2017年兰州楼市回顾
邵淑娟
我国楼市在调控与预期的反复博弈中走过了2017年。楼市中的人们亲历了一二线城市交易量的起落和三四线城市去库存的大潮。大背景下，2017年的兰州楼市爬坡上坎、蜕变新生，在实现高质量发展的道路上稳步攀升，奋力前行，在兰州楼市发展进程中留下浓墨重彩的一笔。2017年12月20日闭幕的中央经济工作会议，用“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”，为新一年的房地产市场发展定下主基调。
史上最密集调控政策出台排队买房现象已经不再常见
据不完全统计，2017年以来，全国相关房地产调控政策措施出台已经接近250余次，调控范围从一线、二线扩展到三四线，参与城市超过百个；调控的手段有限购、限贷、限价、限售、限商等等；调控的对象也从开发商延伸到了中介机构、二手房业主；其他诸如离婚买房、商改住等众人皆知的擦边球也面临整顿。全年调控力度大、时间长，可谓空前。
2017年，热点城市房地产市场总体呈降温之势，三四线去库存效果明显，有些城市转而采取控房价调控措施。与此同时，多地发文强调租购并举，扩大租赁市场，租赁用地已陆续入市。据国家统计局的数据显示：从2017年5月份开始，上海和北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；8月份，15个热点城市房价环比全面止涨，其中“北上广深”四大一线城市更是33个月以来首现房价集体停涨；9月份，上海房价出现同比下跌；至10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势明显。10个热点城市房价同比齐跌的现象，为2016年至今首次出现。在楼市严格调控的影响下，核心热点城市的排队买房现象已经不再常见。
一些三四线城市，在去库存取得积极效果的同时，房价快速上涨。为此，房地产调控政策开始向三四线城市延伸并不断加码：2017年7月，兰州市政府出台了《关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见》，规定“非本地居民在兰州购买住房不得超过一套，本地居民家庭在兰州购买住房不得超过两套”；2017年11月5日，兰州市政府常务会议上，通过了《关于进一步调控房价的意见》，又将政策调整为“本地居民家庭（指近郊四区居民家庭）、非本地居民家庭在兰州市购买住房均不得超过一套”，同时限定年龄未满18周岁的公民不得在兰州市买房，以保证有限的房源用于自住型需求。
2017年商品房市场较稳商品房成交量依然强势
从国家统计局公布的数据来看，2017年1月至10月全国商品房销售面积13.0亿平方米，同比增长8.2%；销售金额10.3万亿元，同比增长12.6%。增速虽然较2015年和2016年明显降低，但在国家高强度的调控政策之下，还是维持了强劲增长势头。
对比分析显示，三四线城市销售增速明显高于一二线城市，其中1月至10月三四线城市销售金额增速同比增长27.2个百分点，而一二线城市同期则增速减少2.9个百分点，充分证明国家分区域采用不同调控政策起到积极作用。就2017年11月兰州楼市成交量来看，新建住宅成交4667套，成交面积529248平方米，成交均价每平方米达6762元，成交套数环比2017年10月上升22.17%。据统计，兰州新区的成交量最高，说明调控政策的实施，在一定程度上遏制了兰州主城四区的购房需求，并把这些需求逐步释放到了不限购区域。这其中特别值得注意的就是兰州新区，尽管该区域成交量上升有限购的原因在内，但新区本身正在逐步成熟，发展的态势良好，很多购房者是看好新区的前景才积极入手，并非仅仅因为主城区限购。
从广义库存量来看，全国商品房库存已经处于2013年以来的历史低位；按照统计公布数据来看，预计2018年上半年待售住宅面积水平甚至可以低于2012年水平。库存量的减少会形成相对的供不应求，加之符合购房资格人群绝对数值增加，即使在目前调控政策不放松的条件下，房价整体下行动力并不强，但并不排除部分前期价格非理性上涨的热点城市出现明显价格回调。
外来房企优势凸显兰州楼市迎来转型升级的过渡性时代
2017年，开发商积极卡位，迎来兰州楼市转型升级的过渡性时代，外来房企的优势发挥明显，呈现规模化和集中化趋势。兰州楼市除了早些时候进驻的恒大、中海、万达、保利、碧桂园、绿地等大型企业外，去年更是有万科、华润等实力强劲的企业入驻，其一体化、标准化和规模化的开发模式无疑给本土的房地产企业带来更大的压力和挑战，这种一体化开发、标准化建设、集约化采购还可以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。这些开发商只要是签约拿地后，就能迅速启动项目，多管齐下，从拿地到开盘不超过半年，快速开发，快速销售。而一些开发进度较慢、缺乏系统的计划、营销手段落后、融资渠道单一的企业，如果不积极改变现状，寻求转型和升级，将会在市场运营中越来越艰难，面临被兼并甚至被淘汰的局面。也正是这种局面出现，无疑将促使兰州房地产市场不断迎来新的竞争和洗牌。
虽然2017年全国商品房销售金额同比增速放缓，但规模房企销售业绩仍在不断创新高。第四季度是房企的抢收期，房企均进入攻关阶段。相关数据显示，11月，碧桂园持续保持500亿元销售规模，前11月规模突破5000亿元，以销售总额5347.7亿元稳居榜首，千亿房企已达14家；恒大实现了产业布局和房地产+服务“两大完成”后，2016年虽然提出由“规模型”向“规模+效益型”转变，但丝毫没有丢弃规模，计划2020年地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超1万亿元；万科2017年1月至11月销售金额接近5000亿元，超额完成全年4500亿元的销售目标。2017年，预计全年碧桂园、恒大、万科三家龙头房企业绩都将突破5000亿元。
租赁市场迎来重大变革供给侧改革重塑产业格局
2017年，住房租赁市场成为高度热议话题，租赁市场迎来前所未有的变革，供给侧改革也在重塑产业格局。
2017年7月，住建部等九部委公布12个租赁住房试点城市名单，预示着我国住房租赁市场的改革大幕正式拉开。中央及地方政府不断出台“租购同权”“租售并举”等政策推动租赁市场发展，各大房企也纷纷进驻租赁市场。同月，广州率先明确保障租购同权，要求保障租房者的权利，试点租售同权，承租人可以同等享受教育等基本公共服务，大力支持租赁市场发展；2017年8月，南京发布《南京市住房租赁试点工作方案》；8月底，国土资源部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》……种种迹象表明，我国住房供应正从“重售轻租”转向构建“租购并举”态势。三四线城市也不甘落后，先后出台多项措施支持住房租赁市场的培育和发展，在兰州市最新出台的相关政策中，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，鼓励其从单一的开发销售向租售并举模式转变。同时，还允许房屋中介企业长期租赁或购买房源向社会出租。
业内跳槽高峰缓缓袭来新一轮角逐迅速展开
2017年是房地产业调整变革之年，无论是企业还是职业经理人，都在寻找适合自己的位置和定位，迎来新一轮角逐战。
近年来，市场变数之大，不断有房地产人选择转型。2017年已经过去，根据各大招聘网站显示，过去的一年，房地产、建筑行业从业人员跳槽率在全行业中所占比例最高，跳槽率达到了81.4%。据不完全统计，2017年上半年共有210余位房企高管职位变动，辞任的高管大概有63位；2017年下半年，高管离职现象更为频繁。
就兰州的房地产市场看来，此前，离职的高管或是甲方内部消化，抑或者是跨行业跳槽，而2017年，房企高管的新去处多在企业间流动，还有不少高管从大平台来到小平台。据相关专业人士分析：随着房地产行业从过去的支柱产业转变成如今的基础性产业，属于这个行业的黄金时代自然会过去，等待各家房企的将是发展方向和政策的调整。从内部来说，精减人员结构和对于人员的薪酬调整机制难以避免。除了从业人员的频繁跳槽，低迷的二手房市场也让房地产中介迎来关店潮。大中介关闭部分门店，暂搁曾经的扩店计划，小中介则选择关店数月甚至停业。
2018年保证居民自住购房让房屋真正回归居住属性
业内人士分析，2018年不会减轻楼市调控的力度，要巩固目前的成果，防止发生反弹。政府将针对各类需求实行差别化调控，满足首套刚需、支持改善型需求、遏制投机炒房。也就是说，2018年调控政策可能会加大对投机炒房的打击力度，更大限度地保证居民自住购房，让房屋真正回归居住属性。
据相关专家预测，在房住不炒的调控指引下，未来一二线城市房价难以上升，但是继续下调的风险也很难存在；基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，从目前的形式上来看，不具备涨价的条件，同时这些城市的房价已经远远地超出了正常的范畴。所以，在此形势下，政府一定会针对这种现状制定出一定的措施和政策加以规范。
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