【特写】“317”两周年，北京楼市乍暖还寒
记者|孙梅欣
就像立春后北京骤然回升的气温一样，北京楼市的“回暖"让李婷措手不及。
“卖房子的春天又来了。"她站在南五环外一家售楼处门前感叹。这是她当天看的第5个楼盘了，尽管已是日暮时分，但售楼处往来的人群依然络绎不绝，以至于新到场的客户没有足够的销售员接待，李婷被晾在接待处足足10分钟。
陪同李婷前来的中介销售梁东已经累得不想多说一句话。由于众多地产公司为了打通渠道，选择和中介合作进行一二手联动，梁东不仅要接待二手房业务，还有要带看新楼盘的任务。
李婷是他当天接待的第3组客户，晚上还有一组客户在等着他。一天下来，看14、15套房子不在话下：“春节返回北京1个多月了，没有哪个周末能休息。"
这一天是3月17日，距离北京“史上最严"楼市调控“317"政策出台整整2周年。
刚满5年社保的李婷，终于获得了买房的入场券，但人头攒动的市场让她不知道该立刻下手，还是再等等。“当然想市场冷一点能谈谈价，但中介告诉我，‘317’都过去2年了，市场现在又活跃起来。"李婷告诉界面新闻记者，她分不清这是市场的实情，还是中介催逼的策略。
如果看一下近期的北京市场数据便会发现，中介对李婷的建议并非全无来由。过去2年时间，北京曾在一年内密集发布超过30次各类调控措施，创下全国及北京楼市政策发布密度的纪录。即便如此，今年春节假期后仅一周，位于北京西四环的“限竞房"世茂国风长安开盘，633套房源还是吸引了至少1000组客户前来摇号，当天便几乎售完，成为农历新年后北京第一个在行业和买房人中引发震动的楼盘。
再度出现的楼盘“售罄"和成交量上升，也刺中了买卖漩涡中人们的神经。在此之前，“限竞房"的存在颇为“鸡肋"，虽然受到限价严控，价格比周边二手房还要低上一截，但地段偏远、特别是“过户5年后才能出售"的要求，意味着这批普遍在2020年之后才能交付的房子，要压在买房人手中7、8年。
北京地产圈内也普遍认为，2018年、2019年是“限竞房"上市最集中的时间，同类产品竞争激烈，因此产品去化存在很大难度。
但价格优势还是促使买房人入场的决定性因素，如果项目本身还有一些加分项，买房人似乎并不介意为之买单。幸运中了“买房签"的胡长乐就觉得，以每平方米5.2万元上下的价格在西四环买一套简装房，已经颇为划算，加上项目受到“70/90"政策的限制，第一批上市的都是90平方米内的小户型，总价压力并不大，不如先占“坑位"。
世茂国风长安的销售状况，也给周边项目增加了信心。2公里之外的华润橡树澜湾，就计划在3月中下旬首次开盘。这个承载着今年华润置地北京大区销售重任的项目，至今却连售楼处都没有盖好，只好借用合作方另一个项目的售楼处暂作接待。
尽管如此，界面新闻记者看到，在非周末的时段，售楼处里的每一个接待位都被坐满，销售人员则表示，整个项目1200多套房源，按计划1个多月就要“清盘"：“也就是说到4月底，这个项目就要结束。"
但快速的去化量更像是“表面光鲜"，严格的价格限制，以及房企的回款要求，使得在新房市场上，价格并不敢有过大的波动。界面新闻记者观察到，即便在一些较为热门的限竞房楼盘里，销售员依然承诺根据付款时间和方式的不同，还能给予些许的优惠。
在新开8号线底站附近的一家楼盘内，已经接连数周放出部分“特价房"，吸引买房人快速下订。
早前兴业地产研报中的数据显示，今年2月北京新房累计成交量同比上升57%，被压抑许久的购买力正出现回归的趋势。
如今市场的状况和“317"之前仍然大相径庭。中原地产数据显示，2017年3月18日—2019年3月17日期间（下简称“317"后两年），北京新房成交量为50893套，而2015年3月18日—2017年3月17日期间（下简称“317"前2年），这一数据则为98399套，降幅约为48.28%。
二手房方面，“317"后2年成交量为27.52万套，“317"前2年的签约量则是48万套，降幅超过42.67%。可以说，过去2年，不论在新房还是二手房市场，购买量都接近腰斩。
在敏感的价格方面，新房和二手房市场的表现，却呈现出较大差异。中原地产数据显示，“317"前2年，北京商品房成交均价为34635元/平方米，“317"后2年，商品房均价已达到49828元/平方米。
界面新闻翻看国家统计局过去2年的统计数据显示，过去24个月，北京新建商品房价格环比出现6次下跌，其余18次为不涨不跌或小幅上涨。今年以来的数据显示，1月北京新建商品房环比上涨0.6%，2月降幅0.2%。同比方面，1月小涨2.8%，2月涨幅则为2.9%。
相比之下，二手房在价格上受到的冲击则更加明显。贝壳研究院的数据显示，“317"颁布之后，北京二手房就连续9个月出现下跌，累计跌幅13.5%。从统计走势图来看，去年年初和和年底两轮的降幅尤为明显，但在去年4-8月和今年年初则呈现触底反弹和止跌迹象。
一位二手房中介负责人认为，现阶段二手房的回暖，更像是某种形式的找补：“去年10月份的市场，可能10套房子5个人看，现在挂1套房子大概2、3个人看，成交速度变快。但价格上只能说，半年前有的房子总价还能砍上10几20万，现在价格是没得谈了。"
贝壳研究院的数据显示，从去年12月至今年2月，北京二手房网签量呈逐步下滑态势，2月成交量仅6057套，为过去24个月间单月成交最低量。在这一基础上，3月市场呈现的是复苏迹象。价格方面，今年2月北京二手房均价为59898元/平方米，2017年2月这数据则是63978元/平方米，降幅在6.38%左右。
进入3月，二手房成交价格攀升至61381元/平方米，但相较于“317"之前的价格，仍然有一段距离。报告认为，季节性因素叠加利率政策松动，是近期市场轻微回升的主要原因。
如果说“317"2周年的这个春天，北京市场有哪些重大的变化，也许就是新房市场已经被“限竞房"所包围。
从2016年11月首宗地块出让以来，到2018年末，“限竞房"地块已经是北京土地出让市场的主流。中原地产数据显示，过去3年北京出让的98宗商品房住宅地块中，“限竞房"地块有94宗，合计规划的商品房建筑面积达到了860万平方米，预计总上市货值在3300亿元。
有意思的是，石景山一家"限竞房"楼盘，则将同期销售的全市28个“限竞房"项目全部标在售楼处的地图上，竞争激烈程度可见一斑。
事实上，这一类型产品的情况或许比看上去还要严峻。统计显示，截止目前北京限竞房只供应了300万平方米左右，年内预计还有590万平方米待上市，转化成数量就是6万多套房源。由于大部分限竞房都受到“70/90"政策的限制，同面积房源在即将上市的产品中普遍存在，90平方米以内套数占比高达68.6%。
这意味着，大部分楼盘面临着在同一区域和其他楼盘直面竞争的情况，各项目的去化并不乐观。中原地产首席分析师张大伟认为，项目开盘去化3-4成已是及格水平，能卖掉一半就算得上优秀。而像世茂这样，由于地段和总价优势能实现开盘即卖完的项目，更属凤毛麟角。
对于大部分购房者而言，对于限竞房最大的担忧还是转让年限的拉长，同时由于首套房和二套房的比例均高达6成和8成，这意味着要把一笔巨额投资压在房子上更长的时间。
这样的限制，却也能真正让房子回归居住属性，投资的空间被极大压缩。贝壳研究院提供的数据显示，到2018年第四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，除了资金杠杆使用难度加大，均价的下跌和投资者资产价值下降，或许是让投资者望而却步的另一大原因。
“北京限购2周年，土地和限竞房的供应，让整体新房保持相对平稳，虽然地方政府目前拥有更大的政策灵活性和自主权，但这也意味着地方政府对于市场的走势将会承担更大的责任，因此预计2019年北京的住宅市场仍将保持稳定。"戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示。
回望过去，北京市场一直是全国房地产行业风向标式的存在，它的涨与跌、政策的紧与松、市场的放量和紧缩，不仅仅和这座城市2000多万人相关，也牵动着全国市场的心弦。
过去2年，它以一种前所未有的严苛方式，让市场逐渐回归理性，房价也趋于平稳。正如上述业内所言，相对稳定的市场将是今年的主基调，而这样稳定的市场将以何种方式继续保持，并且能够保持多久，是身处其中的每一个人都在思考的问题。
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