地产商要担负起城市化进程的使命,地产商要担负起城市化进程的使命
8月16日下午，2013博鳌房地产论坛在海南落幕。在此次论坛中，德州市唯一的参展项目星凯国际广场获评 “中国地产风尚大奖2013中国最佳典范城市综合体”，为德州市地产界首次斩获的全国专业大奖；星凯地产总经理殷慧勇也被授予 “2013中国最具区域经济影响力领军人物”称号。房地产业应承担起哪些历史使命、城镇化应向哪些方面发展？日前，殷慧勇接受了本报记者的采访。
记者：殷总，“最佳典范城市综合体”及“最具影响力领军人物”两项大奖，不仅是星凯地产的荣誉，也是德州地产界无尚的荣耀，请您谈谈获奖感受。
殷慧勇：本届论坛高手如云、精英云集。星凯国际广场之所以脱颖而出，我认为源于三点：德州城市的规划变迁给项目带来得天独厚的地理优势；项目在规划设计、产品布局、业态分布及后期的招商运营等方面的完美结合，为项目增添了无限的活力；项目从建设之初的设计到后期的运营设计，完全按照中国绿色建筑三星认证标准进行。
传统的城市综合体通常是集购物、休闲、高级酒店住宅等于一体的综合性产品。星凯国际广场项目不仅赋予了建设满足居住生活的商业配套、城市发展的商务中心或商业中心的理念，还注入了生态环保理念。结合德州乃至周边区域的经济发展和产业链布局情况，让相关的产业集群集中于一起，使它成为一个信息辐射中心、资金运筹中心以及人力资源的吸纳和保障中心，最终完善城市产业链的布局，为整个城市的产业升级以及引进为产业链条服务的更高端现代企业做好铺垫，形成了以优秀高端企业拉动本地现有产业结构调整和升级的局面。最终实现项目既是一个生活居住的生态中心，又是一个商业繁华中心，同时还是一个拉动区域经济发展的引擎。
记者：在此次颁奖时，您说了这样一句话：作为一家商业地产的运营商，打造一个健康环保的生活乐园和区域经济发展的引擎，是当代城市化进程的重要使命。您希望星凯国际广场为德州带来多大的影响力呢？
殷慧勇：我想说一句发自肺腑的话，从企业运营角度讲，企业家首先考虑的是追求利润，且追求高效利润最大化。所谓追求高效利润最大化，那就是在有效的时间内实现利润的最大化，但利润和效益又分为近期效益和中长期效益。从近期效益来看，对任何企业来说，就是最短的时间创造最多的经济价值。从长期角度来看，尤其是对城市综合体这种业态布局或者说建设周期、运营周期较长的建筑体来看，还包括长期的运营效益、潜在的价值以及它能够给我们的子孙后代带来什么。
一个城市综合体的运营周期基本上为30到40年，那就涉及到一个近期利益和长远利益的关系。这种使命要求我们要在近期利益和长远利益中做出权衡和取舍。我举个例子，星凯国际广场项目，在早期的规划时我们设计了2个方案，地下商业部分是建两层还是一层。如果建一层工期可以缩短两个月，成本大幅减少，短期效益可以得到显著提升。但经过反复论证，考虑到商圈要为未来发展预留空间，给二三十年以后的业态调整和产业布局留出调整空间，我们决定地下建两层。这样投资成本上去了、建设周期加长了、建设难度加大了，短期经济效益无法高效实现，但这个项目在未来的20至30年的运营过程中我们预留了更好的空间，比如说停车空间、人防空间等等。
所以说一方面要承担起股东会给经营层的经济效益的使命，还要承担在未来的二三十年的长效使命。我们要勇敢承担起两个责任，而且要在两个责任的矛盾中寻找平衡点，并为之付出不懈努力。这要求我们确定相对平衡的方案，使之既能够满足未来发展需要，又能够实现当前的经济目标。再就是要积极主动地运用我们的智慧去做各方面的说服和权衡工作，让整个项目实现一个相对完美的发展。
记者：在此次博鳌论坛中，新城镇化是一个重要议题，您对城镇化、德州的城镇化是怎样理解的？
殷慧勇：城镇化是当下比较热门的词语，与会专家都在呼吁建设以人为本的城镇化、加快城镇化建设、建设和谐的城镇化。从我个人观点来讲，以前讲城镇化就是一个区别，看你是城镇户口还是农村户口，再就是你家里有没有田地和宅基地，这两个因素来决定农村和城市的区别。现在提出的城镇化，我觉得还是两个方面的结合，一是农村人口向城镇化迁移的过程是城镇化，二是伴随这些迁移的人群，要给他们提供一个生活、就业、医疗、劳动保障等方面的完善空间，也就是城镇化是伴随着生产力的发展、农村户籍的人口从耕种的土地里逐步解放出来，然后到城镇里从事工业化生活。在这个自然迁徙的过程中，要扩大城市的容量，给这部分人口提供衣食住行，或者养老等各方面保障的过程，这应该是城镇化的本质。总之，没有这种人口的迁徙就不会有城镇化，有了人口的迁移，自然而然地就要解决这些人口相关的生活配套问题，这种相关的生活配套问题就促进了城市容量的扩大与发展。
未来的城镇化应该是伴随着这种人口的迁徙，城市的容量不断扩大的过程，也就是说，集聚的人口和城市的容量之间有一个和谐匹配，这样的城镇化才是和谐的城镇化，一个以人为本的城镇化，应该以人为主角。至于说城镇化走到哪一步，不能一概而论，关键还是看迁徙到城镇里人口的变化，人口的需求是什么，然后城市的发展与规划要与未来的城市人口共融，有一个合理的预期和规划。根据城市化进程的不断发展，和城镇对未来预期定位不断调整，来不断优化城镇化进程的过程，这才是科学的和谐的城镇化进程，而不是一刀切地做城镇化。否则现实和期望之间存在差异，期望和执行之间又存在差异，两个差异加起来就是一个巨大的差异。巨大的差异就会形成人口与城镇化发展的不匹配，或者不均衡，或者造成资源的匮乏。城镇化的进程一定是根据现实的情况作出不断调整的过程，在不断的动态中实现人口的发展、城镇化的进程、城市的基础设施及城市的完善配套的建设不断相匹配、相适应。
记者：那么您觉得房地产在城镇化进程中发挥着什么样的作用？
殷慧勇：房地产行业应该是先锋军。人不管走到哪里，都要满足衣食住行四大生理需要。从这几个方面来讲，人口如果能够移动，或者说如果能够迁徙，温饱问题解决后就是住的问题，人员的迁徙会带来巨大的居住空间的需求，无形当中会给提供住宅空间的房地产商一个巨大的发展空间。当然在不同的区域对于资源的配置、人员的迁徙包括所需要投入的社会资源、所需要消耗的居住空间是不一样的，面对发展中比较巨大的需求空间，我认为开发商还应该保持理性的头脑，在这个相对比较好的环境下，更现实地根据自己公司的资源条件或者是技术条件以及专业能力，去为这个巨大的需求空间提供一个更完美的产品，这是一个不断精益求精的过程。
记者：最后请您简要概括一下星凯国际广场的特点以及红星美凯龙对我们德州带来的改变。
殷慧勇：虽然该项目有一个相对比较系统的规划和业态布局，但是我想说的是兵无常势、水无常形，我们还会进一步深入地研究德州这个区域和城市城镇化特点、产业链特点、居民的消费特点以及地域的文化特点，不断地完善我们的产品结构，实现我们能够在这个区域打造出的一个更适合区域经济的区域居民消费特点的综合体项目，不求在形式上多么辉煌。当然我们有城市名片的标志性建筑，但是我觉得在这个产品的打造过程中，应该更注重于容纳进去城市的内涵，使产品的建设、有形的建设与城市无形的文化以及地域的特点相结合，这样才能让建筑物不因为时间的推移而破旧和过时，而且会随着时间的推移历久弥新、成为一种经典，这是我们追求的一个目标。□本报记者张志宁 见习记者王琰
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