购房群里最近开始卖房炒股？

澎湃新闻 2020-07-07 13:18 大字

原创真叫卢俊团队真叫卢俊

这几天，我发现一个非常有趣的现象：

「相亲相爱一家人」群里，大叔阿姨开始不发养生内容了，同学群里也不再侃大山吹水，大家的聊天内容开始出奇的一致

聊股市

甚至，在这样垂直的房产群里，讨论楼盘和讨论股市的内容竟然也出现了分化，呈现三七开的趋势，整体画风是这样的

的确，最近一周A股一路走牛，单周从3000点出头拉到3300，而券商股俨然已经成了市场明星，单周整个板块涨幅超过20%。

一向被认作牛市风向标的券商股连续涨停，看起来全面牛似乎已经开始启动。

而我身边的朋友，2700低点买入的被这两年行情打的有点怕，所以还在犹豫减仓观望还是补仓。

还没进场的朋友，又在为踏空而焦虑不已。

说真的，我跟着风向一边兴奋一边又担忧，当身边大爷大妈都在进场的时候，这到底会是一波纯粹牛还是结构慢牛抑或是“疯牛”，我们不得而知。

但是从股市传导出的现象，让我隐约觉得，类似上海这样经济、楼市基本面都好的城市，机会可能要来了。

“卖房炒股”因人而异，当别人都想要这么干的时候，我们反而要谨慎，再谨慎。

01、轮动

稍微熟悉股市市场的朋友都知道，2000年以来曾出现过两个全面牛市，分别是2007年、2015年。

2007年股权分置改革，2015年移动互联网+4G等新经济结构的刺激，加上GDP基本面和货币宽松，配合整个市场资金面的流动充沛，共同造就了两波全牛。

后来由于内外部各种叠加因素，资金从股市流入楼市，加上政策刺激，托起了2009和2015年的两波楼市大行情。

历史总是惊人的一致。

今年同样有迹可循，5月M2（广义货币）增速为11.1%，连续增长下已经到了近三年的较高水平，简单说就是放水带来了流动性充足。

市场上多出的钱会流向哪里？大家应该会心如明镜，虽然楼市严防死守，但货币宽松的大环境下，对实体、股市、楼市都有拉升作用。

另一方面，连续的降准降息、降存款储备金利率，市场上多出的钱投资没去处了，就连十年期国债收益率都开始创下18年以来的新低。

因为资金面的逐渐宽松，流动性充足放出的资金往往都有想获得利润的欲望，当前的楼市很难具备大涨的条件，于是信心开始转嫁到股市。

这一波的股市行情，很难说会持续多久，也没人敢说到底是真全牛还是疯牛。

我也听到过一个有趣的说法：楼市和股市存在跷跷板效应，你高我低，此消彼长。

但在我个人的立场来看，两个市场并不是相对值，而是会产生轮动的。仔细想想前两波A股全牛行情半年一年后，最后都调转了方向，轮动转到了楼市。

房子在国民心里作为资产压舱石的作用，不管是熊市还是牛市，都是很难动摇的。

而房地产发展到现在，和股市的结构牛非常相像，垃圾股可能会在大行情中走高，但未来一定会面临回落。

无论是当下或是等到股市轮动后，优质城市优质资产的头部效应，永远不会停歇。

02、周期

之前曾经写过1篇关于楼市周期的文章，房地产都是有周期性的，在过去较快的发展路径里，大周期可能就是三年，小周期可能就是一年半。

到了现在这个阶段，大周期可能要五年，小周期至少差不多要两年。

图：亿翰智库

类似这样大行情的周期起伏，就像楼市在做俯卧撑一样。

拉长到大周期来看，楼市肯定是曲线向上的，但短周期内一般都会有小幅回撤，类似于上涨1年回撤2年的规律我们经常可以看到。

敬畏周期说的是什么？就是要遵循这样的周期规律。楼市一定会出现一松一紧的，而对买房人来说，一定要踩准周期的节奏。

过去曾经出现过09年、15年的大行情，以及18年苏州、19年深圳这些走出过独立行情的城市，都是买房人可以踏准的周期。

站在房住不炒的大行情中，没有一个城市能例外，就像先后调控收紧的深圳、杭州、东莞一样。

但像已经调整了3年的上海，可以毫不夸张的说，调控的基本面情况在一线城市里是拔尖的，是时候该走出结构性的独立行情了。

这样在未来3-5年楼市极具潜力的城市，我真诚的建议大家，除了迫切需求的置换，当下不要轻易调仓去投资别的。

03、市场

事实上，已经有部分城市开始慢慢筑底，正在走向量价齐升的阶段。

上海楼市就是如此。

来源：兔博士

5月上海二手房住宅成交达到2.67万套，是2017年以来单月二手房成交的最高值，要知道在静淡市场的三年半时间里，上海仅仅出现过5次二手房突破2万套的行情。

底部已经显现，价格也在回拉。我从一个链家做房产的朋友处得知，现在上海房东的惜售心理已经明显了。

尤其是有优质学区的优质资产，不缺客户，缺的是核心的优质房源，甚至1000-1500万的改善学区房，已经开始出现了断档。

另一方面，今年很多城市都在加快土地出让节奏，无论是房企还是市场情绪，基本都比前两年要乐观很多。

来源：中国房地产报

其他城市的情况不知如何，但当下的上海市场，还有几个细节补充。

一个是交易中心，无论你走到普陀、杨浦、浦东还是其他交易中心，明显会发现，人口攒动情况开始凸显。

另一个是贷款办理，最近我的同事正在置换，她的贷款审批需要排队，但只要排到了，征信资质没有问题，审批速度会明显加快，一个星期流程就可以走完。

最后一点，大家都知道真叫卢俊在准备四周年演讲，整个团队内部都非常重视这次演讲活动，为此老板从深圳请来了擅长做PPT的能手来打磨细节。

昨天晚上我和他一起加班聊了会天，过程中他说了一句话，让我印象非常深刻：

从深圳过来，作为一个楼市的外行，我真的觉得，上海的房价真心便宜，不用关心太多什么政策，就可以很清晰看到上海的确定性，只可惜没有房票。

这里不是夸赞上海，想说的是像上海这样的调控有力、周期确定、且存在市场起势价值的城市，有了房产就不要考虑跟风卖房炒股，去博风险收益。

04、政策

政策面没有太多要讲的细节，房住不炒的长效机制已经确认，并且会持续很长时间。

因城施策在逐渐放权，各个城市可以在合理范围内做适当调整。中间可能会有试探性的点状行情或补涨，但很难会有全面大涨的行情。

当下的市场行情中，可以说没有打压就是好政策。

保六稳的趋势下，不会让楼市太激进，但一定不会打压楼市。

作为买房人，我们可以关注到的几点政策有：直接作用楼市的政策（三限、首付贷款）、金融政策（LPR利率调整、降准降息）、宏观经济数据（cpi、gdp走势）。

如果大家看到政策、成交量价数据、以及市场表现共振的时候，就可以选择坚定的看好楼市。

而买入过的朋友，更要选择坚定持有。

05、小建议

最近股市的确起势迅猛，以至于全民讨论，引来了很多有意思的段子

作为一个楼市的观察者，我不能阻止大家买入，但一定要建议大家调整心态：

1、如果你有闲余资金，可以适当买入，但不要买垃圾股，也尽量不要短炒频繁操作，短期可能赚，但一直这么玩一定还会亏回去。

2、如果承担不了风险，建议适当减仓观望，别听人瞎说满仓直接干，用风险博收益不适用于所有人。