阳光城的2018：安全第一，拿地谨慎
阳光城集团在上海召开2018年度业绩发布会
记者| 马一凡
今年是A股上市房企阳光城（000671.SZ）换了新管理层团队后，主动对外召开业绩发布会的第二年，也是“双斌"团队加盟阳光城后呈现业绩的第一个完整财年。阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌，执行副总裁吴建斌，执行副总裁兼首席运营官阚乃桂，副总裁徐爱国，CFO陈霓，助理总裁兼营销管理中心总经理陈友锦，董事会秘书徐慜婧一同出现在业绩会现场。
在“双斌"的再造下，2018年度这份成绩单展现出了一个不一样的阳光城。
一年前这家公司令人印象深刻的数据是331.6亿元的营收，配上近5000亿元权益货值的高土储，以及高达252%的净资产负债率。
经过一年的改造，规模扩张和降低负债是2018年阳光城最鲜明的烙印。合约销售额在去年9月首破千亿，最终全年实现全口径销售金额1628亿元，权益销售金额1183亿元，期内结算营收565亿元，同比增长70.28%。
降负债也终于有了成效。期内扣除预收账款的资产负债率为60.84%，同比下降6个百分点；净负债率为182%，同比降低70个百分点。
这两项成果对应朱荣斌在业绩会上强调的两个关键词，一是安全，二是高速。
“活得久才能活得好，安全始终被我们放在第一位。"他说，同时“高速发展"依然是阳光城未来发展的主基调。
去年谈到较低的净利润时，CFO陈霓上一年度曾表示，净利率反映的是前几年产品的售价和利润水平，后期产品已进行优化，新获取项目的目标净利润率不得低于8%，优质项目不低于10%-12%，随着这些项目推进，未来净利率会有较大提升。
但最终2018年的净利润率离目标还有一些距离。
朱荣斌再度表达了对净利润率的不满，他说这一数据确实不达预期，还是因为过去的基础太薄弱，2018年结转的项目，多数是2016年之前销售的，当时售价、项目的盈利能力比较差。
565亿元的营业收入，匹配上39亿元的合并报表净利润，净利确实有待改善。从支出费用看，过去一年阳光城的销售费用大增82.9%，财务费用大增379.6%，年报中称因为合约额大幅上升，相应销售相关费用增加，同时本期新增较多债券融资，使得相关承销费等相关费用记入财务费用，还有其他融资利息费用增加。
尽管核心数据净利润率不如预期，股市投资者却展现出信心——在阳光城年报披露后首个交易日，其股价上涨7.42%，最终收报7.96元/股，总市值322亿元，近一个月来上涨了40%左右。
从预判上来说，投资者对阳光城的净利润率增长还是抱有期待的。去过高负债率以及攀升的融资成本侵蚀了一部分净利，但业绩会上，吴建斌表示，他对目前公司平均融资成本近8%这个结果并不满意，今年前两个月融资形势比去年明显好很多，所以相信今年最终融资成本会降到7.5%之内。
同时，阳光城的净负债率依然有望进一步走低。吴建斌去年就提出希望通过三年的时间，把阳光城的净负债率降低在100%之内，2019年争取回到150%，2020年降到100%之内。
吴建斌提到的一个降净负债率的关键是定增——“2017年我们向相关部门申请了70亿元的定增但没有获批，如果今年市场上有这样的机会，还会继续申请。如果定增的问题能解决，我们的净负债率水平就会迅速降下来。"
阳光城还有一个显著的变化是拿地谨慎了。过去阳光城给人的印象是房企里拿地最疯狂的“并购王"，但去年原计划800亿的拿地金额，最后只用了306亿。
去年全年阳光城仅补充土地储备面积1333万平方米，截至报告期末，拥有土地储备总计4418万平方米，其中一二线城市土地储备面积占比76.87%，累计成本地价4339元/平方米。
从去年5月开始，由于判断市场可能出现下行，阳光城开始收缩投资节奏，去年7月“踩下刹车"，所有经过投资决策的项目重新进行评价。董事会也不再将拿地指标作为考核指标。
一直到去年年底两个月，判断市场可能形成回暖，阳光城才又集中拿了一批地。
朱荣斌说，阳光城并不是要放慢拿地的步伐，“土地是地产公司生存的基本，没有土地就没有未来，土储规模就是未来排序的基础"。
但他又表示，如果土储规模跟公司的去化能力不匹配，加上我们的融资成本都那么高，如果房价不维持每年的高增长，土储大了，反而是包袱。
对于拿地，朱荣斌的思路是“灵活精准高效，捕捉窗口机会"。
他举例说，去年年底阳光城参与一些一二线城市土拍，只要报名就能底价拿地，到了今年一二月份，由于预判市场回暖，很多房企已经在抢地，部分地块有三十几家房企报名参拍。“说实话，这时候我连报名都不想考虑了。"
他透露，阳光城的并购特色没有丢，今年可能有大动作，“很快会有惊喜"。
由于“双斌"共同的碧桂园经历，每次阳光城的业绩会，“阳光城是否学习碧桂园的高周转"都会被拿来提问。
朱荣斌说，高周转是房地产企业都追求的目标，而碧桂园是高周转的楷模，阳光城基础薄弱，碧桂园、万科、中海、龙湖，都是阳光城学习的榜样。
不过在朱荣斌心中有对阳光城更全盘的规划，他表示，他治下的阳光城要拥有自己的特色，和哪一家都不同。他不会让物业公司跟着一窝蜂的潮流去港股上市，而是要求先提升物业服务品质以后再扩大规模；在销售额规模破千亿的时候，朱荣斌要求不开庆功宴，而是自我检讨项目品质还有很大不足，发布“品质宣言"，提出未来要做绿色智慧家产品。
阳光城一路狂奔的步伐接下来也会放慢。2019年阳光城对外公布的销售目标是1800亿元，但朱荣斌表示不会太在意这个数据，全年将围绕市场弹性供货、顺势而为。
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