冯劲义转战三盛，合生的京津新城难题依然无解
记者 | 吴波
老牌房企合生创展（00754.HK）再次经历了总裁离职。
界面新闻获悉，冯劲义已去职合生创展，加盟三盛集团。5月5日，三盛集团内部公告，任命冯劲义为三盛地产集团总裁，负责集团地产板块经营管理工作。
在明星龙湖完成职业生涯重大转身、与赵男男、周德康组建“我们仨"，以合伙人身份加入绿都地产之后，冯劲义曾被寄予厚望能在合生创展有番作为，但加入近一年多后，他又踏进职业生涯的下一站。
冯劲义离开合生创展突然但不意外。他于2018年加入合生创展，担任地产集团总裁，主要协助董事局管理地产业务，直接向董事会主席朱孟依汇报。他的“来去"或许都离不开如何为这家大地主解决释放土储价值的难题。
朱孟依是潮汕人，发家于广州天河。他创下的合生创展1998在香港上市。彼时，借助资本，这家公司短短一年内开发楼宇百余个，成为广州大地主。
合生创展还曾被王石誉为中国地产界的“航空母舰"，是上世纪1990年代地产开发行业的头部企业。这家公司2004年的销售额就已突破100亿，成为国内第一家宣称突破百亿规模的房企。
唏嘘的是，这家公司并未抓住地产行业后续的发展机遇，一路高开低走。在“唯规模论"越来越盛行的年份，从2014年至2018年的五年，合生创展销售额在2018年才重回百亿，分别为53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元及149.75亿。
合生创展在规模上的停滞不前有着多方面的因素。朱孟依更注重资产升值和利润、慢周转、大盘模式等等都是贴在合生创展身上的标签。不过，合生创展发展史上的转折，离不开在投资京津新城上的失误。
合生创展热衷开发大盘。借助早期广州华景新城项目成功开发经验，合生创展陆续开发暨南花园、愉景雅苑等多个大型项目。2001年，合生创展在北京拿下5块大型开发用地，总面积达到270万平方米；次年，布局延伸至上海、天津，积累了大量土储，一时风光无两。
但“大盘模式"并没有带合生创展站上更高的台阶。2003年，朱孟依以78元/平方米的超低地价拿下天津宝坻一块2.5万亩的盐碱地，并计划打造“京津新城"。
彼时，“京津冀一体化"构想并未成型，但朱孟依对“京津新城"寄予厚望。根据当时规划，这片土地将盖起上千座别墅、900个房间的五星级酒店、温泉城和双语学校，耗资200-300亿。
不料美好蓝图转眼成空。随着3年后天津滨海新区规划出台，天津城市建设的重点东移，“京津新城"被彻底遗忘。
此后，合生创展几度换帅，如何盘活“京津新城"，成为历任行政总裁的必考科目。去年，冯劲义转战合生创展时，业内人士也指出，他的主要任务是给“京津新城"做重新定位。
冯劲义的去职或许也与如何释放土储价值这道难题有着密不可分的关系。除了大盘“京津新城"，合生创展还拥有北上广等一线城市大量土储。根据财报，至2018年末，合生创展持有土地储备达2922万平米，主要分布在广州、惠州、北京、上海、天津、宁波等一线、强二线和部分三线城市，其中北上广占半数以上。
同时，合生创展还在不断斩获一线城市土地资源。今年4月，合生创展还签下广州海珠第二大改造片区，即位于海珠区风和街道的凤和联社康乐村、鹭江村，占地面积约109.74万平方米，现状建筑约330万平方米，这又将是一个超大型旧改项目。
而冯现已加入的三盛集团，也正在开启新一轮的扩张。
2017年，三盛地产业务借壳上市，三盛控股（02183.HK）成为香港上市平台。其在官网披露，截至目前，三盛地产开发总面积约1500万平方米，土地储备1000多万方，货值近2000亿元。根据克而瑞数据，其2018年销售业绩为350亿。
在重规模的地产行业，这家百亿房企也计划打出一系列组合拳。挖掘职业经理人加盟、抢占金融和人才高地，计划年内将总部由福州搬迁至上海，同时也喊出千亿规模目标——3年左右实现总资产及签约收入 “双千亿"目标。
近几年，更多明星职业经理人转战百亿房企，被赋予冲击千亿的使命。譬如朱荣斌、吴建斌加入的阳光城，蒋达强加盟的弘阳、袁春转战的鸿坤、张晋元履新的天润等，这些公司都提出要做大做强。
“千亿"也将成为摆在冯劲义面前的一道新命题。如何破题，可能不仅仅是冯劲义个人需要面对，还是更多职业经理人的新命题，也是更多百亿房企的共同命题。
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