限购限贷城市土地拍卖火爆,房价仍在涨调控略显温柔,只剩喊话价值?
截至9月25日,今年因房价上涨过快获封“楼市四小龙”的厦门、南京、合肥、苏州,仅有合肥还没有出台限购政策。专家表示,目前各地出台的政策调控力度总体相对温柔,看似有利于遏制少数二线城市房价过快上涨,但因为配套限购政策力度不足,很有可能起到的只是喊话作用。
本报记者田宇
限购前的调控
没压住“烈火”
对于飞速上涨的房价,在限购之前,南京市政府逐步升级了楼市调控政策,但仍然没有压住楼市的“烈火”。比如在5月27日,南京对土地出让设置最高限价,拍卖价格超出上限的属于无效报价,将终止出让。然而在9月20日举行土地拍卖网上交易时,7幅地块全部触及政府最高限价,为此不得不进行现场摇号确定竞得人,这在全国开创先河。
如今,一纸限令能否给火热的市场降温?从其他城市的情况来看,每一次限购令几乎都演变成继续上涨和抢购的发令枪。今年出台限购的城市,几乎都如此,拿一星期前杭州的表现来说,9月18日下午发布限购政策,9月19日起实施,在限购前一天,杭州市区创造了单日成交3265套商品房和1840套二手房的历史最高纪录。
今年9月23日,苏州在限购后举行首轮大型土拍,创下多项历史纪录,此时经过调控的苏州房价刚在8月份下跌了0.25%,业内人士忧心,这让刚刚冷静的苏州房地产市场热度重燃。
另据统计局公布的数据显示,虽然合肥和南京8月份前半月就施行了限贷政策,但8月份新房价格继续保持上涨势头,环比涨幅均超过3%,涨幅扩大。
更偏向“一城一策”
力度不及上次
有专家分析,随着近期一、二线限购城市范围的不断扩大,中国第二轮楼市限购大潮或将到来。不过,与2010年第一轮全国性的城市限购政策相比,本轮新政更偏向于“一城一策”,力度上也温柔许多。
分析认为,第一轮楼市限购政策是在各地房价经过全面持续十年暴涨后,几乎无法刹车的情况下出台的,全国整齐划一地推出了严厉的限购政策,进行限购的46个城市,涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二、三线城市。政策明确规定哪些人群没有买房资格,它带给楼市的影响是直接的,好比是急刹车,也是立竿见影的。
而这次限购,无论从覆盖面还是严厉性来看,都不及第一轮,政策比较柔性。一方面,这一次限购是地方政府主动出击“制动”,好比“点刹”,力度有限；另一方面,有些城市主要以二套房限贷为主,基本上没有限购套数,即便个别城市规定有限购套数,但对144平方米以上商品房也不限购。
货币集中到楼市
限购只是临时措施
专家预计,此次限购政策效果应该是平稳的、温和的,它有利于遏制少数二线城市房价过快上涨,并对其他城市房价起到示范和引导作用,但同时,对于假离婚等可能出现的变通行为,政府并没有配套限购政策加以制止。
房地产专家谢逸枫曾表示,重启限购、限贷城市的房价、成交量短期内大跌的可能性不存在。目前各地出台的政策调控力度总体相对温柔,无组合拳,暂时无法抚平供需波动,解决不了住宅资源集中、资产荒等现象。有专家也表示,包括杭州、南京在内的多个城市出台的限购限贷政策,对市场的影响非常微弱,起到的只是喊话作用。
长远来看,决定房价主要的因素为供求关系、未来预期和货币三大因素。跟任何消费品一样,房价初期合理上涨还是由需求决定的,但暴涨却是由土地供应、货币政策等多重因素引起的——持续不断的资本流入推高了房价。目前,“限购”应被看作一个临时性的应对措施,但不能长期依赖这一点,只有经济保持强劲,资本流入正常,房地产才能退烧。
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