房地产的周期嬗变短期走向、城市差异与宏观影响

房地产是典型的周期性行业，来自于调控政策的压力和自身周期规律的影响，房地产行业从2016年4季度再次进入下行周期，且当前下行期尚未结束。房地产一、二、三、四线城市的差异并不会改变此轮房地产周期，房地产价格的绝对高企也给这次周期性调整带来了压力。另外宏观环境、金融环境和政策环境已经发生了巨大的变化，预计未来在房地产中长期调控机制形成之前，重复前两轮周期的政策紧缩和放松周期的难度已经非常之大，其变化也意味着中国经济结构可能已经进入了加速调整期。

通过对各项房地产指标同比增速进行HP滤波获得周期项,我们发现：第一，我国房地产市场的各项指标同比增速都已进入下行周期，销售面积同比增速处于下行周期的后半段，未来销售面积同比增速还会继续下行：房价周期项处于减速上涨向加速下跌过渡的时期，考虑到其对销售面积的滞后性，后续会进入加速下跌阶段：房地产开发资金来源、投资及新开工增速也都处于下行周期。第二，本轮房地产周期大致起始于2015年二季度，如果按照历史上房地产3年一周期的规律外推，并考虑本轮周期中投资相对于销售表现出的滞后效应，我们认为本轮房地产周期的下行底部可能将在2018年二、三季度出现，届时房地产下行对于宏观经济的负面影响将表现得最为充分。但考虑到本轮周期与前几轮的不同背景，如地产库存的去化、利率水平不高等因素，本轮周期的时间也可能被进一步拉长，且周期波动幅度较前几轮更低。

通过对比各线城市之间以及内部的住宅价格同比增速，我们发现：第一，一线城市和二线城市的新建住宅价格同比增速都处于下行周期后半段，而且一线城市的下跌幅度要深于二线城市；三线城市目前还处于上行周期的加速上涨阶段。房价的结构性分化也使得二、三线城市房价的本轮周期被拉长。第二，一、二、三线城市房价的上涨具有“示范效应”。其中，一线城市房价增速反弹快、涨幅高，但回落幅度也较大。二线城市增长幅度和节奏分化较大，10个热门城市房价增速已经开始回调：另有7个城市房价增速仍在上行。三线城市房价整体处于增速上行阶段，但5个热门城市石家庄、无锡、安庆、惠州、湛江由于前期反弹较快，目前增速已开始下行。

通过分析房地产周期指标和经济、金融周期（HP滤波处理）我们发现：第一，2012年之前房地产周期与经济增长周期具有较为明显的同步性，二者的相关系数高达0.7；但在2012年之后,GDP的波动周期消失，房地产价格、销售及投资与经济增长走势之间的相关性也有显著减弱，这与经济潜在增速的下行和金融市场的深化有关。第二，金融危机之后，M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。平均来看，M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月，与销售面积同比基本同步，领先新开工面积和房地产开发投资完成额7个月左右。未来随着M2的下行,房地产各项指标也将进一步下行。第三，信贷周期与房价周期的走势大体一致，但近两轮周期存在不同的领先和滞后规律。上一轮周期房地产的回暖主要由需求上升拉动,贷款的增加驱动房价的上涨;本轮周期中,房价上涨则主要由于去库存导致,在房价不断上升的预期下,提振了居民的购房热情和房地产开发,房地产价格领先于贷款规模的变化。利率是资金的成本,住宅价格周期与贷款利率(滞后三个季度)周期基本呈现完全反向的关系。第四，房价与信贷能够简洁地描述金融周期的位置。2008年金融危机之后,我国金融周期经历了长达8年的金融繁荣周期,目前正处于本轮上行周期的顶部。我们认为，未来随着金融周期的见顶以及转向金融衰退,其将与房地产周期的下行形成共振,从而进一步加剧房价的下行压力。第五，我国的房地产调控政策以限制需求为主，房价受政策影响较大。政策放松，房价迅速反弹;政策收紧，房价快速回落。本轮房地产价格的上涨受惠于2014年底开启的一轮货币政策宽松周期,以及2015年以来的一系列房地产调控政策放松，但2016年9月至今调控政策在不断收紧，同时政府着意通过长效调节机制扭转房价预期。因此当前的调控政策环境很难对房价的上行提供支撑。（专家论点，仅供参考）

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