落户新政刺激需求反弹热点楼市成交“红五月”
[摘要]落户新政刺激需求反弹
“红五月”成为热点城市房地产市场的缩影。根据中原地产统计，今年5月，20个热点城市新房成交1608万平方米，环比上涨15.1%，同比上涨23.6%。
二手房交易也明显升温，但幅度不及新房。机构统计的热点城市交易量达到近一年来的最高值，北京等城市的交易价格有小幅回调。
新房和二手房的市场逻辑不尽相同，但热点城市升温的共性仍然存在，库存下降导致供需逻辑生变，落户新政催生需求释放。
成交量升温
今年5月，在中原地产统计的20个热点城市中，有16个城市的新房成交面积出现环比提升，13个城市同比提升。其中，一线城市成交面积环比上升35%，同比上扬4.5%。其中，北京的环比升幅较大，达到114%，广州、深圳涨幅也都在22%以上。
北京并不是上述热点城市中涨幅最大者。环比涨幅最大的是南宁，交易面积上涨了166.4%；同比涨幅最大的是成都，交易面积上涨246.9%。
2018年春节后，多个热点城市出现新房供不应求的状态。西安楼市出现多人抢一套房的现象；成都则出现“万人摇号”的现象，热门楼盘的中签率多在个位数，部分项目甚至不足1%。
据了解，在成都、杭州、南京等热点城市，近期都出现了一二手房价格倒挂的现象，并刺激购房者进入新房市场。但近几个月来，政府部门在预售价格审批中有所松动，新房供应量出现回升，并推动成交量升温，一二手房价格的“剪刀差”有所缩小。
相比之下，二手房市场的火爆程度不及新房，但也已出现升温态势。根据上海易居研究院对10个典型城市的监测，5月十城二手房成交约7.5万套，环比增加16%，同比增加2%。从绝对量来看，5月成交量是近11个月的最高值。
在一些存量房占比较大的城市中，二手房交易升温较为明显，并反映出整体市场升温的态势。
以北京为例， 5月北京全市二手住宅共网签18096套，同比上涨67.5%，环比增长32.3%，这是2017年3月以后首次同环比同步上涨，绝对值创下14个月以来的新高。在价格上，5月北京二手住宅成交均价环比4月上涨了0.6%，涨幅较4月略微扩大了0.3个百分点。
我爱我家市场研究院院长胡景晖表示，去年“317新政”后，北京二手房交易节奏大幅放缓。到今年春节后，随着市场的回温，购房者考虑的时间缩短，看房次数减少，决策更加迅速，市场交易节奏明显加快。业务员也反映，春节后新增房源量和带看量明显增加，成交量有所提升，成交周期缩短，部分业主的报价有所提升。
反弹力度恐有限
虽然一二手市场的升温逻辑不尽相同，但对于热点城市而言，市场大背景仍然十分相似。
据易居研究院的统计，截至2018年4月底，100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。自2015年以来，百城库存规模就呈现出持续性的下跌态势。其中，二线城市跌幅最大。
从去化周期来看，4月份，一、二线城市新房存销比分别为12.8个月和9.9个月，而合理的去化周期应在12——16个月的区间。
中原地产首席分析师张大伟认为，在监管层的督促下，很多热点城市从去年开始加大供地，但由于各种原因，目前尚未形成有效的住宅供应。因此，这些城市出现阶段性供应缺口。
另一方面，落户新政的出台，给热点城市增加了不小的购房基数，也成为市场的刺激因素。自去年3月以来，西安两次推出落户新政，并创下4个多月落户30万人的纪录。而天津今年5月出台的落户新政，一天内就收到30万人的落户申请。
值得注意的是，由于热点城市的调控力度仍大，这波反弹能持续多久目前尚属未知。
西安的一位房企人士表示，新房市场完全在监管部门的掌控之下，一旦预售审批从严，供应量和交易量就会迅速回落，因此不必担心市场过热。他还认为，只要新房交易价格不出现大幅回调，市场就属于正常升温。
张大伟也认为，5月本就处于“小阳春”周期内，市场升温不足为惧。但应密切关注房价变化，避免跳涨。他还表示，5月40多个城市发布了50多次调控政策，密集程度前所未有，在这种压力下，市场大幅反弹的动力并不充足。张敏
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