新房限价“重出江湖”，广州全方位加码调控
记者 | 黄昱
部分区域持续高温的背景下，广州新一轮楼市调控政策如期而至。
4月2日，广州市政府发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见（以下简称《意见》），涉及土地供应、新建商品房限价、人才购房限售加码、严格审查经营贷、加强市场监管和规范房地产市场信息发布六个方面。
在土地供应上，此次《意见》强调要落实住宅用地分类调控要求，增加住宅用地供应规模，合理适度集中发布住宅用地出让信息，全年分三批次集中出让住宅用地，全面提高市场信息透明度；有序推进落实《广州市2021年度建设用地供应计划》，稳定土地市场预期。
这部分内容算是对近期土地新政的一个重申，真正新的内容是要求在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，同时进一步加大租赁住房用地的供应力度，在商品住宅用地出让时，在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积。
据界面新闻了解，过去广州从未正式发布过“限房价，竞地价”出让土地的政策，而在北京、深圳、杭州、宁波等城市均有过类似政策。
克而瑞广佛区域首席分析肖文晓指出，部分区域土地出让采用“限房价，竞地价”则意味着广州未来将会跟很多热点城市一样出现限价商品房，那么会否因此导致“一二手倒挂”继而引发“打新热”的隐忧，这个需要审慎研究，提前做好预案，稳定市场预期。
地产经济学家邓浩志也表示，“限竞房”项目之前深圳已有，由于价格或低于周边二手房价，所以此类项目最终都是摇号销售，未来广州也将陆续有这种情况。
土地集中出让政策是今年土地市场最大的变革。早在今年2月，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求北上广深、南京、武汉等22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
广州成为一线城市中首个正式响应集中供地政策的城市。3月26日，广州发文称，按2021年度住宅用地供应工作安排，广州市规划和自然资源局拟于今年3月、6至7月、9至10月分三次集中发布出让公告、集中组织住宅用地公开出让。
广州首次土拍公告时间为3月26日，当日一共出让地块合计48宗，总用地面积约393.6公顷，挂牌总价超901亿元，其中荔湾区1宗、白云区8宗、黄埔区3宗、花都区4宗、番禺区5宗、南沙区5宗、从化区4宗、增城区18宗，将在4月26日-27日分批限时竞价。
3月份挂牌的土地总量将是广州全年供地最大的一次，6至7月公告计划出让约115公顷住宅用地，9至10月公告计划出让约120公顷住宅用地。
多位业内人士认为，土地集中供地有利于为土地市场降温，将会推动土地价格回归合理，不仅对房企获得土地机会和控制土地成本更加有利，也对于未来房价管控意义重大。
在土地端加强管控之余，新房限价再次“重出江湖”。 此次《意见》提出，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，指导开发企业合理定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，该政策主要针对近期广州房价领涨一线城市、库存消化周期低，有的热点区域到了无房可卖的境地，部分开发商“捂盘惜售”、市场预期开始不稳定，加剧了供求紧张的局面，也加剧了房价上涨的预期。
“因此，当下的广州房地产市场已经失灵，必须要借助政府的适当干预，才能恢复常态，给滞后的供给留足空间和时间。”
广州上一轮“限价”政策是从2017年开始实施，2018年底左右基本松绑。邓浩志指出，在这一轮调控中限价政策“重出江湖”，此前个别行政区域已有相关动作，而此次覆盖全市，影响面更广。“至于具体影响，则需要进一步观察，主要是看采用何种落地办法。”
肖文晓表示，重启新房价格指导意味着今后广州新房限价或成为常态，不过在吸取了上一轮限价的“双合同”经验之后，希望广州能够参照板块周边的房价水平来科学制定细则，如果受到影响的仅是部分中高端项目，对于刚需就不至于有太大的误伤。
除供应端外，需求端也是这轮调控的重点。
《意见》提出，通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。
广州从2017年开始实施限售政策，对于个人购房的限售时间是两年。对于人才购房限制期限延长至三年，肖文晓指出，这是限制以人才的名义投资购房的组合拳之一，配合之前对人才购房贷款资质的收紧，可以有效抑制一些“挂羊头卖狗肉”的投机需求，防范局部区域市场过热。
李宇嘉表示，广州这一轮房价上涨的很大原因就是，外围几个区放松了人才绿卡，对没有就业证明、本地流水、本地社保的外地客户，也给予了“人才放行”，特别是去年疫情期间。去年底以来，黄埔、南沙等热点片区相继收紧了人才政策，要求能出具本地就业证明、社保和本地流水的，才给予人才购房资格和贷款放行。
不过邓浩志认为，人才购房限售期限延长的对市场影响相对轻微，楼市政策一直以来都不支持短线炒作，持有两年还是三年其实没有太本质的区别，也不会对各类购房需求的决策产生太大的影响。
与此同时，广州也通过此次《意见》正式发文要求加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度。
具体举措是，对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。
另外，银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，加强贷后资金流向监测和预警，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
事实上，今年2月广东银保监局就发文要求，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域。年后，广州各银行开启排查工作。
据南方日报报道，截至3月16日，广东银保监局辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。
邓浩志指出，预计随着清查工作的推进，违规资金进入楼市会大幅减少，这在一定程度上会压缩进入楼市的资金总量。
《意见》发布后，邓浩志认为，市场将进入有1-2个月左右的观望期，买方出手会更加犹豫，卖方推新货也更慎重，这个阶段成交量会出现一定程度的下滑。但此次新政相对温和，如果有效稳住市场，则政策继续保持稳定，但如果出现类似之前深圳、东莞调控后市场依旧过热的情况，则调控有可能进一步加码。
李宇嘉表示，如果金融、土地这两个源头上的关键工具用的好，再加上人才购房限售，后续供应正在放量，楼市的热度就一定能够控制得住。从这个角度看，广州楼市开始高位触顶，预计部分涨价太高的区域，特别是外地人买房多、炒房多的区域（南沙、黄埔萝岗等），可能会出现一定程度回落。
新闻推荐
·短暂震荡修复后，本周，市场再次迎来反弹。上证指数、深证成指、创业板指全周分别上涨1.93%、2.56%、3.89%。私募人士认为，4...