万科郁亮：管理红利时代遇到组织、人才两大短板
“万科求贤若渴，在业绩发布会上也发布了人才招聘的广告。”
3月31日，万科2020年业绩发布会上，当万科董事会主席郁亮大谈今年启动的“猎头行动”后，万科董秘朱旭如是总结。
作为明星公司的万科，常常因为组织或人事变动而屡上头条，从早年的“海盗行动”、 “007行动”，到2019年开始的“大江大河计划”，再到今年启动的“猎头行动”。
有消息称，万科的“猎头行动”是要加大对外招聘的力度，原则上20%的万科中高层都要从外部招聘。
业绩会中，有媒体提问万科“猎头行动”的原因和目标。郁亮表示，万科历史上差不多每十年左右，在一个新的发展阶段，都会在组织、人才上有一个计划。
例如2000年左右开始，房地产进入黄金时代，当时房地产行业缺乏人才，万科启动了“新动力”校招计划，同时有“海盗行动”，从中海挖了不少人高管来万科，支持了万科在黄金时代的大发展。
到2007年左右，万科预感到可以提前完成千亿计划了，所以公司为做好人才储备，启动“007行动”从社会上挖掘精英人才加入万科。
“从2020年开始了，我们觉得管理红利时代到了，一方面通过‘春天行动’明确战略之后，又开始做组织和事人的匹配，我们需要从全社会邀请优秀人才加入，一线公司总经理的人选优先考虑外面人才，包括组织发展方面的工作，万科还要引入首席组织发展官。”
简而言之，管理红利时代的到来是万科新一轮变革的重要原因。正如彼得德鲁克在《动荡时代的管理》一书中写道：“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”。
管理红利时代以“充分竞争”为主要特征，竞争烈度将显著提升，万科提出，必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。
管理红利时代对企业的能力提出了更高的要求。一方面，企业需要更完整的能力。“土地”、“金融”，都是单项的关键资源，而“管理”，是全方位的能力要求。另一方面，企业需要更极致的优势。
郁亮指出，万科这几年战略相对比较清晰，但遇到了两大短板，一个是组织，一个是人才。万科从两年前开始做组织适配的问题，但在组织适配战略的情况下人才需要先行。
“万科今天在跟腾讯等互联网企业竞争人才，因为科技已经融入到万科业务的方方面面去了，对人才的要求发生变化了，原先是从整个房地产行业中去选择优秀人才，现在需要从全社会优秀人才中进行选择。”
进入管理红利时代，万科交出了一份不错的入门成绩单，2020年实现营业收入4191.1亿元，同比增长 13.9%；归母净利润为415.2亿元，同比增长6.8%；合约销售金额为7041.5亿元，同比增长11.6%。
从“三道红线”的指标来看，截至2020年底，万科剔除预收账款的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为70.4%、18.1%、1.8倍，其中剔除预收账款的资产负债率比去年中期增加20.6个百分点，略微超出红线，处于“黄档”房企。
万科财务负责人韩慧华表示:“我们非常有信心在一季度回到‘绿档’。”
此外，万科净负债率仅为18.1%，同比下降15.78 个百分点，有地产分析师质疑过低的净负债率是否会影响公司未来的投资力度或节奏。
对此，郁亮指出，万科并不追求过低的净负债率， 40%这条线是公司过去相当长时间所坚守的。“如果说有时候净负债率低一点，那是万科为了等待机会，比如说今年土地集中供地要求资金具备很大的弹性，否则会有很大的压力。”
从拿地来看，过去一年万科新获取项目168个，权益规划建筑面积2058.8万平方米，权益地价总额为1381.5亿元，同比减少10.9%，按照权益投资金额计算，新获取项目86.6%位于重点城市群。
“‘三条红线’、‘双集中’标志着行业进入非常明确的管理红利时代，房地产要回归居住属性和事业属性，我们的出路是要脚踏实地像制造业学习，去挣制造、创造跟服务的钱。”郁亮认为，家电行业的发展历史可以给公司提供很好的参照。
家电行业的的案例表明，即使到了存量竞争时代，优秀企业仍然可以获得高质量的发展。
郁亮再次强调，虽然长租业务的发展过程中还有很多困难，但万科长期坚定的看好这条赛道，相信这块业务未来会有很大的发展前景。
财报数据显示，2020年，万科长租公寓长租公寓营业收入25.4亿元，同比增长72.33%。截至2020年底，万科集团运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间，在集中式公寓中规模第一。
经过“收敛聚焦”后，万科重点发展的多元化业务在去年重新洗牌，新设企服和食品事业部的同时，在原冰雪与度假事业部的基础上，成立酒店与度假事业部。
2020年业绩报告中，万科首次明确披露了两个自营酒店品牌，包括以高端商务为定位的“瞻云”和以城市人文为内涵的“有熊”，目前持有在营酒店资产为23家，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等核心城市和部分目的地旅游胜地。
在不断自我变革的同时，郁亮曾表示，不少房地产企业承受巨大压力，万科会在保护自身利益的前提下尽可能帮助一些有困难的企业，泰禾就是其一。
近期有市场消息称，万科与泰禾计划成立的资产管理公司已经基本落定，万科派驻人选也已基本确定，该资产管理公司将在3月份正式启动。
万科总裁祝九胜回应称，公司是个操盘公司，不是接盘公司，操盘公司是受各方委托来干活的，来启动销售问题的，不承担项目本身的债权债务关系，泰禾问题整体解决还需要很长时间，不排除少数项目先行解套，前段时间相关各方商谈成立操盘公司，先行启动相关各方都接受的项目，来解决一部分问题，具体方案还在探讨过程当中。
“解锁的钥匙还是在泰禾自身和债权人手上。我们帮人忙不会给自己添乱，万科就是否入股泰禾还是有严格的前提条件的，目前距离入股还有相当大的难度。”
此外，祝九胜表示，泰禾的问题如果能够得到妥善解决，对客户、金融机构、项目股东相关各方都是很好的事情，但好事是比较难办的，从去年中期业绩推介到现在有半年的时间，进展还是不顺利的。
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