小区车满为患 为啥地下车库空空如也
这种畸形状态在城区大量存在,记者深入调查其中隐情
随着车辆不断增加,停车难成为不少市民头疼的问题。近两日,记者在城区走访中却发现,不少小区内的地下停车场空空荡荡,与小区外停车位、路边停满车辆形成了鲜明对比。车位只售不租、要价太贵等原因,使得市民宁肯把车停路边,也不往地下停。
记者探访
状态一
二期车位只售不租,无奈将车停路边
“交警过来贴罚单了,车停路边的邻居们快过去看看。”月日下午,经济区高速仁和盛庭小区的业主微信群里,一位业主发了这样一条信息,大家纷纷“行动”了起来。
小区二期业主刘女士告诉记者,业主群里经常会有热心人发送这样的信息,原因是小区内的停车位只售不租,不少人只好将车停在路边。
当晚7时许,记者来到该小区看到,门前街道两侧以及一旁的小路已经停满了车。刘女士说,车辆停在路边,随时都有被贴上罚单的可能,为此,业主们往往早出晚归,尽量避开交警的执法时间来应对。
“更让人生气的是,月日的时候,小区物业贴出一份通知,说一期业主如需办理车牌识别系统,可以带着房产证、行驶证到物业办公室办理。”刘女士说,可以办理临时通行证,就证明小区一期的地下停车位是可以租赁的,“一期车位可租,而二期的车位却只售不租,一个小区咋会有两个待遇?通知一贴出,就引起了二期业主们的不满。”
状态二
地下停车位距离远,不如停路边方便
月日晚8时许,记者来到青青家园小区看到,在小区外的北海路上,不少车停放在非机动车道上,有米长。
随后,记者来到小区内的地下停车场看到,部分车位的车位锁竖起,并没有进行出租或出售。位于B区的一处停车区域,个停车位只停放了5辆车,有6个车位竖起了车位锁。
在北海路上,记者见到了在停车的小区业主李先生。他告诉记者,他们小区内的地下车位既出租也出售,虽然之前该路段也发生过车辆反光镜被人为掰断的情况,可是他们依然不愿将车停在地下停车场。
对于原因,李先生坦言,现在租售的地下车位并不符合他的要求,一些停车位距离自家较远,在停车时不是特别方便。而且地下停车场的信号差,一旦遇到紧急情况,打电话不方便。“我将车停在小区外面,距离我们那座楼还比较近。”李先生说。
状态三
地下停车位租金偏高,超出心理预期
月日晚7时许,记者来到奎文区鸢飞路与卧龙东街交叉口附近一小区看到,小区门口设置了门挡,东门两侧沿街商铺门前数十辆车停得满满当当,每个车位几乎都设置了地锁。
“靠近沿街商铺的这一排地锁,基本上是商户们自己安装的,而靠近沿街绿化带的这些地锁,据说是小区业主设置的。”家住该小区的李女士当晚开车回家,顺势将车停在了沿街的一个空车位上。“今天运气还行,门口还有空车位。”李女士说。
随后,记者来到该小区地下停车场发现,与地上公共停车位停得满满当当不同,偌大的地下停车场内空车位比比皆是。
“我们小区的停车位每月租金是元,这样算下来,一年的租金就是元,比物业费还要贵很多。”业主王先生说,他没有购买或租赁小区内的停车位,日常将车停放在小区附近的商铺门前或北面的商业街上,“小区里没有租车位的业主很多,大家都觉得租金太贵了,超出了心理预期。反正能在小区附近找到地上车位,又何必再花那个钱呢。”
状态四
地下停车场灯光昏暗,晚上停车害怕
月1日下午5时许,记者来到奎文区圣荣广场小区看到,小区主干道两侧已经停满了车,仍有不少业主正开着车边走边寻找空车位。
而一些单元楼前的绿地已经被轧成了停车位,单是紧邻地下停车场的西区9号楼西侧,就有3辆车停在了绿化带中。
随后,记者在该小区地下停车场内看到,略显昏暗的灯光下,几十辆车零散地停放在偌大的停车场内,大量车位处于闲置状态。
“晚上一个人来停车的时候还真有些害怕,这么大的停车场空荡荡的,不仅没有停上多少车,而且灯光还非常昏暗,女士的话估计都不太敢下来。”业主赵女士对记者说,她晚上一般不会独自一人开车停地下。说完,赵女士便带着孩子快步离开。
此外,记者走访城区东方世纪城等多个小区发现,小区外车辆停放“挤破头”,地下停车场空荡荡的现象屡见不鲜。
市民担忧
权属问题不明确,买了以后咋保证
除此之外,在调查中记者发现,有不少市民担心即使自己购买了小区内的地下停车位,权属等问题让人“心里没底”。家住圣荣广场小区的齐女士对记者说,她之前也想过在小区内购买停车位,可是觉得地下停车位的产权等一系列问题现在还不明确,因此一直没买。
“停车位的产权年限到底是多少,而且车位证是开发商自己出售的,并没有国家的相关文件保证,我们手里拿到这样的一个车位证,即使买了,还是担心以后出问题。”齐女士摇着头向记者说道。
不仅在潍坊,有媒体也曾报道,许多城市的业主往往要花十几万元购买地下车位,在广州、深圳等地,一些地下车位售价甚至高达万元以上,但是业主们拿到的权利凭证却是五花八门。居住在杭州东方花城小区的徐女士花万元购买了一份《地下车位转让协议(人防)》,协议上写明该车位“位于人防范围内”“无法办理所有权证”,权利期限也未写明。而天津融汇北苑小区业主武先生以万元购买了地下车位,与开发商签订了一份《地下车位转让协议》,“使用期限与所购房屋土地使用年限相同”。
业内揭秘
卖车位比出租车位来钱更多更快
对于小区内业主停车为何不愿“往下走”,青青家园小区物业的一名工作人员向记者表示,不少业主是因为租金的问题,可是租金等方面都是按照相关部门的规定进行定价的。而且他们小区内的地下车位既租也售,车位充足,能够满足该小区业主的需求。
东方世纪城小区物业的工作人员告诉记者,他们小区内的地下停车位同样是既租也售,不过由于车位基本上都出售了,因此只能从业主手里租了。
而说起小区二期地下停车位只售不租的情况,高速仁和盛庭小区海峰物业相关工作人员表示,小区二期的地下停车位是由开发商方面管理,目前确实只售不租。“一期的地下停车位因为还没有通过验收,目前是提供给业主使用的,我们每个月收取元钱的费用,负责抬杆落杆和打扫卫生,等一期的地下停车场验收合格之后,应该也会像二期一样。”该工作人员说。
随着潍坊市私家车越来越多,小区停车面临各种问题,地面上业主乱停车,物业管理困难,车位导致的纠纷频频出现。与此同时,小区内的地下停车场却往往因停放车辆过少而出现“吃不饱”的现象。
在城区一家房地产公司供职的李女士告诉记者,开发商之所以坚持地下停车位“只售不租”,最直接原因就是急需回笼资金。由于地下车位处置权归开发商所有,按照谁投资谁受益的原则,车位销售也是楼盘销售总利润的构成之一,如果前期楼盘销售情况不理想,往往会将销售重点转向车位,作为住宅销售的一种补充。“现在很多小区都采用人车分流的管理模式,这比较便于物业管理,但也客观上使得小区地面空间大量空置,业主车子只能停地下,也就给了开发商‘只售不租\’的底气。”李女士说。
李女士还专门给记者算了一笔账,以她所在的开发项目为例,地下停车场的单个车位售价为万元左右,按照个车位的数量计算,全部卖完的话就能卖出万元。而租一个车位的话,比如一年的租金是元,十年才两万元,年才能收回一个车位的出售价。哪个对开发商方面更有利,一目了然。
不买车位的话,业主车辆就无法进入小区,只能停在大街上,长此以往,业主也就会慢慢考虑在小区购置车位。“只售不租慢慢就会形成了一种‘倒逼\’的形式,逼着业主买车位。”李女士说。
部门表态
除非特殊约定,不允许只租不售
对此,记者咨询了潍坊市物业办。工作人员告诉记者,按照《潍坊市住宅小区停车管理办法》的规定,住宅小区内车库(位)尚未充分利用的,不得占用业主共有的道路或者其他场地设置停车位,因此小区内的地下停车场应该优先满足小区业主。
而对于价格方面,该工作人员表示,住宅小区内车库(位)销售实行市场调节价,销售价格由买卖双方自行约定。车库(位)租赁费实行政府指导价,具体标准由市价格主管部门会同市物业主管部门另行制定。
对于开发建设单位对车库(位)只售不租的,非购房合同有特殊约定的,不允许开发建设只售不租或只租不售的情况。该工作人员告诉记者,有这种情况的小区应该由房地产开发主管部门责令限期整改,逾期不整改的,由房地产开发主管部门依法进行处理,并将其不良行为记入信用档案。
受市场调节,主要是开发商定价
月1日,记者从市物价局采访获悉,目前政府对于小区的车位销售价格并没有规定,就跟商品房售价一样,完全是市场调节。“车位的销售价格是完全放开的,目前并没有一个硬性规定,主要是由开发商自行定价的。”相关工作人员表示。
工作人员对记者说,今年1月1日起潍坊市开始实行的《关于普通住宅小区停车收费有关问题的通知》中,对小区内的车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费等问题都作出了详细规定。“车位租赁费实行政府指导价管理。物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位,建设单位以出租的方式给业主、物业使用人的,承租人应当交纳车库、车位租赁费,租赁费标准由承租人与建设单位在规定的基准价格和上下浮动不超过%的幅度内以合同的形式约定。”该工作人员表示。
据悉,按照潍坊市物价部门规定的车位租赁基准价,一个地上车位的租赁费基准价是元,加上元的停车服务费基准价一共元；一个地下停车位租赁费基准价是元,加上元的停车服务费基准价一共元。“上下浮动%以内都是允许的。”该工作人员说。
规划内车位,建设单位可以出售
而对于地下停车位权属等问题,潍坊市物业办的工作人员告诉记者,《山东省物业管理条例》第十五条规定:物业管理区域内规划用于停放汽车的车库的归属,由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的,建设单位应提供产权归其所有的证明文件,并可以附赠、出售或者出租给业主。
该工作人员表示,此外,《物权法》第七十四条规定:建设区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。所以,一般停车位(库)通行做法是,规划内的车位(库)建设单位可出售、附赠或者出租,主导权在建设单位,通过合约约定产权的所有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,产权属于业主共有,建设单位和管理单位不得出售只能出租,收益部分扣除管理费用等归全体业主所有。
“对于符合办理权属证书条件的车库(位),房屋权属登记部门应按规定发放权属证书。”工作人员向记者说道。
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