【深度】“绿线”大华：难停的扩张，攀升的债务
记者 | 陶婷
坐落于宝山南部、毗邻普陀，也是宝山唯一一个中环以内、距离市中心最近的板块，大华板块已发展十余年。
板块背后是上海本土开发商大华集团，从初创开始其发展轨迹就与宝山绑定。去年，宝山7幅宅地都归于大华集团麾下，着力城中村改造。
区域发展总会饱和，公司扩张不容止步。近两年，大华集团也在逼着自己往外头走一走。
“一旦头部企业介入城中村旧改项目，大华集团在上海的生存空间可能会被慢慢拆解，往外拓展、增加些业务量是必须的。”上海中原首席分析师卢文曦认为。
进击的土拍
年末，上海普陀区成功出让一宗商住地块。大华集团与中骏、中国建筑及金茂经过102轮角逐后，以总价30.6亿元收入囊中，楼面价约4.7万元/平方米，溢价率17.56%。
据了解，这是大华集团自2002年拿下普陀区棚户区改造地块后，又一次以公开市场拿地的方式进军上海市中心。
此次出让的普陀石泉六村地块位于上海市中内环之间，近真如副中心核心位置，为商住办地块。其中住宅建筑面积不大于60%，商业建筑面积不小于40%。
周边覆盖地铁7号线、3号线等交通轨道，启星学校、同济大学第二附属中学高中部、上海市普陀区中心医院等教育医疗配套等等。距离地块最近的楼盘宝华城市之星近期已售完，周边同区域公寓均价9.3万元/平方米。
卢文曦表示，整体来看，该地块相对靠近市中心，且与大华板块接壤，大华集团对区域的了解程度足够，在这种情况下拿地还是合算的。
“虽然大华集团在商业运营方面欠缺经验，但到时也可以委托有经验的商业运营机构去操作，这不是大问题。”卢文曦补充道。
回顾今年上海土地市场，有媒体统计，截至12月18日，上海成功通过招拍挂转让345宗地块，土地成交金额2889.64亿元。
各梯队入沪拿地的热情高涨，TOP30房企几乎全线出击上海。除了融创、万科、保利、招商蛇口等头部房企外，华发、建发、仁恒、瑞安房地产等均有所获。龙光首进上海独自拿下杨浦地块，大名城也重回上海连拿6地补仓。
而这一整年，大华集团在上海土地市场鲜有所获——其曾在10月尝试竞争杨浦区纯宅地，最终被融创+上海城建联合体击败；12月，在与金茂角逐崇明一宅地时，大华集团再次陪跑。
对比2019年，上海各类土地出让金仅为1995.4亿元。大华集团以7幅宅地、153.77亿元、63.85万平方米一举成为当之无愧的“地主”。其中宝山区大场镇地块成为去年成交总价最高的一幅宅地。
今年大华集团的钱大部分花在了别的城市。
据界面新闻统计，大华集团2月份以13.49亿元摘下杭州一宗宅地，溢价率17.41%；5月，底价落子天津津南区辛庄板块；6月，又以25.5亿元的总价、33.51%的溢价率竞得南京住宅地块。
下半年，大华集团在11月竞得江苏南通一地块，溢价率高达101.77%；两天后，武汉洪山区一宅地被其底价纳入；到了年末，大华集团几乎是一天多地的频率，于12月17日至21日分别摘得昆明、徐州、南京、上海7幅地块。
不难发现，大华集团正在寻求一些新的突破。自2017年开始，公司开始积极参与市场化，去年至少新进入6、7个城市，大部分都是市场化拿地的。
大华集团告诉界面新闻，公司仍会以上海为原点，在长三角区域、环渤海区域、中西部、西南区域及港粤澳大湾区域持续布局。
卢文曦也认为，一个公司要做强做大绝不能局限于上海本地。“目前来看，公司拿地都在二三线城市，如果项目选得好，也是能做些业务量的。”
“绿线”下债务攀升
规模扩张的同时，大华集团的负债水平及资金渠道也颇受关注。
以三道红线的标准来看，大华集团完美避开所有雷区——截至今年上半年，大华集团剔除预收款的资产负债率为45.41%，净负债率为85.64%，现金短债比约3.6。
但自2017年以来，大华集团的杠杆水平在加速上升。
2017年至2019年，大华集团借款总额分别为208.16 亿元、300.76 亿元及414.52 亿元，每年以近40%的增速在攀升。
截至今年上半年，公司借款总额继续上爬至 460.25 亿元，其中短期有息借款3.1亿元，一年内到期有息负债余额35.62亿元，长期负债356.73亿元。
公司总负债也从2017年的439亿元飙升至去年的927亿元，资产负债率从68.55%升至74.82%。今年上半年，其总负债达到999.87亿元，资产负债率微降至73.67%。
至于其经营活动现金流，也一直处于捉襟见肘的状态。
得益于2018年销售回款增长，年末公司经营活动现金流有负转正至5399.56万元；2019年，随着大华集团激进地在全国范围内跑马圈地，土地投资大幅增加，其经营活动现金流骤降，至-121.69亿元。
2017年在广州成立区域公司后，大华集团开始在广州旧改市场上大展手脚，前前后后拿下广州、惠州、江门、珠海、佛山等五个大湾区城市十几个城市更新项目。
今年年初其在广州番禺的紫悦府住宅项目正式启动，揭开进驻大湾区的序幕。9月，大华集团又顺利获得广州大富村旧改项目，改造投资要求10亿元。
城市更新虽更稳健，但也考验着企业的资金实力和耐心。大规模拿旧改项目、同时在全国公开市场上开疆拓土，大华集团未来发展更需注重债务问题。
到了今年上半年，随着项目交付规模扩大，大华集团的营收同比大增125.47%，净利润增幅达到780.85%。同时，其负债结构的确有所微调，短期借款同比减少37.71%。但经营活动现金流依然没能回正。
大华集团发债不算频繁。根据公司债券年度报告，2016年大华集团发行公司债券第一期和第二期，2017年和2018年分别发行公司债券第一期。
去年8月，其在国内公开市场上发行过2024年到期的15亿元公司债券，票面利率6%。今年9月，发行不超过人民币50亿元的住房租赁专项公司债券，将用于租赁住房项目相关用途、补充流动资金和偿还公司债务。
谈及资金来源，大华集团管理层曾表示，公司资金还是比较多元化的，自有资金是主要的一部分。
对于公司未来调整负债等问题，大华集团对界面新闻表示，目前公司整体债务比例相较于行业仍处于健康水平，后期将加快存量项目开发速度，继续优化公司财务结构，控制杠杆水平。
1988年初创时，大华集团还是上海市宝山区大场乡集体企业。2002年，为适应市场经济形式，大华集团实施企业改制。
当时，其以9900万的注册资本金价格转让90%的股权，75%来自上海市宝山区大场镇经济联合社的集体经济持股。其中大华集团董事长金惠明以5282万元现金购得48%以上的股权。
此后几年，经过一系列腾挪，大华集团从最初的集体企业转为金氏家族掌控的家族企业，持股比例超过50%。当年的改制，还引起外界对大华集团“贱卖”集体资产的怀疑。
从今年上半年公司债券报告来看，目前大华集团由上海华强投资有限公司、上海华绣投资有限公司分别持有30%及26.03%股份，剩下的由上海华禾明实业有限公司、上海市宝山区大场镇经济联合社、上海华禾宁实业有限公司、上海华禾惠实业有限公司及上海华禾顺实业有限公司持有。
其中，除了宝山区大场镇经济联合社，以及上海华禾宁背后是陈宁实控外，其余控股公司背后的实控人均为金惠明。
经过改制及多年发展，大华集团在2007年动了上市的念头。当年9月，大连金牛股份有限公司（以下简称“大连金牛”）与大华集团签署协议，大华集团意欲借大连金牛之壳登陆资本市场。
但几个月后，二者合作突然告吹，大华集团上市之路便一直搁浅至今。
一路走来，大华集团的发展时期正是国内房地产的黄金时代，但其错失上市机会，也没能成为地产黑马，规模增速不温不火。
2016年至2019年，公司销售额分别为169.1亿元、172.1亿元、183.9亿元及202.5亿元，明显掉队了。
停不下的脚步和水涨船高的债务，再加上“三道红线”政策的束缚，大华集团未来如何谋得优质发展还要打一个问号。
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