收紧政策 澳、加遏制外国人炒作住房
■牛人说市
■易宪容
早几年，全球各地许多地方的楼市价格疯狂上涨，很大部分与中国人进入这些市场有关。彼时，中国人走到哪里，楼市购买到哪里，哪里的楼市价格就会疯狂上涨。如温哥华、多伦多以及澳大利亚、美国、英国等。但是，当这种楼市价格被中国人疯狂炒作后，当地居民纷纷出来反对，要求政府阻止房价疯狂上涨，要求政府出台遏制外国人炒作住房的政策，否则这些地方的政府只好被选民抛弃。
比如，为了抑制房价过快上涨，温哥华采取了一系列楼市新政。包括 2018 年秋天开始征收0.5%的投机税，至2019年将增至2% ;还有对海外买家购房征税20%，抑制外国投机客扰乱温哥华楼市。自今年2月起，温哥华还将300万加元以上的房屋转让税从3%提升至5%;温哥华所在的英属哥伦比亚省政府还强制登记公寓楼花买家的档案，从而了解到炒作的投机客来自哪里。
此外，为杜绝影子房东的现象，英属哥伦比亚省正跟踪房屋的实际受益业主，土地登记注册部(Land Title and Survey Authority)会收集更多房屋转让的信息。由省府设立的所有房屋受益业主的登记册将对外公开，这些信息也将与税务局和警方分享，确保业主守法。
同时，多伦多也出台了相应楼市调控政策，全面遏制外国居民在多伦多住房。可以看到，通过一系列政策的制定，加拿大楼市，尤其是热点城市的楼市价格立即得到遏制，有些城市的房价已经出现持续多个月下跌。比如，多伦多楼市火热的场面早已经熄火。在调控政策推出之前，许多房子推出市场，立即就会有人来疯狂抢购，但是目前，许多房子推出了之后几个月无人问津。尽管加拿大楼市的价格没有快速下跌或出现软着陆，但投机炒作之火已经熄了。而且加拿大各地政府还在进一步出台遏制楼市炒作的政策。特别是遏制外国人炒作住房。
加拿大是这样，澳大利亚也是如此。在一系列楼市调控政策的作用下，2018年澳大利亚全国楼价平均下跌4.8%，是10年来最大全年跌幅，其中悉尼楼价从2017年高位回吐11.1%，是上世纪八十年代末期以来表现最差的一年。房价下跌主要是受按揭收紧及投资房地产意愿减弱降温。如果房价跌幅在这样一个水平上，近两年进入澳大利亚投资市场的房地产炒作者只能退出市场，因为无利可图。再加上澳大利亚在今年5月中前举行大选，有望重新掌权的工党计划推出楼市更严厉的调控政策，如废除投资者购买二手房时的税务优惠，全面收紧外国人炒房等。在这种情况下，澳大利亚许多城市的房价还可能进一步下跌。
还有，据《华尔街日報》报导，Real Capital Analytics 数据显示，2018年第3季，国内企业总计在欧洲拋售了2.333亿美元商业不动产，在美国则是拋售了超过10 亿美元房地产，买进额仅有2.31亿美元。由于商业不动产对于利率调整相当敏感，许多炒作房地产的企业都是以高度杠杆融资购买，只要利率调升，机构投资者就会把资金转向债券市场。
同时，目前国内企业在世界各地抛售房地产，可能与最近国内政府的政策有关。近年来，许多国内企业流入国际市场的资金，2018年却受到中美贸易摩擦影响，加上政府严厉的金融去杠杆化政策，导致资金的流动性全面紧缩，再加上政府为了稳住人民币汇率、对国内企业的外国投资有所控制，这必然会减少国内的资金流向国际市场，而这种情况在2019年可能只会更为收紧。如果国内的资金不能流入这些国家的市场，国内的住房炒作者再想推高这些地方的房价可能不容易，再加上不少国家的政府都在出台限制中国人炒作住房的政策，所以早些时候中国人把房价炒作得疯狂上涨的地方，2019年可能纷纷退烧，国内居民也只能不断地退出这些市场，否则个个都会杀得落荒而逃。
不过，我们也应该看到，国际上房地产调控，没有哪个国家会采取行政性政策的，也没有所谓的限购，而都是采取税收及金融政策等经济杠杆。即使是一个国家不同省因城施策，也不是行政性政策，也是不同的税收政策及信贷政策。所以，这些国家的房地产调控都立竿见影，让房地产疯狂炒作得到遏制，让过高的房价不断让其下降调整。可是，在中国，房地产调控政策出台得越来越多，出台调控政策越来越频繁，但实际上的结果则是反其道而行之，中国各城市的房价越调越高。
（易宪容，原中国社科院金融发展室主任）
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