【深度】上市一年半股价涨两倍多，滨江服务是这样做的

“物业公司做的就是扫地的工作，但能否扫好地决定了房子未来在二手市场上的价值”，滨江服务（03316.HK）董事长朱立东对界面新闻记者表示。

朱立东的前半句话明显谦逊了。滨江服务背靠在华东市场有着品牌影响力的滨江地产，以专注做高端物业管理服务为主。一方面，滨江物业服务的小区大多为高端小区和高端客群，另一方面，滨江物业也致力于提供有品质的服务。

滨江服务成立于1995年，并于2019年3月15日成功登陆香港资本市场，是去年第一家在港上市的物业公司。

截至8月13日午间收盘，滨江服务最新的股价为18.34港元/股，相比开市价6.96港元/股，涨幅高达264%。上市不到一年半的滨江服务，已经充分得到资本市场认可。

作为高端物业服务商，滨江服务在行业的痛点物业费收缴率方面一直保持着领先。2019年年报显示，滨江服务的物业费每月每平米为4.16元，物业费收缴率为96.8%。

中指院研究称，滨江服务过去几年平均物管收费都远高于行业平均值。以2018年为例，滨江住宅物业平均物管费为3.92元每月每平方米，而行业住宅物业平均物业管理费为2.25元每月每平米。

较高的收费水平和收缴率，保证了滨江服务盈利的持续增长。在今年已发布2020年上半年财报预喜的11家物业公司中，滨江服务预告称净利润增长了90%，成为净利润增长幅度第二高的物业公司。

在物管公司看似没有创新、同质化竞争严重的时代，滨江服务能保持高增长，是依靠着自己明显的竞争优势：良好的服务品质。

高品质服务

在滨江服务内部，物业服务标准被划分为三星、四星、五星等不同的等级。

三星服务标准中，物业服务的内容是24小时门岗执勤、前台迎接问候、提供钥匙托管等，同时还会对行动不便的老人提供温暖服务。

更高一级的四星服务中，要求如遇到突发事件，秩序维护员五分钟必须到达现场；管家要及时解决业主服务需求，如报修接单、安排家政等；工程维修要30分钟内响应。

滨江服务最高级别的五星服务则包含上门访客陪同服务、车库门僮专人服务、网购无忧尊崇服务、五星级精保洁服务、畅享会所尊荣服务、多彩生活尊崇服务、零干扰隐形服务、24小时专业级维修服务、一对一专职管家服务等。

事实上，不管是三星服务还是五星服务，滨江服务的服务品质都要高于行业平均水平，且能得到业主们的好评。

以滨江服务外拓的昆仑公馆为例，这个位于杭州下城区的项目2011年开售，当时的销售均价已达到近4万元/平方米，属于杭州市场上的高端项目。

滨江服务在接手这个小区后，定位成4星级服务。日常滨江服务的保洁部、秩序部、工程部、客服部会定期对小区保洁、清洗水系、对草坪剪除更换养护等，对小区紧急事件的服务也是第一时间达成。

现在，昆仑公馆的草坪已经很少再出现因为宠物小便而大片死亡的现象，小区业委会对现任的物业管理方也比较认可。

云荷廷竺轩也是滨江服务外拓的物业项目代表。今年1月1日，滨江服务正式进驻杭州西湖区转塘街道的云荷廷竺轩小区，定位五星级服务。

进驻小区这半年多时间，秩序部看到业主在园区内两套房子间搬运家具，他们主动上前帮助业主；看到园区内有汽车漏机油的痕迹，他们主动找到车主，为业主消除安全隐患；小区内老年业主需要帮助，物业也是第一时间到达。

这样的案例还有很多，截至目前该小区服务中心完成物业收缴率达92%。多位业主称，有了滨江服务和之前物业的对比，才知道物业公司还是能把服务做好的。

位于杭州上城区的阳光海岸小区是滨江地产开发的高端豪宅，距今已经交付了近10年，目前的二手房价已接近9万元/平方米，物业公司自然为滨江服务，物业费一直都是6元/平米。

7月末的一个午间，界面新闻记者走访了阳光海岸，这天正值太阳光照最强烈的时候，阳光海岸的门岗保安仍然稳站在门口值班，而很多小区保安这时都会坐在装有空调的保安室里吹冷风。

被确认身份后才能进入小区，小区内有石灰岩材质的喷泉雕塑，被修剪整齐的绿篱植物。10年过去，这个小区并没有太多折旧的痕迹，绿植、雕塑、小区环境，并不比一些刚交付的小区差。

绿化工人李师傅自小区交付后一直在阳光海岸工作，现在他已经对小区里的每一块草坪、每一棵树都非常熟悉。如果碰到物业公司其他部门员工不小心踩到了一棵苗木，李师傅也会找到工作人员让其小心。

“这棵树冬天要包扎，那棵树夏天可能会被晒死，都要为保护绿植提前做好准备”，李师傅对界面新闻表示。

不仅是园林绿化，阳光海岸的管家服务也具备高标准。物业为每50户配置一名管家，而相同板块物业费仅比阳光海岸低0.2元/平米的一个豪宅项目，一名管家要负责150户业主，是阳光海岸的3倍。

同时，在地下车库，阳光海岸物业公司还专门为业主配置了一名保安，随时能帮业主开门或者拎重物品。

阳光海岸还提供有早送晚迎服务，滨江服务每天都会安排值班经理在业主上下班时间在门岗站岗一小时。

阳光海岸物业公司主任助理孙静对界面新闻记者表示，这主要是考虑到有些业主平时工作太忙，早送晚迎后，业主在上下班时间段看到值班经理就能回忆起自己的需求。

资本故事

作为长三角区域领先的上市物业管理服务提供商，滨江服务收入主要来自于物业管理服务收入、非业主增值服务和业主增值服务三个方面。

基础的物业管理服务就包括安保、保洁、园艺、维修、维护和配套服务等，增值业务服务方面还包括居家生物服务、定制家装服务、物业代理服务、车位和储藏室销售服务等。

滨江服务董事长朱立东在房产相关领域有超过15年的经验，他主要负责制定公司业务策略、设定营运目标和管理资源，曾获任为杭州市物业管理招投标专家及中国优秀职业经理人。

在上市后的第一年，滨江服务就交出了不错的答卷。截至2019年年底，滨江服务在管建筑面积为1440万平方米，同比增长24.1%；合约建筑面积达到1240万平方米，同比增长34.8%；总面积达到2680万平方米，同比增长28.8%。

2019年滨江服务实现营业收入7.02亿元，同比增长37.8%。其中，物业管理服务收入为4.12亿元，非业主增值服务收入为2.24亿元，业主增值服务收入为6630万元。去年的营收中，来自母公司滨江集团相关物业管理收入为2.89亿元，占物业管理服务收入的70.1%。

利润方面，2019年滨江服务实现毛利1.97亿元，同比增长46%。公司权益股东应占净利润为1.15亿元，同比增长63.4%。应占股东净利率由13.28%升至16.38%，毛利率由2018年26.5%增至28%。

作为一家物业公司，滨江服务的账上资金充裕，截至2019年底，滨江服务有5.3亿的定期存款，占总资产比例超过44%，未进行投资、收购以及出售等事宜，账上资金充足，未来发展空间大。

同时母公司滨江集团去年底首次迈入千亿阵营，土地储备和销售额今后每年至少有30%增长，这将为滨江服务未来几年带来稳定的管理面积和客户群。

抓实传统服务领域外，滨江服务也在积极开拓增值服务，已推出名为“生活家”的服务理念，为客户提供现代及时尚化的定制室内装饰服务。这项服务将会随着在管项目增加及服务业主数量增加保持稳定增长。

在资本市场层面，滨江服务也一直受到各方认可。

第一上海证券在年初发布报告称，目前市场物业板块平均估值水平为2020-2021年25.2倍和19倍市盈率。第一上海证券给予滨江服务2020年24倍市盈率估值水平，目标价15.9港元，较当时现价有64%上升空间，首次覆盖评级为买入。

事实上，自2020年来滨江服务就迎来了一波爆发式行情，目前的股价已远高于第一上海证券的预估。

滨江服务凭借优质管理和服务，以及高速成长的母公司，其盈利增长潜力也远超行业水平。同时滨江服务还兼顾了高成长与高派息率。今年初，滨江服务宣布了每年将分配不少于50%的纯利予股东，这一派息水平，在所有上市物业公司中排名靠前。

值得注意的是，虽然滨江服务4.16元每平米的物业费价格和96.8%的收缴率在物管公司行业中表现突出，但滨江服务的员工成本为3.31亿元，人工成本相当昂贵。

阳光海岸物业公司主任助理孙静对界面新闻记者表示，4年前她刚入职滨江服务时，滨江服务一名普通员工的人力成本是7万/年，现在普遍增长到了9万/年。

滨江服务董事长朱立东对界面新闻表示，高品质服务需要更多人员支撑，如果以后智能化程度更高，用机器代替人力，滨江服务的优势就会更加体现出来。

对于大多数杭州的业主来说，选择滨江服务后，房子保值增就有了保证。

链家网上，阳光海岸小区的二手房挂牌价已经高达11万/平米，同区域豪宅小区二手房挂牌价最高不到9.6万/平米，成交价普遍不超过9万/平米。

滨江服务外拓的昆仑公馆二手房挂牌也有了底气，高端小区有了高端物业相衬后，最高挂牌价一度高达6.6万/平米，而周边项目的挂牌价远达不到这一水平。

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