以外，作为广州市属国企，越秀地产在融资方面也具有优势。根据财报，2018年越秀地产实际借贷平均年利率为4.82%。或许在一众央企国企中不算特别突出，但也足够让大多数民企咋舌羡慕了。
今年5月16日，越秀地产通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司成功发行2019年住房租赁专项公司债券（第一期）。总规模为15亿元，期限为3+2年，票面利率3.83%。
越秀地产虽然已经成立有36年，但2019年前，这家地方国企的名声也仅囿于广州那一方水土，公司到2018年为止，销售规模还没有突破600亿。
在全行业都进行过一轮规模赶超后，这个小周期，可能是越秀地产离千亿最近的一次。
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