严查房抵经营贷，涨幅居首的广州楼市能降温吗？
记者 | 黄昱
一向“佛系”的广州楼市近半年来明显变得躁动起来。
近日，国家统计局发布数据显示，今年1月份，广州新房价格环比上涨1%，同比上涨5.9%，涨幅均位列四大一线城市之首。二手房方面，广州环比上涨1.4%，同比上涨8.7%，涨幅在四大一线城市中仅次于深圳。
房价快速上涨往往伴随着市场过度“加杠杆”。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，过去经营贷流入楼市的情况在广州不像深圳那么明显，市场炒作氛围并不浓，而去年四季度以来，广州房价快速上涨，投资客活跃起来，经营贷流入广州楼市的情况也增多了。
房抵经营贷成为不少投资客驰骋楼市的有利“武器”，在一定程度上为房价上涨添了一把火。
降低杠杆率才能抑制住部分住房以及投资需求，从而为市场降温。广州从年初开始不断推出调控举措，重点落在房贷上，包括银行收紧额度、利率上调。
近期，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域的行动也开始在广州展开。但据目前部分银行反馈来看，查处难度不小。
投资客的“武器”
自去年10月以来，广州楼市整体明显升温，部分热门板块出现“业主抱团涨价”、频繁反价等现象。
中原地产数据显示，2020年广州新房网签成交约10.1万套，同比上升27%，近十年内仅次于2016年；二手房成交约13.1万套，同比增长21.9%。
成交量的提升也推高了房价。克而瑞数据显示，去年10月，广州新房成交均价首次突破3字头，达30253元/平方米，环比上涨5.48%，同比2019年10月上涨7.92%。随后的11月、12月新房均价继续攀升，12月均价突破3.2万元/平方米。
不过广州房价还没有出现普涨的情况，涨幅较大的楼盘主要集中在若干热门区域，例如供应稀少的天河、旧改推动旺盛需求的黄埔、规划利好的南沙。
据贝壳找房数据，位于天河区的保利心语花园，去年4月的一套南向户型的成交单价为9万元，今年1月一套西向户型的成交单价已达13.8万元，涨幅达53%。
同样涨幅猛烈的还有天河区的中海花城湾、嘉域公馆以及黄埔区的黄埔花园等，近一年来成交价涨幅均超过了40%。有知情人士透露，天河有临近两个小区的业主私下建群，联合起来涨价，对房价上涨的预期都特别高。
广州楼市的这一波上涨行情，主要受深莞相继出台最严限购、广州多区限购放松等利好推动，同样也少不了投资客的推波助澜。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，不少来自东莞、深圳等城市的投资客都有来炒作广州的房子。
在此背景下，经营贷流入广州楼市的情况也多了起来。多位业内人士透露，过去经营贷流入房地产市场的情况在广州较少发生，一方面是广州房价过去相对平稳，炒作氛围不浓；另一方面是房抵经营贷的利率在过去是要高于房贷的。
所谓“房抵经营贷”，是指中小企业主或个体工商户抵押个人房产，向银行申请经营贷款。这一融资产品的原本用途是帮助贷款人解决经营上的的资金需求。
去年疫情期间，为扶持中小微企业，广州在2020年2月7日发布了《广州市人民政府办公厅关于印发支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》，督导银行机构通过适当下调贷款利率、减免手续费、提高办理效率等方式，降低小微企业融资成本。
上述《通知》指出，2020年内新发放的中小微型企业贷款在原有利率水平基础上降低10%，2020年上半年新发放的个人经营性贷款，餐饮、住宿、旅游、商贸、交通行业企业贷款在原有利率水平基础上降低10%。
与此同时，房贷利率从2020年开始全面与LPR挂钩，明显高于房抵经营贷利率，给投资客带来了强烈的套利动机。
据界面新闻了解，目前LPR利率为4.65%，广州银行普遍的首套房贷利率和二套房贷利率分别为LPR上浮55BP和75BP，达到分别为5.2%、5.4%，远高于普遍为4.35%—4.75%的房抵经营贷利率。
中小企业主或个体工商户套取经营贷的路径主要分为两种：一是将已有房产抵押给银行申请经营贷，贷款下来后几经倒手再用来买房；二是通过垫资全款买下一套房，然后抵押给银行申请经营贷，再用贷款来偿还垫资。
一位招商银行广州分行的业务经理对界面新闻表示，一般对贷款人的公司要求是注册满6个月以上，有对公流水，然后用来抵押的房产必须过户满三个月。
事实上，除了中小企业主以及个体工商户，一些“打工人”也对房抵经营贷和房贷之间的“利差”动了心。
在界面新闻记者以客户名义咨询时，一位中介机构业务员表示，没有公司没关系，流水、执照、场地均可由其包装，客户只要有全款房就可以申请经营贷款，贷款额度为房产评估价的7成，所需支付费用为贷款额的1.5%。
“会使用经营贷来购房的基本都是投资客。”资深按揭贷款业内人士郑大源表示，刚需客往往希望简单点完成购房事项，不会想把事情变得更复杂。此外，经营贷虽然比房贷利率低，但借款年限更短，先息后本还款为3到10年，等额还款为20年，只适合追求短期房价上涨收益的投机者。
查处难度大
房抵经营贷流入楼市一直都是不被允许的。
去年4月，深圳、上海就曾严查过房抵经营贷资金违规流入房地产市场，包括贷前、贷中、贷后情况，对于信贷资金挪用于房地产领域的贷款要限期收回。
今年以来，北京、上海、广东以及深圳等多地银保监局均已发文，要求严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。
广东银保监局在2月9日发文中的查处举措包括三个方面，一是及时通过窗口指导、监管提示约谈等方式部署全辖银行机构开展快速自查，全面摸排有关情况，针对违规问题立查立改，严格规范与中介机构的业务合作，及时堵塞业务管理漏洞、完善产品服务流程，严肃开展问责。
二是下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》，要求辖内银行机构围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节开展全方位风险排查，针对此次排查发现的问题立查立改、严肃问责，并举一反三，深入剖析问题成因，及时完善制度流程，确保信贷业务各个流程环节均严格遵循内控制度要求。
三是针对媒体报道的6家银行分支机构涉嫌违规问题，广东银保监局迅速组织全局精干力量，组成6个核查组同步进驻有关银行分支机构，深入开展现场调查取证，强化大数据筛查，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为，形成市场震慑。
2月18日，广州房协专家委员会委员邓浩志在微博发布消息称，年后广州各大银行正式开始排查2020年初至今违规流入楼市的各类贷款，如查到有违规使用情况，要收回已经发放的贷款。
“现在广州银行查经营贷主要是查交易背景及受托支付。”李宇嘉指出，如果贷款申请人在半年之内买了房，那么就要严查贷款资金是否进入楼市，包括贷款人的配偶、子女都是严查对象。
2月24日，一家股份制商业银行广州分行内部人士对界面新闻表示：“零售部门正在排查经营贷款流入楼市的情况，主要核查经营贷款的资金流向，以及特别审查申请经营贷和个人按揭贷款的客户。目前看，情况不算很严重，占比很小。”
另据郑大源透露，部分银行的核查还没有结束，但也听说有部分银行反馈核查已经结束，经过自查没有相关线索证明经营贷流入到房地产市场。
一位四大行广州分行业务员则指出，银行正在全面排查经营贷流入房地产市场，下周可能还会上调经营贷利率，申请经营贷去按揭买房肯定是行不通了，但如果是全款买房则可能会存在钻空机会。
李宇嘉认为，在具体的排查过程中，难度还是比较大的，因为贷款人通过熟人、虚假合同等方式几经倒手后，银行就很难再去查验贷款的具体流向了。
近期广州楼市正处于阶段性高点，多位业内人士认为，严查经营贷能够给市场带来一定的震慑，有助于市场降温。
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