北大飞：从住房的角度理解美国种族隔离的历史
【编者按】
美国明尼苏达州黑人乔治·弗洛伊德（George Floyd）被白人警察压颈致死，引发全国至少140个城市爆发抗议示威，少数城市出现了激烈的暴力抗议。伴随着抗议，已有一系列复杂的话题被广泛讨论。在纽约文化沙龙和湾区文化沙龙主办的“种族问题与撕裂的美国社会”线上系列沙龙的第三期中，知名博主北大飞以《美国种族问题：阅读·辨析·反思》为题，主要从住房问题的角度来介绍美国种族隔离的历史，以及这一制度对当代生活有何影响。澎湃新闻将讲座内容择其精要，以飨读者。
严重的种族隔离问题是美国的痼疾。美国人居住地点的种族隔离格局，是非常直接的政策性种族歧视的结果。北大飞试图通过厘清这段历史帮助大家理解：黑人（或其他美国有色人种）并不天生具有民族劣根性，他们和白人今天境遇的不同，主要是美国主流白人社会长期拒绝给予黑人应有的机会并利用政治优势形成种族主义制度化，长期剥夺黑人权利造成的。
黑人大迁徙与早期种族隔离
美国内战后，由于联邦军队撤出，南部各州迅速重新推出一系列法令剥夺限制黑人权利。名义上被解放的南方黑人实际上仍是奴隶主的农奴。与此同时，北方在迅速地工业化。一战、二战期间，北方大批工人参军，导致劳工缺乏，黑人纷纷从南方农村迁往纽约、芝加哥、底特律等北方城市寻找工作机会，这段历史被称为第一次和第二次黑人大迁徙。黑人大迁徙前后延续近百年，到上世纪70年代最终结束时，黑人有一半人口定居北方。
北方乃至全国对民居执行政策性的种族隔离，正是从黑人大迁徙开始的。以巴尔的摩（Baltimore）为例，市政府通过民居种族隔离的法令，把城市分为黑人区、白人区和缓冲区。二十世纪早期，类似巴尔的摩市的种族隔离政策在全美大城市无论南北都很常见。但这种明目张胆的做法很快就在1917年被高法宣布违宪。
1915年，一个黑人反对种族隔离的“Buchanan v. Warley”案件被高明地包装成白人维权的形式——路易斯维尔市的黑人Warley跟白人Buchanan通过自愿的方式签订合同进行房屋买卖，双方在合同中故意声明：如果这宗交易违背任何政府法令，则Warley作为购买方有权不予履行。合同签订之后，Warley立即提出，因为路易斯维尔市确有法令禁止黑人在白人区购房，所以他不必履行购房义务。Buchanan则以侵犯财产权的理由对Warley提起诉讼。1917年，高法所有大法官一致裁定Buchanan胜诉，路易斯维尔市（以及美国所有地区）基于种族限制民居地点的法令违宪。
种族限制条款
很快美国民间又发明出了多种办法来绕过1917年“Buchanan v. Warley”案的高法判决，其中最主要的手段是在房地产合同中写入种族限制条款。
四十年代西雅图市一份购房合同中的内容
种族限制：前述范围内任何房产的全部或部分，均不得被转卖、赠送、出租给白种人（高加索人种）以外任何人。除白种人（高加索人种）外任何人均不被允许入住前述范围内任何房产的全部或部分，居住于有关房产内白种人（高加索人种）所雇佣仆役除外。
美国房地产合同内对地产使用、修缮等方面的有一个专门概念叫“run with the land”，合同条款固着于地产本身，对每一新任业主都有制约性。种族限制条款写入合同后也具备了递归算法：条款里不但约定不准有色人种进来，即便是未来和下一任业主签订房屋地产合同时，也需要将同样的内容写进合同里，有色人种永远被排除在外。从高法Buchanan案判决角度看，这类合同由私人签订，无政府强迫，并不违宪。事后政府帮助执行反而是保护居民财产权。这种种族限制条款导致种族隔离日益成熟。
种族限制条款合同实际上还有一个很大的漏洞：立合同之后，如有房子的下家违反合同将房屋出租或转卖给有色人种该如何处理？首先，像这类民事合同不可能提起公诉。要提起诉讼的话，只能是上家。但上家卖完房拿到钱后很难花费时间精力去起诉下家。邻居则因为不是合同相关方，并没有起诉的资格。
业主委员会（Home Owners” Association, HOA）应运而生。开发商在小区开盘之前，先成立“业主委员会”，将含有种族限制类条款直接写进章程里，规定必须业主委员会超半数人通过才能改变章程。任何人买房入住必须先签署和同意章程，加入业主委员会。一旦有人违反章程，想把房子卖给有色人种，其他人可以以业主委员会的名义进行诉讼。这就是种族隔离成熟化的一种表现。最经典的案例是纽约的Co-op（合作公寓）。纽约的房产大致分成Co-op和Condo（公寓）两种，Co-op相对便宜一些。想要购买或租赁Co-op的房子非常麻烦，需要通过业主委员会的面试。今天在美国各城市随处可见的HOA正是为了达到种族隔离的目的才扩散开来。
上述皆为白人民众自发进行“制度设计”将黑人赶出小区。30年代经济大萧条之后，罗斯福新政对国家经济的一系列干预，则将这种“自发秩序”变成了国家行为。
现代美式房贷起源
美国房贷的经典模式是低首付、30年定息贷款，一般首付只占全款的10％-20％，每月月供为固定数值，不受市场利率波动和通胀影响。这种房贷模式并非自由市场的产物，而是政府在自由市场失败之后进行干预的政策产物——源自大萧条后罗斯福新政的“顶层设计”。
在罗斯新政之前，美国采取的是高首付，短还款期的房贷方式。首付高达房价的40％~50％，还款期仅为5~7年，每月月供较少，但在还款终期要一次性付清尾款，因而这种贷款也叫“气球式贷款”。要支付这样巨额的首付或尾款可能需要二次贷款。这时如果失业，就只能卖房还贷。
在1929年经济危机后，很多人失业后同时卖房导致房地产市场崩盘，进而造成银行大量坏账，引发银行危机并祸及保险业。当时整个纽约州的金融基本停摆。
危急关头，罗斯福政府成立了专门机构联邦住房署（Federal housing agency, FHA）对私人贷款进行担保。当时FHA设计了这种新的低首付、长还款期、固定还款额，无终期气球式还款的房贷政策。FHA并不亲自出钱进行贷款业务，但对私人银行发行的此类贷款进行担保。银行只需每年缴纳数额为贷款额度0.5％的保险费用。一旦借款用户发生拖欠，FHA保证立即将所欠余额悉数补偿给银行。国家担保大大增强了银行的风险承受能力，让今天美国人习以为常的个人住房贷款成为可能。
这种住房贷款制度设计让之前遥不可及的住房梦突然变成中产“美国梦”的标配，美国自有住房率从20年代的40％上升到60年代的60％，接近今天的水平。
住房种族限制条款国家政策化
但这项看起来惠及万民的政策对黑人却是灾难性的。因为其一系列执行细则不但导致黑人被完全排除在外，还导致了之前民间自发设计的小区种族限制条款变成正式国家标准，进一步造成了美国种族隔离的国家政策化。
这是为什么呢？在保守主义仍然盛行的年代，为了保证新政的推行，罗斯福政府不得不在设计上引入保守主义和民族主义原则，以此获得南方民主党和保守派的支持。联邦住房数也因此引入一套荒唐的种族主义理论。该理论的核心内容是社区种族构成是决定房价前景的关键因素，一个社区只有稳定保持其居民为单一白色高加索人种构成，才可能具有稳定经济前景，社区内房屋才能保值。一旦有“不和谐种族”侵入，社区将走向衰败。衰败社区又吸引更多“不和谐种族”，造成不可逆的恶性循环。
1938年联邦住房署指导手册1850(b)款
这不仅是纸上谈兵，FHA担保贷款时，会派出巡查员到各社区考察人种构成，将社区分成W（白人区）、M（混合区）、F（外国人区）和N（黑人区）四种。基本上只有纯白人的小区才能够拿到FHA的担保。这造成原本居住在混合区的白人纷纷搬进纯白人区，有色人种却无法享受政府担保，难以购房的后果，进一步导致种族隔离的普遍化和长期化。
1960年的长岛列文镇
这种情况在二战后更加加剧。二战后，美国进入住房工业化时代，最有代表性的是长岛列文镇（Levittown）。该镇因整体由“列文父子建筑公司”开发建设而得名，他们将建房过程分解成27个标准步骤，以流水线建房子，最快能达到平均一天建一栋房，规模可观。
列文镇的成功奠定了美国战后郊区化的标准模式：流水线建设小区；住房署不再对购房户派员逐个审批贷款担保，而是在小区未开工时根据开发商提交的整体规划和销售计划预先审批。一旦预审通过，银行立即对开发商发放低息贷款，开发商开工建设。竣工后，由开发商根据市县政府批准的销售计划，代替政府对购房业主进行审批并由银行发放购房贷款。
这无疑是工业和金融方面的伟大创新。但为了拿到政府贷款担保，开发商采取了一系列措施排除有色人种，保证任何将来的住户都不会把黑人引入小区。就连亲自参与了列文镇建设的公司黑人员工也不许购买亲手盖起的住房。列文镇的种族隔离政策执行地非常彻底，以致列文父子公司曾因某白人租户的小孩引来黑人朋友一起玩耍而将其驱逐。
黑人买房白人外逃
直到1948年，高法判决此前的种族限制条款没有法律效力。黑人才拥有在这些地方买房的机会。
具体执行起来依旧艰难，黑人买房需要通过特殊的Blockbusting的方式。由于白人和黑人住房市场间的巨大价差形成套利机会，一些拥有资金、人脉资源的房地产经纪公司先把“抵抗”较薄弱的白人社区房源控制住，把白人赶走后再高价转卖给黑人。这种方式被称为Blockbusting 。
巴尔的摩埃德蒙森小区1940-1970年人口构成变化
巴尔的摩埃德蒙森小区是典型案例。在50年代是全白人小区，但离黑人区稍近，中间仅隔着铁路。房产中介公司先高价买下一两幢住房转卖给黑人顾客，再通过各种手段警告白人邻居尽快卖房。到70年代，白人全部外逃（White Flight），变成全黑人区。
黑人的“分期付款”式买房
直到上世纪五十年代，黑人买房无法正常地得到FHA的担保贷款，他们多采取“租售结合”的分期付款式合同买房。分期付款与白人使用的长期定息贷款完全不一样，使用定息贷款购买房屋后，房屋的增值部分仍归个人所有，个人与银行只存在本金的借贷关系。如果房子涨价，个人即使还不起房贷将房子卖掉也还是有收益的。而分期付款并不对应资产积累，只要付款没有结束，房产仍完全属于中介经纪公司。中介可以在租期内找各种理由将黑人住户两手空空地赶走，再租给下一家黑人住户。
神奇的是，这些中介公司用来blockbusting的资金却能拿到FHA担保的低息低首付贷款。当时在芝加哥和纽约上层的华尔街精英当中甚至还流行一种奇葩的分期付款合同抵押债券，买卖这种债券，利润颇丰。这实际上是对黑人血汗的分食。
随着城区“黑化”程度逐渐提高，白人纷纷外逃到郊区。为防止黑人随之而来，白人社会又开始想方设法要将黑人阻隔在外。
社区规划：从政治隔离到经济隔离
法律层面行不通后，白人开始采用新的种族隔离方式，变政治隔离为经济隔离。其核心办法是通过社区规划，想尽一切办法让社区房屋成本变高，以此隔离有色人种中的低收入人群。后者只能留在城内黑人区。
美国的社区规划非常基层，往往邻居们就能互相否决对方要修建一个什么样的房子。典型案例如纽约的曼哈顿和皇后区。曼哈顿允许修建高楼，故而摩天大楼耸立，兼具办公和住宅区；皇后区则因为不允许修建高楼，多为两三层的房屋建筑。
上世纪60年代后，白人外逃至郊区，黑人纷纷涌向纽约城区置业，纽约急需进行对城市进行严格规划和经济隔离。
特朗普家族的兴起与纽约的重新规划有密切联系。此时特朗普的父亲老特朗普在纽约已积累了不少地产，他积极去法院、听证会活动，支持城市改造。纽约的重新规划意味着地产升值，为特朗普家族积累了更多财富。
改造前后对比：曾经的食物运输铁路、废弃的铁路和如今的High Line Park/ 图片来自公园网站和《纽约时报》
纽约的High Line Park和Harson Yard以前是工业区，近年改造后修建了豪华的高层住宅和商区，地铁也延伸至此，这里从废弃的高架货运铁路变成繁荣的空中花园。这主要得益于纽约申奥失败后对该地的重新规划。
旧金山湾区则是另一个典型。这里的房价接近天价，房子却都很矮，人口也稀少。湾区的种族隔离规划从二战后期就开始了，当时加州有很多军火工业，黑人大迁徙到这边工作。白人居民采取各种措施不让黑人融入，导致现在黑人一般也都集中居住在奥克兰。
在这一点上，日本与美国截然相反。日本的社区规划权非但不在社区，也不在地方政府，而是在中央政府手中。这主要是由于日本的土地少，规划需要精打细算、统一规划。东京的建筑密度极高，房屋建筑的防震指数也不错，居住面积大大增加。
种族隔离的后果
对少数族裔来讲，种族隔离容易导致贫困问题。在内城形成黑人贫民区，不同学区的教育也高度不平等。
种族隔离对宏观经济也有很多负面影响。
首先，这种隔离造成经济发达地区住房天价，人口逆向流动。像旧金山经济发达，但住房成本和消费高，导致旧金山的人口都逆向流动到生活成本较低的地方。
其次，种族隔离影响公共设施建设水平。人口分散对公共交通、排水管道、电力设施等公共设施建设来说，都容易导致成本高、利用率低。能源排放等环境问题也因此更加严重，像独栋别墅和公寓楼在空调取暖上的能耗和排放上就很不一样，公共交通也比私人汽车环保得多。
再次，种族隔离导致很多社会问题。美国人居住距离较远，交往不太方便，生活比较孤独和无聊，根本原因就是种族隔离造成的后果。人口稀疏，生活服务、交友等辐射范围有限，导致美国人生活质量也低。高密度的人口能带来多元化和更幸福的生活，但在美国郊区较难实现。(本文来自澎湃新闻，更多原创资讯请下载“澎湃新闻”APP)
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