●前7月房企到位资金79881亿元，而投资仅花掉55361亿●房地产投资增速已连续5个月低于到位资金增速房企手中大笔资金等待出笼
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据21世纪经济报道消息 2015年全国房地产销售数据是7.3万亿，而今年上半年就已经达到4.9万亿，房地产火爆时各路资金大举涌入房地产业就不足为奇了。本轮市场的大幅升温，正使得一年前还深陷泥潭的房地产业，迅速转危为安。数据显示，今年1~7月，全国房地产企业到位资金增速为15.3%，继续处于高位。自3月以来，房地产企业到位资金增速一直快于房地产开发投资增速，且两者之间的差距不断拉大。这说明，企业的资金状况愈加良好。
从宏观背景来看，利率偏低、房地产市场向好、实体经济不振等因素，正在催生一场新的资本流动大潮，房地产业已成为这一趋势的受益者。有分析认为，鉴于经济形势很难在短期内逆转，加之房地产市场也呈现出升温势头，预计短期内房企的资金状况会继续改善。但这并不意味着企业将彻底得到救赎，高价地的扎堆出现，以及新增贷款持续进入楼市，正在警示市场风险的存在。政策层面的控制，则有可能使这些风险在明后年集中显现。
资本的盛宴
房企从负债泥潭到持币待购
下半年信贷政策收紧或触发拐点
根据统计局的数据，今年1~6月份，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%。尽管低于今年4月和5月，但这一增速仍然创下2014年来的最高值。而去年同期，企业到位资金增速仅为0.1%，且去年3~5月，上述指标增速为负。也就是说，仅仅一年多之间，房企就从负债泥潭中走出，并过渡到“持币待购”的阶段。
从分项数据中，能够清晰地看出这种变化的原因。今年上半年，定金及预收款同比增长34.1%，个人按揭贷款增长57.0%，这两项指标占房企资金来源的比重为44.3%。而去年同期，这两个指标的增速分别为-0.9%和10.0%，占总体资金来源的比重为36.1%。这也说明，销售回款仍然是房企最主要的资金渠道。
与此同时，利用外资的增速，从去年上半年的-3.9%，进一步降至-63.2%。这被看做是企业通过国内发债的形式，大幅替换美元债的结果。
这一结果正体现了宽松的货币环境。上海易居研究院智库研究总监严跃进向记者表示，资金便宜也是一个很重要的特点，部分房企发行3年期及以上的公司债，利率成本可以控制在4%以下的水平。值得注意的是，由于实体经济不振，其他资金流入房地产业，也成为近期资本流动的重要特点。
据悉，除在二级市场举牌房企股票外，保险资金介入拿地和项目操作阶段的行为，在东部城市普遍存在。从年中开始，一些保险公司甚至独立拿地。在福建、浙江等省份，很多制造业资金转而炒房，或者以入股的方式介入项目开发，同样是今年以来常见的现象。
冲高后的风险
下半年信贷政策收紧或触发拐点
进入下半年，房企面临的环境似乎愈加乐观。数据显示，今年前7月，房地产开发企业到位资金79881亿元，同比增长15.3%，增速虽比1~6月份回落0.3个百分点，但仍连续4个月维持在15%的高位以上。但在投资端，前7月全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%。且该指标已连续5个月低于到位资金增速。
资金来源充裕，投资没有起色，结果便是企业手中的可用资金越来越多。一旦出现优质项目，就很容易受到追捧。今年下半年以来，土地市场的争夺愈加激烈，“地王”的诞生也更加密集，便是一种体现。
这种情况可能随着市场的升温进一步加剧。易居研究院近日发布数据显示，2016年8月份，其监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2287万平方米，环比今年7月增长9.2%。这也是在经历了连续三个月下滑后，房屋交易市场首次出现升温。尽管本次升温有政策刺激下的恐慌因素，但由于传统旺季“金九银十”即将到来，因此今年市场的第二波行情仍然被认为有可能出现。
严跃进就表示，从目前市场的购房情绪看，购房积极性在增加，如果企业继续抓住时机去库存，那么销售回款资金的增加，也会使房企的资金状况进一步得到改善。
但潜在的风险同样值得警惕。土地市场的过热，以及经济结构中“房地产独大”的现象，已经引发政策层面的关注。且有观点认为，在经历今年的销售“大年”之后，明年楼市降温将不可避免。因此，资金进入房地产业的步伐或将放缓。
莫尼塔（上海）信息咨询有限公司认为，7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款，因此可以看到，信贷驱动的楼市风险进一步加剧。该机构表示，信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。而随着热点城市地王频出，土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注，信贷政策收紧将是大势所趋，初步估计在四季度实施。届时，市场热度将骤然降温，触发拐点。
就这些高价地项目本身而言，其后续运营的前景也并不明朗。中原地产首席分析师张大伟表示，对于一二线城市来说，未来一年房价如涨幅不超过50%，拿了“地王”的企业都将面临入市难题。未来三年，如果周围房价上涨不超过100%，这些“地王”都将面临巨大的入市难度。
声音
限购限贷
抑涨作用或有限
亟须供需两侧
舆论认为，此轮房价疯涨并非偶然。网民“尹中立”表示，现今房价暴涨的原因是银行信贷等多方面原因造成部分开发商融资成本偏低，助推了高价地频现、“面粉普遍比面包贵”的现象。
有网民表示，面对高涨的房价，地方政府应该出台政策措施，防范楼市泡沫。限购政策正是在这种背景下重启的。
网民“长关漫道”表示，从今年年初以来，一些城市房价疯涨不停，超出了刚需承受范围，若政府不拿出有效调控机制，势必助长投资客的投资热情，推高楼市泡沫风险。
网民“徐立帆”称，不少企业将本应投放于实体经济的银行贷款和民间资金蜂拥投进楼市寻求利润，对实体经济形成抽血效应。在这种情形下，“抑制资产泡沫”为各热门城市楼市调控加码指明了方向。
也有网民表示，限购、限贷政策作用有限，只能在短期内有效控制住楼市的过热温度，最终解决楼市问题，还需要通过市场机制来进行调节。
亟须供需两侧
同时发力
有网民表示，限购只是治标，起到的只是缓解作用。如果信贷环境没有变化、高价地现象仍频频发生，那么热点城市房价上涨的趋势很难改变。此外，如果预期房价上涨，还是会有大量需求买入。
网民“徐立帆”表示，此前的调控也证明，仅靠单纯的限购、限贷，楼市并不会因此回到正常发展轨道，人为设定的拐点一旦松动，迎来的常常是更大力度的反弹。网民“邓新华”建议，要解决房价问题，还得从全局入手，在需求端，央行要解决人们的通胀预期；在供给侧，要实行更加灵活的土地供应制度。
网民“W1391”表示，银行和相关机构当务之急是收紧资金对房地产行业的投放，引导信贷进入实体经济，同时做好政策预期管理，给市场稳定的预期。
除了信贷，地价对楼价的影响力也不容小觑。有网民表示，部分城市因土地供应量急剧下降，拿地房地产企业通过高杠杆的方式推高地价来获得土地，为避免高杠杆拿地和一些地方政府搞饥饿营销，相关部门应把握好土地供应的区域、数量和节奏，因城制宜增加土地供应量。
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