拿地扩张动作频频本地房企该如何应对
绿城拿下原市南法院地块、中海山东路项目启动、万科蓝山项目即将上市、宝龙拿下即墨大宗地块、和记黄埔地产开发的小港湾综合发展项目破土动工 、卓越集团延吉路项目开工 、龙湖也在城阳白沙河附近拿了地块……2009年以来，外地房产大鳄加速在青扩张，大量资金涌向青岛房地产业。据了解，2010年中海拟在市北区、李沧区和四方区投资项目，万科拟在李沧区投资项目，香港世茂拟在开发区投资项目，万邦拟在胶南市投资项目。外地房产大鳄来势凶猛，本土企业是如何应对的呢？市场被搅动起来，对消费者来讲是好还是坏呢？
本土市场：外来大鳄唱主角
根据权威房产网站统计数据，2009年青岛全市售出住宅86354套，比2008年增长250%。其中，万达39克拉卖出2561套，成为当之无愧的销量第一名，保利、卓越、鲁商、中海、万科等也都在销量前10名中占了一席之地。本土企业开发的楼盘只有隆和水岸、福临家园、水岸绿洲、书香蔓城榜上有名，且分布在胶南、平度、城阳等。本土大开发企业不但没挤进前10名，更是在市区找不到踪影。
而一年前，青岛本土房产企业还处于一种遥遥领先的地位。海信、青建、海尔、泰山、西韩、百通、诚基占据2008年住宅销量前7名，外来大鳄只有宝龙、绿城、万科能跻身前10名。2009年青岛房地产市场格局变化巨大，地产大鳄疯狂进驻青岛。2008年活跃在一线的海尔、海信、青建、百通等，在2009年青岛住宅销量榜上表现低调，本地企业只占4个席位。相反，万科、保利、中海、万达等房产大鳄则在青岛楼市占据了统治地位。
在2009年的房产成交面积方面，万科、中海、保利、万达、卓越5家外来房企名列前5名，紧随其后的是鲁商、海尔、伟栋、鹏飞、宝龙。这些房企中，青岛当地房企仅3家。以上可以看出，无论是成交面积、成交套数，还是成交金额，去年外来房产大鳄都走在了青岛当地房企前面。
扩张之路：大鳄疯狂拿地
相对于其他城市，在青岛市场中，外来房企的入驻时间相对晚些。2003年11月，在即墨的一次国有土地使用权拍卖会，浙江省平湖市的阳光房地产公司举牌成功。这是青岛市实行国有土地使用权出让以来，第一次由外地开发商拍走土地。2006年是青岛楼市的转折之年，经过一系列宏观调控后，地产强企纷纷加速进军青岛。
自2006年万科进入青岛市场后，到今年已经是大举入驻青岛的第四个年头了。目前，万科已经实现了自己“四面开花”的经营思路，2010年万科将“六城齐发”；中海也开始了第4个项目——清江路的建设；保利在四方区让“百合”飘香，其西侧地块也已经开工；卓越也从偏安一隅，到进军CBD ；绿城已经有建成交付的楼座，让人们把期盼照进了现实；万达·39克拉已经交付，商业项目也在一片红火中开门纳客；宝龙也将即墨和李沧地块开发提上日程，即将完成青岛地区的第三个城市广场。
进入2010年后，绿城集团以单价1.78万元/㎡拍下原市南法院地块；3月13日，远洋地产一口气拿了两块地去。首先以单价1.95万元/㎡ 、总价15.6亿元的总价再次刷新青岛地王价格，拿到工人疗养院地块。随后，再次出手当了浮山新地王。该地块位于浮山新区同安路北、劲松七路东的地块，规划建筑面积为107831平方米，拍卖起叫价为3000元/平方米，最终以7500元/平方米价格拍出，总价超过8亿元。
本地房企：中小民企“争抢”土地
青岛2009年以来通过招拍挂和项目招标方式共出让土地 4853.89亩，土地出让总额达104.15亿元，土地出让数量和总价都创同期“十年之最”。2009年青岛市组织了12次土地招拍挂出让活动，共出让土地40宗，比2008年多22宗，出让土地1576.99亩，总价款58.05亿。启动两改项目7个，出让土地面积3276.9亩，成交总价款46.1亿。青岛市出让土地4853.89亩，总价款104.15亿元。2009年青岛市确定了27家老城区搬迁企业，目前已出让了7宗老企业腾出地，达到700余亩，包括青岛钢木家具公司、青岛发动机厂、宏达塑料有限公司等老企业。明年老企业搬迁力度将更大，将有76宗土地变现出让。2010年青岛计划将出让103宗土地，共计7630亩，建筑面积近508万平方米。其中企业变现用地76宗，城中村改造项目4宗，政府公益用地25宗，其他21宗。
可以看出，无论是成交地块数量还是土地面积，青岛市区土地的成交量将超过2009年全年，最为惊叹的是2009年诞生的“地王”有四个都是青岛当地企业创造的，而且是本土中小民营企业。2010年7月24日，市北区宁夏路78号，以8350元/平方米的价格由青岛海厦置业收入囊中，这是青岛市区内仅剩不多的纯住宅黄金地块。9月17日，青岛华泰置业集团有限公司以3260元/平方米将李沧区兴华路35号拿到手，成为李沧区地王，以往的价格洼地，开始发力。10月，位于开发区鱼路南侧、环岛路北侧的地块创造了13200元/平方米的天价地块纪录，被青岛恒海置业有限公司竞得。
鲶鱼效应：促动高品质楼盘
地产“大鳄”进驻青岛，加速了青岛本地房地产公司的洗牌，合作、融资、上市等渠道使本地的房企提升了一个台阶，规模实力较小的公司则慢慢淡出市场。“前些年的青岛地产项目，大部分的楼盘注重的仅仅是地段、规模、环境几个主要因素，而像智能化科技、高品质环保理念、人性化管理等具备国际理念的项目则很少。”岛城一位业内人士分析说，“而这些‘巨头\’、‘大鳄\’拥有多年大城市开发经验，市场认同度高，他们的出现，对青岛地产起到一个巨大的推动作用，高标准、高起点、高投入会把青岛的地产带上一个新的高端。这些产品的品质，规划的设计内容等等都会影响岛城市场，会带动一个区域房价的拉升，对市场整体素质的提升作用是毋庸置疑的。”
外来房企与本土企业的同台竞技，催生了全新市场运作和推广模式，其不仅改变了市场环境，也让本土开发商意识到除了卖房子更应该经营品牌的概念。随之而来的，也使青岛的购房者真正体验到了全新的居住理念。在这个过程中，青岛的城市建设规模和居住品质也在迅猛提升。
这样应对：转变思想 重新定位
“外来大鳄的到来，并不是灾难，房地产市场本来就难以垄断。我觉得青岛当地房企应该重新定位。万科 、保利等大鳄实力很雄厚，后劲十足，占领青岛楼市大部分份额也是情理之中。像海尔、海信等实力较强的企业可以做高端项目，中小企业则需要转变思想。”楼市专家修方舟说，“现在外来大鳄拿大地，开大盘，青岛当地中小企业完全可以朝小而美的方向发展。市区地价高，本地企业可以将目光着眼于郊区。毕竟郊区的土地供应量充足，价格较低，开发成本低。房地产市场也有高端、低端，要满足不同阶层的需求，郊区的楼房也是有市场的。中小企业可以与外来大鳄错位发展。”
除了错位发展，修方舟还提到，青岛本土开发商也可以抱团取暖，联合发展。像现在的百通房产、城阳天一房产都是本土小企业联合以后成功的典型。记者 李晨
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