各国楼市“保卫战”看家战术一览
点击查看原图面对楼市泡沫独善其身总好过束手无策■本报记者万德龙在今年上半年，我国掀起了轰轰烈烈的楼市去库存运动。不难理解，房地产事关国家经济命脉，房地产一旦出现问题，相应的救市政策必然接踵而至。其实，在美国、俄罗斯、日本以及泰国，都曾出现过严重的房地产泡沫，泡沫破裂之后，各国政府是如何应对的，最终效果如何？今天，不妨跟随记者梳理的材料，一同了解这些地方的楼市“保卫战”是如何进行的。
美国：政府接管房利美和房地美
2008年，美国因房地产次级抵押贷款坏账而引发金融危机，美国经济惨遭重创。房地产泡沫破裂，市场低迷，库存积压。在接下来的几年里，房地产行业产能过剩对美国经济造成了很大损害，产能过剩的清理经历了漫长的过程。
数据显示，美国新建私人住宅从2005年的206万套下降到2009年的55万套。房屋价格连续下降。新建住房销售从2005年的128万套，下降到2012年的30万套，降幅达76%。
为了消化大量的房地产库存，美国政府出台系列扶持政策。首先是印钞票，施行量化宽松的货币政策。美国国会出台了一项1.1万亿美元的货币刺激法案，这笔资金主要用于基础设施建设方面的支出，刺激经济，盘活房地产存量，给企业减税，增加市场活力。
其次，救助房地美和房利美。房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源，它们所持有或担保的住房抵押贷款总额约为5.3万亿美元，几乎占了当时美国住房抵押贷款总额的一半。受美国房地产市场泡沫破裂冲击，房利美和房地美陷入全面危机，美国房地产市场和金融市场面临系统性风险。2008年9月7日，美国政府宣布接管房利美和房地美，美国财政部将通过购买优先股向房利美和房地美各注入1000亿美元资金。此外，在美国楼市的复苏过程中，海外投资者的涌入也是金融危机后美国资本流入的主要来源，是美国房地产去库存的重要帮手。
日本：“广场协议”的威力仍在
1955年开始，日本经济一直保持高速增长，GDP和人口快速成长。1968年，日本首超德国成为世界第二大经济体。但是，日本在保持经济高速发展的同时，房地产泡沫越吹越大。在1987至1990年期间，低利率和充足的货币供给刺激了泡沫经济投机活动。在炒作之下，日本的地价迅速上涨。值得注意的是，日本的商业银行一直都在以土地作为贷款抵押担保。很多投机者利用迅速上扬的股票账面利润投资房地产，导致房价飙升。
根据日本国土厅公布的调查统计数据，城市土地价格指数从1985年的91.5上涨到1991年的147.8，上涨幅度61%。最终，由于美国借“广场协议”迫使日元二次升值，摧毁了日本出口导向型工业的根基，在大批日本工业企业纷纷倒闭、股市崩溃的同时，大量租客撤离东京圈，业主因为租客减少而大量抛售房产，日本的楼市价格在短期内断崖式下跌。1991年，日本房地产泡沫破裂，建筑投资额从1991年的824036亿日元连续下降至2011年的432923亿日元，降幅达47.5%；同期城市土地价格指数下跌62.7%，房价波动的剧烈程度比同期其他有房产泡沫的国家更为严重。
日本为了挽救房地产，重振本国经济，实施了一系列救市政策。第一，大量发行国债，利用国债建设公共配套设施；同时，运用支出调整政策与支出转换政策，恢复房地产业及其他经济部门的活力，提高房地产的附加值。第二，采用扩张性的货币政策增加流动性，通过多轮降息，大幅降低利率，最后以零利率来推行量化宽松政策，通过降低购房成本来刺激房地产市场发展。第三，调整市场结构、缓解供需矛盾，一方面放宽限购，鼓励市民贷款购房，另一方面帮助开发商建立了房地产投资信托基金，专门用于商业地产投资的融资互助。第四，调整行业建筑标准，放宽建筑物高度限制，缩短建筑方案审批周期，鼓励引导环保节能建材的普及使用。
日本政府通过一系列楼市改革措施的实施为房地产市场吸引到了资金，也降低了市民购房的门槛。经过长达10多年的房地产行业结构性调整和洗牌，竞争力弱的财团及开发商纷纷被淘汰，房地产库存逐步消化。目前，大都市圈的地价房价仍远低于泡沫高峰时的水平。
泰国：亚洲金融危机摧毁东南亚
继日本之后，20世纪80年代中期，泰国政府为了促进国内经济的发展，把房地产作为优先投资的领域以带动其他部门的发展，同时还制订了相关的刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。
但是，由于泰国金融市场过早的对外开放，加之金融监控体系还不是很完善，海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场，再加上国内金融机构对信贷政策的放任，加大了对房地产业的信贷资金的投入，光对房地产业的贷款资金就占到其总贷款的一半左右。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场形成了巨大泡沫。据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。
随着市场的逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15至20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，其中泰国房地产泡沫破灭导致产生400亿美元的银行呆账，破坏了泰国的银行业和金融体系。
为了应对房地产泡沫破灭后的行业危机，泰国政府之后采取了多项经济刺激措施。首先降低地价以消化房地产库存。1998年,泰国政府宣布降低首都曼谷和其他部分地区的官方参考地价,下降幅度高达45%。其次，实行房地产交易税费优惠刺激楼市需求。在房地产泡沫破灭后的几年，为了恢复房地产市场，泰国政府陆续推出了各种支持措施如降低手续费率、个人房地产贷款利息可抵扣应纳所得税和降低房
地产企业的所得税等，加上贷款利
率大幅降低，泰国房地产
市场需求得以释
放。
值得注意的是，自从1997年金融危机之后，泰国政府住房银行在抵押贷款方面起着至关重要的作用。随着政府一系列购房优惠政策的出台，特别是在处于谷底的低利率刺激下，泰国房地产市场需求明显提升，泰国房地产业从2000年起开始逐步复苏。
俄罗斯：流动性不足成导火索
2002年后，受经济快速增长、供需关系失衡、按揭贷款利率相对较低、“炒房”、“官商黑幕”等因素影响，俄罗斯房地产市场价格一直居高不下。2008年，美国的次贷危机引发世界经济衰退，由于房地产业在俄罗斯国民生产总值中占大约7%，因此对俄罗斯的房地产市场也产生了消极影响：2008至2009金融危机期间，俄罗斯房地产价格水平平均下降了30至35%。
为重振房地产市场，也为了应对经济危机，俄罗斯政府采用扩张性财税政策以刺激国内需求。2008年政府从住房公用事业改革促进基金中划拨500亿卢布，用于购买完工程度较高的住宅，从联邦预算中出资320亿卢布为现役军人和贫困居民购买住房。2009年俄罗斯政府下拨250亿卢布专款给国家房贷局，由各地区房贷局和银行共同执行房贷重组计划。
执行房贷重组计划后，既救助贷款买房者，也救助银行。对于失业的贷款买房者来说，可以缓交房贷一年；对于商业银行来说，由于有国家专款帮助垫付“房奴”所欠一年的贷款，不至于让这部分资产变成坏账，银行的流动性有了保障。同时，将产业政策调整为优先支持实体经济发展，筛选出包括房地产业在内的295家政府优先扶持的大型企业，对其实行融资支持和税收优惠。
此外，根据俄罗斯联邦中央银行的数据，2014年共有629家信用机构提供101.23万笔住房抵押贷款，总额达1.7625万亿卢布，分别比2013年增长22.7%和30.18%。可见，流动性不足是房地产市场低迷的直接导火索。此后，在住房激励计划的刺激下，俄罗斯部分家庭对住房和抵押贷款的投机性需求大幅增长，一定程度上缓解了俄罗斯国内房地产市场的库存量。
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