行业压力增大，市场转冷降温，新的房地产市场格局或将形成 房地产行业调整加速
前不久，广东珠海市住房和城乡规划建设局发布消息，该市相关区域已经降低购房门槛，非珠海市户籍居民购房连续缴纳社保时间缩短，只需根据人才类型不同要求社保缴纳时间分别为1个月、3个月、1年不等,就可获得购房资格。这就意味着，非珠海市户籍居民购房不需要再连续缴纳5年社保。
每近年关，各类盘点也频出。事实上，2018年，是中国房地产史上调控政策发布最为密集的一年，房价下跌、房地产降温、整治楼市乱象等关键词持续释放着“房住不炒”的信号。日前，《中国住房发展报告（2018-2019）》发布暨住房制度改革研讨会在北京举行。会上发布的《中国住房宏观调控报告》认为，2017~2018年我国住房市场宏观调控在继续坚持“房住不炒”的原则下，调控政策持续稳定，特别是地方政府在调控上从严从紧，整体调控措施超过400多次，创下历史纪录。
据不完全统计，截至目前，全国共有50多个城市推出了限购政策，其中部分重点城市甚至处在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。随着政策面不断调整，地产类相关企业面临的压力日渐明显，行业调整正在加速。
市场转冷降温
“销售价格执行备案价格，可正常首付，无任何捆绑条款，且优惠幅度还不小，但开盘当天参与摇号的购房者数量甚至比入市房源还少，且在开盘后一周内整体去化情况依旧不好。”福州五四北某楼盘的负责人告诉记者，卖房难已持续了好长时间。
销售终端的不景气还传导到了企业的投资市场。2018年11月26日，福州市区2018年第6次土地拍卖会落槌。因为出让计划、出让方式调整，此次土拍原定出让的6宗地块，仅有2宗进入拍卖环节，结果均以底价成交。临时取消的4宗地块，在拍卖会结束后两天通过协议方式得以出让。
房企拿地谨慎，土地市场处于较低迷的状态，这种情况并不只出现在福州市。第四季度开始，全国多地加大土地供应量，但核心城市低溢价、流拍地块数量依然不减，土地市场延续了三季度以来“转冷降温”的信号。
据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2018年11月中国城市租赁价格指数为1037.1点，环比下跌0.32%，同比跌幅0.85%。从全国租赁交易价格指数表来看，该指数已连续第8个月出现同比下跌态势。
《中国住房城市政府调控报告》指出，进入下半年后，随着持续三年的调控政策逐渐显现效应，部分城市楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，部分城市的库存又进入上升通道。
尝试转型
嘉凯城在2018年11月12日晚间的一则公告引发关注，公告称将进入院线行业。为此嘉凯城不惜转让房地产相关股权，其早于2018年11月9日公告称，公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格通过浙江产权交易所公开挂牌转让旗下5个地产项目资产包。
面对疲软的市场，不少房企开始寻找转型之路。相关监测数据显示，多家房企开始积极尝试多元化业务拓展。有机构统计，2018年已有19家房企摘掉“地产”二字。
房企拓展的多元化业务多数依然围绕房地产展开，诸如物业管理、商业地产、长租公寓、养老、教育、旅游等，基本属于房地产周边服务行业，不少房企还有计划在成熟后将板块业务剥离上市，实现多平台运作。
但事实上，我国房地产“产业链延伸”之路并非容易。以领军企业万科来为例，万科在物业、租售、家装等领域均布局多年，但2018年的中报数据显示，其收入结构仍然以房地产开发为主，占比将近95%。除了比较成熟的物业管理贡献接近4%，其他非地产开发项目还未给万科带来稳定的现金流，反而需要地产开发主业进行补贴。
特别是目前备受开发商推崇的长租公寓、养老等多元化业务仍处于探索阶段，盈利模式仍不清晰，房企在去地产化的同时，仍需要依赖地产收入为多元化业务提供资金支持。
新格局或将形成
房地产市场的变化一直以来都是舆论焦点。国家统计局最新数据显示，一线城市商品住宅销售价格环比下降，二三线城市涨幅回落。据此，有一种声音认为，中国房地产已经步入寒冬。但有关专家认为，这仅仅是进入一个新整合期。
业内人士预计，2019年市场仍将保持总体回调、平稳释放的总体走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力，刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。
数据显示，品牌房企的净利润同比依然增长。从21家典型品牌房企的数据来看，绝大部分2018年第三季度净利率累计同比呈现明显增长。
亿翰智库董事长陈啸天在相关主题会上，提出在中国经济发展由“高增速”向“高质量”转型中，房地产自身也开始重新定位。所以，房地产被动地弱化过去经济“助推器”的作用，而开始以经济“稳定器+产业载体”的角色重新占位。他表示，房地产行业未来作为稳定器，将在就业、财政收入、GDP和城市建设等四个方面发挥较大的作用。房地产行业作为稳定器发挥四项基本职能，未来不可能表现为大起大落，因此行业将走向箱体震荡。
对此，相关人士表示，越是市场低潮，就越能显示房企的抗风险能力，转型升级大趋势之下，楼市调控、融资收紧，无论是供给侧还是消费需求端，都预示着一个新的房地产市场格局正在形成。
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