生前已转让未过户的房屋能作为遗产继承吗？
王建武高芳芳安秋旭
爷爷生前与孙子签订协议，把房屋转让给孙子，协议约定交房后由孙子居住，但一直未过户。爷爷去世后，姑姑要求把前述的房屋作为遗产分割，一家人为此闹上了法庭。那么，被继承人生前已处分的房产能作为可以继承的遗产吗？新疆石河子市人民法院公开审理了这起案件。
案情
刘明（化名）和范华（化名）系夫妻关系，婚后生育了三个子女，即刘大、刘二、刘三。因刘大的儿子已到结婚年龄但苦于没有婚房，作为爷爷的刘明对此非常着急，主动提出将自己购买保障性住房的名额转给孙子，但是需要孙子自行交清房款，刘大和儿子表示同意。
2009年8月15日，在一次家庭聚会时，刘大把父亲准备将保障性住房购房资格转让给孙子一事告知兄弟姐妹，刘二、刘三均未提出异议。当日，爷爷刘明、奶奶范华作为甲方，其孙子、孙媳作为乙方，签订了房屋转让协议书。
协议书约定，甲方自愿将石河子某小区房屋转让给乙方，并协助乙方办理房产过户手续。而孙子、孙媳则需给爷爷、奶奶转让费2万元，并向房管部门交纳全部房款。因奶奶范华患精神残疾，爷爷刘明作为监护人，在甲方落款处按捺手印。刘大、刘二、刘三均作为见证人在该协议书上签字并按捺手印。协议签订后，孙子、孙媳按约定给付了转让费。
2010年8月，刘明与房管部门签订保障性住房买卖合同，约定购买石河子某小区房屋，包括建筑面积、售房单价及总房价。合同签订后，孙子、孙媳以爷爷、奶奶的名义交纳了房款、契税、天然气安装费、垃圾清运费等，并入住该房屋。次年8月，刘明、范华取得房屋的所有权证书。
2016年4月，刘明去世。孙子、孙媳遂要求奶奶范华、父亲刘大、叔叔刘二、姑姑刘三协助其办理房屋过户手续。因姑姑刘三不同意，无奈之下，孙子、孙媳将奶奶范华、父亲刘大、叔叔刘二、姑姑刘三告上法庭，要求确认爷爷、奶奶与其签订的房屋转让协议书合法有效，并要求四被告协助其办理房屋产权变更手续。
审理
庭审中，刘大、刘二均同意协助原告办理房屋产权变更手续，姑姑刘三辩解称，房屋转让协议书因没有其母范华签字应视为无效，其兄妹三人在房屋转让协议书上签字仅起到见证作用，涉案房屋应当启动法定继承程序，由于父亲刘明的父母早已去世，理应由其母范华及兄妹三人来继承。她认为，刘明的孙子、孙媳并非第一顺序继承人，依法不应当取得房屋所有权。
石河子市人民法院经过审理认为：两原告与刘明、范华签订的房屋转让协议书，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
理由如下：（一）《中华人民共和国合同法》规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”在签订房屋转让协议书时，被告范华虽为无民事行为能力人，但其监护人刘明具有完全民事行为能力。刘明作为房屋的所有权人，有权代表本人及妻子范华处分其共有的财产。（二）刘明、范华的子女刘大、刘二、刘三作为见证人均在场，均在该协议书上签字及按捺手印，当时并未提出异议。由于刘明在生前已经处分了其房屋，该房屋在刘明去世后不再作为可继承的遗产。被告刘三称，合同甲方一栏处无父亲刘明、母亲范华签字确认，协议存在瑕疵，涉案房屋属于未分割的遗产等辩解意见，法院不予采信。
评析
依照《中华人民共和国合同法》规定，房屋转让协议书的双方当事人理应恪守合约，秉持诚实守信的原则，全面履行各自的权利义务。房屋转让协议书中约定原告将房屋转让费2万元支付给爷爷刘明、奶奶范华，且两原告已经交纳了房屋购房款、契税等相关费用，刘明、范华应协助原告办理房屋产权变更手续。由于刘明于2016年4月7日去世，作为其继承人的刘大、刘二、刘三，理应协助原告办理房屋产权变更手续。刘三称其兄妹三人仅为协议书的证人而不应当作为被告的辩解意见，法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》规定，石河子市人民法院判决：原告与刘明、范华签订的房屋转让协议书合法有效；由于刘明在生前已经处分了其房屋，该房屋不再作为可继承的遗产；被告范华、刘大、刘二、刘三协助原告夫妇办理房屋产权变更手续。
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