TOP100 房地产企业1月份业绩的意义
■易观楼市
■易宪容
根据中国房地产指数研究院最近公布的数据，2019年1月份，国内TOP100家房地产企业的住房销售总额达到6800亿元，房地产销售额TOP 100均值达到了68.0亿元，单月销售额破百亿的房企有18家。2019年1月份，国内房地产企业的业绩，尽管有部分房地产企业业绩增长放缓，但绝大多数房企业绩表现还在平稳增长。销售额超过百亿的房地产企业均值为204.5亿元，其中万科（481亿元）、碧桂园（460亿元）、恒大（435亿元）位居前三。50-100 亿元、30-50 亿元、10-30亿元的企业分别有24家、19家、39 家，房地产企业销售额TOP100的门槛为13亿元。
从销售面积来看，房地产企业销售面积TOP100均值达50.3万平方米。2019年1月份，碧桂园、恒大、万科销售面积位居前三。值得注意的是，部分中西部房企如金科、蓝光，长三角区域房企如中梁、祥生等，积极布局热点城市群及周边城市，销售规模表现突出。
从上述现象可以看到，这不仅意味着国内房地产市场的集中度越来越高，有强大综合实力的房地产企业具有明显的竞争优势，同时也意味国内优势房地产企业布局广泛，早就把其触角伸向三四线城市。对碧桂园和恒大来说，其广泛布局更是明显。同时，各个地方的房地产企业也在不断地壮大，他们对优势房地产企业的优势模仿也让其成长得很快。当然这更多的得益于当前国内的房地产市场仍然处于繁荣阶段，特别是三四线城市。这自然会吸引更多的企业从事房地产。
还有，从房地产TOP100的融资情况来看，2019年1月份不仅融资规模创新高，而且融资成本也保持在高位。1月份，房企融资规模近1900 亿 元 ， 平 均 融 资 成 本 为8.53%；超短期融资券1月份融资近200 亿元，接近 2018 年全年的50%，主要用于偿还利息。还有，据wind数据显示，1月份房企累计发行21支海外债，融资总额66.2亿美元，较2018年月均43亿的规模增长超50%；平均融资成本为9.65%，比去年全年高出2.03个百分点。
这些数据其实透露出几个重要的问题，一是目前国内房地产业仍然处于快速扩张期，所以需要大量的资金投入，即使融资成本高，房地产企业也愿意加大对房地产的投入；二是房地产企业的融资成本如此之高，国内达到8厘以上，国外达到9厘以上，这不仅会增加房地产企业的投资成本，加重房地产企业的负担，推高房价上涨，也意味国内房地产业仍然是高利润行业，否则房地产企业的融资成本高于基准利率一倍以上，房地产企业无法承担。这也是当前国内房地产市场一直在持续稳定增长的根本所在。三是房地产企业融资成本在8厘以上，而国内银行的基准利率在4厘多点，目前国内银行理财产品多数也是在4厘左右，现在的问题是这4厘多的收益到哪里去了？是我们的存款持有人居民获得了呢？还是为国内银行业获得了，国内的银行为何那样容易获利，可能与当前这种金融管理体制有关。
可以说，TOP100房地产2019年1月份的业绩，尽管没有如早几年那样爆发式的增长，但基本上是保持平稳增长的趋势。这也预示着2019年国内房地产市场并不是如一些媒体所推测的那样进入调整下行周期，特别是在2019年房地产调控政策微调松绑开始启动，那些房地产政策调控出现松绑的城市，今年的房地产市场增长可能比预估要快；而那些没有出台过房地产调控政策的三四线城市，尽管今年的棚户区改造规模小于2018年，但是2018年三四线城市房价上涨，其赚钱效应肯定鼓励当地居民通过更高的杠杆进入房地产市场。在这种趋势下，国内房地产销售金额创记录可能还会在2019年发生。
（易宪容，原中国社科院金融发展室主任）
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