楼市持续走牛房贷忧从中来 分析师称居民购房交易杠杆已近六成，有银行“有房就贷”、也有银行收紧部分城市房贷
南都供图
楼市奇葩年年有，只是今年尤其多。从月初的上海离婚买房潮，到上市公司*ST宁通B欲卖北京学区房保壳，再到深圳6平方米“鸽子笼”售价高达88万，光怪陆离的奇葩事件在这个9月接连上演。不仅如此，近日招商银行上海分行在上海地区推出“有房就贷”产品，只要客户在上海有房，无论是贷款已结清还是仍在贷款中，都有适合的贷款产品可以申请。另外，银行也在不断释放房贷收紧的信号。上海银监局发文规范银行与中介合作，对于有给购房者提供或参与首付款或者尾款等融资、曾制造或参与制造假按揭等5项行为的房地产中介，银行应立即终止合作并将其列入黑名单报送上海银行同业公会。“全球前12大高房价城市中，中国作为发展中国家占了4席。地价高企，居民恐慌性抢房，新增贷款中大部分是房贷，这些都已经释放泡沫化信号”。
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争议
“有房就贷”是否存在风险
对于招商银行上海分行推出“有房就贷”产品一事，招行相关人士回应表示，该产品仅针对上海客户，因为当地产权部门可以做二次抵押，所以将二次抵押作为风险管理的辅助手段，贷款还是以个人信用情况为主。
广、深等地是否有类似的房贷产品？上述招行人士表示，全国范围都有，但“有房就贷”系列产品是聚焦优质“有房客群”，基于客户的信用状况、资产实力等综合风险因素，为客户提供一站式融资服务。不过，无论是招行还是他行的按揭客户，在按揭结清之前主要根据其信用状况给予小额信用贷款，并非二次抵押再贷款。
昨天，某股份制银行个贷部的负责人向记者表示，目前广州的银行基本没有做房产的二次抵押再贷款，主要还是小贷公司等民间金融机构做得比较多，因为二次抵押的风险比较大，最主要的风险点在于二次抵押的处置权排后，处置落实的第一身位人要在一押偿付后才能处置。
广州房卫士按揭专家郑大源昨天向记者表示，广州主流银行不接受有贷款未还清的贷款，二押难度很大，除非在本行申请，将已经还掉的贷款再次贷出来。比如某客户有房产、去某银行贷款，当时借款100万，现在还款10万，尚欠90万，那么可以找这个银行贷款10万，这个意义就不大。
另一家股份行广州分行个贷部负责人也向记者表示，不做二次抵押再贷款，根据房产的再贷款也是针对企业高管才给予放款，主要根据信用状况以及关联企业对银行的贡献度。该负责人表示，二次抵押贷款最主要的风险在于没有第二还款来源，招行上海分行做“有房就贷”是看重上海房产价格的快速上涨，如果出了问题，第一时间查封，应该可以追回成本。但如果遇到房价下跌，则可能会出现较大风险。
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动向
有银行收紧部分城市房贷
在资产荒的背景下，房贷和房企仍然被视为优质资产。上市银行中报发布会上，多家银行的高管都表达了下半年将在房贷上继续发力。在五大国有商业银行纷纷进入房地产业信贷市场的带动下，其他股份制银行亦不甘示弱。
但随着楼市疯狂和房贷杠杆的加大，越来越多的地方政府加入了收紧购房政策的行列。目前已有9个一、二线城市接连出台了调控措施，包括限购及限购升级、限贷升级、房价限涨幅、限地价竞房价、熔断摇号等。
25日，记者走访广深两地的五大行发现，近期房贷市场比较稳定，与前期保持一致。其中，广州地区仍维持首套首付三成、利率8.5折，而深圳首套首付三成、利率9折不变。
深圳市住房研究会常务会长陈蔼贫接受记者采访时表示，此前深圳楼市的大幅上涨积累了一定风险，近期处于调整阶段。“市场走到现在，种种迹象都表明进入了观望状态，特别是房价一路上涨而成交量走低，量价背离就是市场进入拉锯战的一个重要信号。”
除了银行在部分城市收紧房贷提高首付门槛以外，作为本轮房价上涨最疯狂的上海，也在不断规范房贷市场。上海银监局办公室于9月22日印发了《上海银监局办公室关于进一步规范辖内商业银行与房地产中介机构业务合作管理的通知》，以进一步规范银行业金融机构与房地产中介业务的合作管理。
同策咨询研究部总监张宏伟对记者表示，上半年已经查处过不少中介，上海银监局此次发文是为了进一步强化规范中介的操作。
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观点
银行过分热衷房贷催生“鬼胎”
本轮楼市只涨不跌“神话”的主要因素，是当前楼市成为各路资金流入的投资、投机和消费热点，杠杆刺激加剧了房价飞涨。中国农业银行湖南省分行特约研究员雷振华撰文指出，中国经济领域楼市只涨不跌的“奇景”，与其说是公众追捧的结果，不如说是银行过分热衷房贷催生的“鬼胎”。
“深圳楼市的杠杆水平，放到全国来比有过之而无不及”，陈蔼贫坦言，市场内外甚至普通人都已对楼市高杠杆形成共识。
雷振华认为，这势必会诱导各家银行错误地认为只要房地产信贷市场不断做大，垄断了整个金融资源，国家就不会过多地干预房地产业，房地产业在今后一个时期仍然会经久不衰，信贷投放就不会有风险。
海通证券首席宏观债券分析师姜超表示，上半年地产销售额同比增长近50%，但居民购房使用的交易杠杆已近六成，边际杠杆率接近极限。
对于楼市的疯涨，中国社科院金融研究所研究员、青岛大学经济学院教授易宪容在接受记者采访时表示，货币超发论、供需失衡论不是此轮楼市非理性狂奔的根本原因。“作为一个完全由投资投机为主导的住房市场，住房已经完全成为投资工具，或投资品。”
“正因为当前中国房地产市场疯狂是由投机炒作者所主导及支撑，这必然造成整个社会完全分裂为对立的两极”，易宪容表示，即便是恐慌入市的购房者，也被高昂的房价抛在身后，最终造成绝大多数居民财富占有比重进一步降低，这些居民的消费能力严重弱化及挤出。
易宪容认为，目前因城施策对投机者而言，在税收、信贷政策、首付比例甚至银行审核贷款上都提供了套利的空间。如果政府的房地产调控政策不从信贷及税收政策入手，各自为政，只会让当前房地产市场价格疯狂由一个城市转向另一个城市，最后把社会财富全面向少数人转移，造成更严重的财富分配两极分化。
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