楼市调控加码两个月 住宅只租不售成趋势

东方IC供图

今年3月以来，一场楼市调控席卷全国，已有接近60城出台170余次调控政策抑制房价过快上涨。

伴随着一系列调控措施多管齐下，来自多个城市的官方数据显示，今年4月，新房价格已经开始有所回落，而“面粉贵过面包”的房价地价倒挂的情况也在各项土地新政落地后出现变化。

热点城市新房价格下降

以深圳市为例，深圳作为领涨全国房价的一线城市，在调控政策下，深圳新建商品住宅价格环比已连续多月下跌。

据新华社报道，去年10月，深圳出台新一轮调控政策提高购房门槛，让投机行为受到了限制和打击。截至目前，深圳新房住宅成交价格连续7个月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈现平稳态势。

打响最新一轮楼市调控的城市则为北京。自今年3月17日以来，北京市已经连续出台了多项楼市叠加政策促进房地产平稳健康发展，包括认房又认贷、非普通二套房首付提至八成、限购“商住房”、住宅平房纳入限购范围等多项严厉措施。在业内看来，北京调控启动了“打补丁模式”，政策连发主要是为了堵炒房漏洞。

据央视网报道，自今年“3·17”楼市调控政策实施以来，北京新房市场降温明显。根据有关中介机构公布的数据，2017年4月，北京全市新建商品住宅共网签2767套，比2016年4月下滑48.9%。与此同时，二手房交易则出现了比较大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，环比下降35.12%。

而据北京中介反映，在楼市调控政策出台之后，市场确有降温。“有可能好几天都没有一单成交”成为现在的日常。另据上述中介反映，门店合并也开始出现，“有些门店的人员比较少，就把其中一家关了，两家门店把人员合并。”

作为热点二线城市，河南省郑州市的房价表现也一度抢眼。据中国指数研究院数据，去年9月，郑州房价涨幅排全国第一。不过伴随着住房限购措施以及后续出台的一系列调控措施，数据显示，郑州房价已有明显回落。4月份郑州市商品住宅成交均价回落至8167元/平方米，3月份的数据显示为9919元/平方米，销售均价环比下跌1752元/平方米。而就在今年2月，郑州商品住宅价格破万，达到10465元/平方米。

“限价”成土地拍卖主旋律

除了房价，对于土地市场的调控，各地纷纷出台最高限价的规定以控制地块拍卖出现溢价过高的情况。

其中，苏州是全国第一个执行土地限价的城市，随后南京、杭州、广州、深圳等城市均出台了地块限价措施。

这一限制土地高价的措施使得开发商即使“有钱”也拿不到地。

去年5月18日，苏州出台“土地限价令”显示控制地价的决心，对挂牌出让的地块设置最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。

这被业内认为是从“源头”控制房价的一剂良药，以免出现“面粉贵过面包”的情况。不过，在苏州迎来土地限价令的首次土地拍卖会上，4幅出让地块中就有2幅纯住宅地块因房企出价超过最高限定价格而宣告流拍。

同样的情况也出现在南京的地块拍卖中。在去年7月8日举行的下半年首场土地拍卖会上，集中出让的10幅地块中8幅住宅地块均设定了最高限价，其中7幅因开发商出价超过最高限价而流拍。

在此情况下，南京市政府随后调整了有关土地出让的规定，改为网上竞价方式开拍，另外当地块的网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住宅必须现房销售。

与此同时，多地政府在土地出让上也在探索新的模式，包括采取“限地价，竞房价”或“限地价，竞配建”等方式确定竞得人。

值得一提的是，土地政策的收紧不仅仅体现在土地出让方式上，监管方向已经开始延伸到企业的拿地资金方面。在一系列政策调控下，土地市场得到降温。

数据显示，4月份土地市场成交面积连续第四个月走低，其监测的300城经营性土地成交211幅，环比下降19%；成交建筑面积2104万平方米，同比、环比跌幅分别为14%和15%；但土地价格仍持续上行，成交楼板价提升至7136元/平方米，环比上涨20%。一线城市土地市场相对活跃，成交建筑面积317万平方米，环比增加44%；二线城市土地成交热度持续走低，成交建筑面积1276万平方米，同比、环比分别下跌34%和24%；三、四线城市成交规模在3月小幅回升后重新下跌，成交建筑面积511.77万平方米，环比下降9%，但比去年同期微涨4%。

住宅“只租不售”或成新模式

在楼市调控上，要求开发商住房建成后只租不卖或将成为一种新的模式。

今年5月11日，江苏省苏州市挂牌出让的地块中要求开发商按比例自持地块。该地块要求计容建筑面积的50%可分割销售，其余50%不可分割销售且不得分割转让并只能用于租赁。这也意味着，50%不可分割销售的部分需要开发商自持。

在此之前，多地也已开展了类似做法。据记者不完全统计，截至目前，包括上海、北京、天津、广州等城市实行住宅自持模式。

2016年5月，上海市浦东新区周浦镇一幅住宅用地出让，规定开发商必须自持项目15%住宅物业70年，只能租赁，不能销售。

2016年11月，北京首试竞拍“住宅自持”模式。当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当竞报自持比例达到100%，转入投报高标准商品住宅建设方案程序。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售，租赁合同期限不超10年。

对于地块新规的效果，4月28日，广州市国土资源和规划委员会发布消息称，广州市土地出让竞价方式调整后首次住宅用地成交取得调控预期效果。后续出让的住宅用地将根据市场情况和对出让宗地的预判，一地一策组合使用限地价、竞配建、竞自持、现房销售等政策工具，确保房地产市场平稳发展，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

宗合

新闻推荐

陈佩斯之子接棒复排 经典喜剧《阳台》“我父亲的作品适合在剧场演，不会拍成电影”

“我父亲的喜剧作品《阳台》走的是反贪反腐的路线，具有现实意义。近年来，虽然有不少优秀话剧翻拍成了电影，但《阳台》不会，它更适合在剧场演出。”陈佩斯的儿子陈大愚说。19日晚，由我国著名喜剧演员陈...