警惕“支持自住购房”唤醒投机之风
□周俊生
住建部部长陈政高日前接受采访时,介绍了明年我国房地产调控的走向,表示将坚持分类调控、因城因地施策,大力支持居民自住购房需求,抑制投资投机性购房,切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。
今年的中央经济工作会议提出,房子是用来住的,不是用来炒的。这一很朴素的提法,触及了房地产市场最为根本的属性。我国房地产市场建立以来,由于成为推动经济增长、增加财政收入的一个重要工具,地方政府对市场出现的投资投机乐见其成,推动房价日趋高涨,使商品房的居住功能被严重压缩。政府为民众所承担的住房兜底责任又不可能推卸,因此不断地进行调控,希望将房价压低,让老百姓能够买得起房。但是由于已经对房地产市场拉抬经济、增加财政收入产生了严重的依赖性,因此每当调控进入深水区,房价趋稳甚至下跌的时候,行政之手又总是习惯性地收了回来,甚至再次出台各种政策拉抬房地产市场。
这两年的房地产市场,走过的就是这样一条路。去年,在越来越多的城市房价下降后,一些二线城市的限购措施开始取消,但房价仍在下行中。为此,很多地方的政府随之出台了鼓励购房的政策,很快便导致一线城市的房价大涨,投资投机性购房卷土重来。于是,从今年第四季度开始,更加严厉的调控政策随之压向市场,这些政策的效果如何,当然还有待观察。
此次中央经济工作会议提出房子是用来住的,这与一直强调的房地产市场要以发挥居住功能为主是一致的。而住建部也在对明年的工作部署中提出要大力支持居民自住购房需求,这将使住房在发挥自住功能的要求方面得到更好的贯彻。但是,政府以什么手段来达到这一要求却是值得认真推敲的。
一般来说,政府支持自住购房,无非就是在房贷利息等方面做文章,降低首付比例和利率,免收部分税赋,甚至给购房者以财政补贴。但是,政府出台的政策只能是一刀切,它无法确切地了解到每一个购房者的真实情况,这就给了一些人钻空子的机会。今年很多地方出现的排队“假离婚”闹剧,就是在这样的背景下出现的。而且,经常使用这些政策,对于一些在前期购房时未能享受到这些优惠的人来说也是不够公平的。
更为值得重视的是,当这种为了支持自住购房而出台的政策出现的时候,它的效应其实是发散性的,会对在严厉调控之下受到遏制的投资投机力量产生“唤醒”作用。当然,这些资金不大可能流到政府所期望的去库存压力很大的地区,而是会流向更有升值空间的一线城市以及区域中心城市,推动这些地区的房价上涨。这种路径已经在今年的房地产市场上出现,值得政府部门好好吸取其中的教训。
支持自住购房需求,是政府应该坚持的一个方向,但是如果只是在房贷、税收等部门出一些政策,就很容易陷入“头痛医头,脚痛医脚”的循环中,时紧时松,调控永远处于被动的地位。其实,既然房子是用来住的,那么政府就应该让房地产市场回归到这个属性,不要把它用来作为拉抬地方经济、增加财政收入的工具。今年的去库存为什么进展不大?关键还是在于未能充分运用市场化手段,一些政府部门为了自己的经济利益,担当了房地产开发商的背书者。其实,库存大了,如果没有政府的托举,开发商只能不断地降价,自住性购房者也就可以买得起房了。
因此,对于政府来说,更需要做的是积极推进供给侧结构性改革,让房地产市场建立起真正的市场化机制,利用供求杠杆来调节市场。当然,对于一二线城市来说,在城市化的作用之下,它的房价上涨是长期性的,因此严格利用限购、限贷等政策还是必需的；而在更多的三四线城市,让市场来发挥主导作用,无论是对支持自住购房还是去库存,可能效果更好。(作者为财经专栏作家)
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